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Rating Action:

A Moody's atribui rating Ba2 / A1.br para as debentures quirografarias da Gafisa e revisa a perspectiva para estavel

26 Sep 2010

Aproximadamente BRL 900 milhoes em divida afetada

Sao Paulo, September 26, 2010 -- A Moody's atribuiu um rating Ba2 em moeda local e A1.br na escala nacional brasileira para as a emissão proposta pela Gafisa S.A. ("Gafisa") de debêntures quirografárias no valor de BRL 300 milhões. Os recursos da emissão serão utilizados para o alongamento do perfil e redução do custo de dívida da empresa através do pagamento de dívidas mais caras, tais como outras debêntures quirografárias existentes, CCBs e empréstimos de capital de giro. Simultaneamente a Moody's afirmou o rating corporativo Ba2 / A1.br da Gafisa bem como o rating Ba1 / Aa2.br de suas debêntures seniores garantidas por ativos reais. A perspectiva para os ratings foi alterada para estável de negativa.

Ratings atibuidos:

- BRL 300 milhões em debêntures quirografárias: Ba2 / A1.br

Ratings afirmados:

- Rating Corporativo Ba2 / A1.br

- BRL 600 milhões em debêntures seniores garantidas por ativos reais: Ba1 / Aa2.br

BASE LÓGICA PARA OS RATINGS

A alteração da perspectiva para estável reflete principalmente a velocidade mais forte de vendas e o maior volume de lançamentos da Gafisa em comparação com o último trimestre de 2008, quando a perspectiva foi alterada para negativa, bem como as melhores margens operacionais (16,9% nos últimos doze meses findos em 30 de junho de 2010) as quais esperamos irão crescer ainda mais. Um ambiente macroeconômico mais favorável, o suporte financeiro do governo e de bancos para a indústria, o perfil de vencimento de dívida mais confortável após a emissão proposta das debêntures, menor alavancagem financeira e melhor liquidez também fundamentam a estabilização da perspectiva.

O rating Ba2 da Gafisa continua refletindo sua forte posição de mercado, seu portifolio diversificado de produtos, com estoque estratégico de terrenos distribuídos em 198 projetos em 22 estados além de Brasília, no Distrito federal, corpo diretivo experiente e conservador, bem como bom acesso aos mercados de capital conforme demonstrado na oferta de ações de BRL 1,02 bilhões concluída em março de 2010. O rating é também fundamentado pela forte marca da Gafisa no mercado brasileiro de construção residencial e pelo longo histórico de suas operações iniciadas em 1954, portanto havendo atravessado diversas crises econômicas. Por outro lado, esses fatores positivos são limitados pela maior alavancagem financeira da Gafisa quando comparada a outras construtoras locais com ratings superiores bem como sua menor rentabilidade medida pela margem bruta. A concentração da Gafisa no segmento de empreendimentos verticais, o qual pressiona o capital de giro e fluxo de caixa livre por conta dos longos períodos de construção superiores a 2 anos, também limita os ratings.

A Gafisa reportou receitas líquidas de BRL 3,6 bilhões nos últimos doze meses findos em junho de 2010, um aumento de 61% relativo ao mesmo período do ano anterior, refletindo o maior volume de lançamentos e acelerado andamento das obras que permitiram à empresa reconhecer receitas significativas. Tenda, a marca da Gafisa para a população de baixa renda, contribui com 32% das receitas com uma média de preço por unidade de BRL 100.000.

A partir de 2011, conforme a agenda de entrega de projetos da empresa, espera-se que a Gafisa comece a apresentar uma maior geração interna de caixa, uma vez que uma grande parcela dos projetos lançados em 2007 e 2008 será entregue aos compradores e convertida em caixa. Esperamos que a empresa utilizará parte deste caixa para aumentar seu colchão de liquidez a fim de atravessar de forma mais confortável um eventual ciclo de baixa na indústria de construção residencial, ou para repagar parte de sua dívida corporativa não relacionada a construção, reduzindo sua alavancagem financeira.

Ao final de junho de 2010 a Gafisa possuía BRL 1,8 bilhões em caixa e BRL 945 milhões em dívidas de curto prazo vencendo entre o quarto trimestre de 2010 e 2011. Dos BRL 945 milhões, BRL 466 milhões se referiam a dívidas sem garantia de ativos reais com custos mais elevados, as quais serão pagas com os BRL 300 milhões das debêntures e BRL 166 milhões com parte do caixa existente. BRL 300 milhões da dívida de curto prazo são financiamentos do SFH vinculados a construção que serão extintos mediante a entrega das chaves dos imóveis, e os restantes BRL 179 milhões são outras dívidas sem garantia de ativos reais que serão pagas com caixa existente.

Além dos BRL 1,8 bilhões em caixa, a Gafisa tem financiamentos do SFH aprovados e assinados em valor suficiente para financiar a construção de todos os projetos já lançados.

A empresa tem uma política de caixa mínimo que determina a manutenção de pelo menos 20% de seu patrimônio líquido em caixa e uma política de alavancagem financeira máxima definida pela Dívida Líquida pelo Patrimônio Líquido inferior a 60%. Ambas as políticas são formalizadas e aprovadas pelo conselho de administração da Gafisa.

Enquanto as debêntures quirografárias propostas serão estruturalmente subordinadas à dívida com garantia de ativos reais existente da Gafisa, elas possuem ratings no mesmo nível do rating corporativo da Gafisa em virtude do elevado valor dos ativos não compromissados, os quais em caso de inadimplência proporcionariam um bom nível de recuperação para as dívidas sem garantias de ativos reais. Em 30 de junho de 2010 e pro-forma incluindo a nova emissão, 47% do endividamento da Gafisa estavam garantidos por ativos reais, principalmente recebíveis de projetos de construção em desenvolvimento, com uma eventual deficiência de cobertura por garantia de ativos reais resultando em direto de demanda sobre os demais ativos não compromissados da empresa com senioridade sobre as debêntures quirografárias propostas.

Uma mudança significativa na proporção da dívida garantida por ativos reais e da dívida sem garantias, ou uma redução dos ativos não compromissados que poderiam ser utilizados para repagar as debêntures quirografárias poderiam resultar no rebaixamento das dívidas sem garantias da Gafisa.

Ainda que improvável no curto prazo, o rating ou a perspectiva da Gafisa poderiam sofrer pressão positiva se a empresa reduzir sua alavancagem financeira de forma sustentável. Uma pressão positiva poderia também derivar da melhora dos indicadores de crédito baseados no fluxo de caixa, através da redução da necessidade de capital de giro ao longo do tempo bem como do maior volume de projetos se aproximando da data de entrega. A disponibilidade de crédito imobiliário num momento anterior do ciclo de construção e a utilização de geração interna de caixa para redução da dívida não vinculada a construção também seriam positivos para o crédito. Quantitativamente, uma pressão positiva poderia resultar da geração positiva de Fluxo de Caixa Operacional e um indicador de Fluxo de Caixa Livre pela Dívida Total superior a 10%, Dívida Total pela Capitalização abaixo de 40% (46,9% reportado no final de junho de 2010), Geração Bruta de Caixa pela Dívida Total acima de 25% (19,8% nos últimos doze meses findos em junho de 2010) e cobertura de juros (EBIT pela Despesa com Juros) superior a 4,5 vezes (2,2 vezes nos últimos doze meses findos em junho de 2010) de forme sustentável.

Os ratings da Gafisa seriam provavelmente rebaixados caso o índice de Dívida Total pela Capitalização ultrapasse 50% (46,9% ao final de junho de 2010) de forma sustentável ou se o seu perfil de liquidez sofra uma significativa deterioração por conta da redução de disponibilidade e atraso no desembolso das linhas de crédito do SFH à disposição da empresa junto a bancos comerciais em virtude de uma mudança da política do governo para o segmento de construção voltado para a população de baixa renda, ou ainda por conta da excessiva distribuição de dividendos que poderiam ser utilizados no repagamento de dívidas não relacionadas a construção. Quantitativamente, uma pressão negativa poderia resultar caso a empresa deixe de observar sua política formal de manutenção de caixa mínimo mencionada anteriormente.

O rating corporativo Ba2 em moeda local da Gafisa reflete sua expectativa global de default e perda, enquanto o rating A1.br na escala nacional brasileira reflete a posição de sua qualidade de crédito em relação aos outros emissores domésticos. O rating na escala nacional da Moody's (NSR) é uma medida relativa da qualidade de crédito de emissores e dívidas emitidas dentro do país, permitindo que os participantes do mercado obtenham uma melhor distinção dos riscos relativos. NSRs no Brasil são designados pelo sufixo ".br". Emissores ou emissões com rating A1.br demonstram uma qualidade de crédito acima da média em relação a outros emissores locais. NSRs diferenciam-se do rating em escala global por não serem globalmente comparáveis com todo o universo de ratings da Moody's, e sim somente com os ratings em escala nacional de outros emissores no mesmo país.

A principal metodologia utilizada na atribuição de rating a Gafisa S.A. foi a Global Homebuilding Industry, publicada em Março de 2009. Outras metodologias e fatores que podem ter sido considerados nesse processo de rating desse emissor também podem ser encontrados no site da Moody's.

A última ação de rating da Moody's para a Gafisa ocorreu em 10 de dezembro de 2009 quando atribuímos os ratings Ba1 / Aa2.br para sua debêntures no valor de BRL 600 milhões, garantidas por ativos reais

Com sede em São Paulo, Brazil, e fundada em 1954, a Gafisa é uma das maiores construtoras residenciais totalmente integradas do Brasil, e também uma das mais diversificadas em termos de oferta de produtos para diferentes classes sociais e regiões geográficas, com operações em 21 estados e 195 projetos em desenvolvimento.

DIVULGAÇÃO REGULATÓRIA

As fontes de informação utilizadas para preparar o rating de crédito foram as seguintes: partes envolvidas nos ratings, informações públicas, e informações confidenciais de propriedade da Moody's Investors Service's.

Moody's Investors Service considera a qualidade das informações disponíveis sobre o emissor ou emissão como satisfatórias para a atribuição de um rating de crédito.

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Please see ratings tab on the issuer/entity page on Moodys.com for the last rating action and the rating history.

The date on which some Credit Ratings were first released goes back to a time before Moody's Investors Service's Credit Ratings were fully digitized and accurate data may not be available. Consequently, Moody's Investors Service provides a date that it believes is the most reliable and accurate based on the information that is available to it. Please see the ratings disclosure page on our website www.moodys.com for further information.

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Sao Paulo
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New York
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A Moody's atribui rating Ba2 / A1.br para as debentures quirografarias da Gafisa e revisa a perspectiva para estavel
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