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Rating Action:

A Moody's eleva ratings em escala nacional da Sonae Sierra para Aa2.br, perspectiva revisada para estável

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10 Apr 2018

Ação impacta aproximadamente R$ 205 milhões em títulos.

Sao Paulo, April 10, 2018 -- A Moody's América Latina Ltda. elevou os ratings corporativos e de dívida sênior sem garantia na escala nacional brasileira ("NSR", em inglês) da Sonae Sierra Brasil S.A. em um nível, para Aa2.br de Aa3.br. Na mesma ação, a Moody's afirmou os ratings corporativos e de dívida sênior sem garantia da Sonae em Ba2 na escala global. Além disso, a perspectiva do rating foi revisada para estável, de negativa.

Os seguintes ratings da Sonae Sierra foram elevados:

-- Rating corporativo (Escala nacional brasileira) para Aa2.br de Aa3.br.

-- Rating de dívida sênior sem garantia (Escala nacional brasileira) para Aa2.br de Aa3.br.

Os seguintes ratings da Sonae Sierra foram afirmados:

-- Rating corporativo em Ba2 (Escala Global)

-- Rating de dívida sênior sem garantia em Ba2 (Escala Global)

FUNDAMENTOS DO RATING

A afirmação dos ratings em escala global e a revisão da perspectiva para estável, de negativa da Sonae Sierra Brasil ("Sonae" ou "SSBR) incorpora uma retomada mais forte do que a esperada da economia brasileira. A Moody's espera que o PIB brasileiro cresça para cerca de 3% em 2018/2019 e que permanecerá provavelmente na faixa de 2,5% nos próximos 3 a 4 anos, amparado por reformas fiscais e estruturais que podem elevar o potencial crescimento do país. A inflação deve se manter na faixa de 4,5%, amparada por reformas do setor financeiro.

A elevação dos ratings na escala nacional brasileira ("NSR") da Sonae reflete a posição da companhia como uma das principais proprietárias, administradoras e desenvolvedoras de shoppings centers no Brasil, bem como seu forte balanço com baixa alavancagem e ampla liquidez. Os ratings também levam em consideração a boa qualidade do portfólio e o desempenho resiliente durante a mais severa e prolongada recessão do Brasil. Entretanto, o tamanho pequeno dos ativos brutos da SSBR em comparação a outras companhias do mesmo setor, seu risco alto de refinanciamento de locação de curto prazo e uma estratégia de crescimento de longo prazo indefinida contrabalançam essas forças de crédito.

O desemprenho operacional da SSBR foi resiliente durante a recessão recente. A diretoria manteve disciplina em relação ao balanço ao manter a dívida total sobre ativos brutos abaixo de 20% e a dívida líquida sobre EBITDA em ou abaixo de 2,0x por múltiplos trimestres consecutivos. Em 31 de dezembro de 2017, a dívida total sobre ativos brutos e a dívida líquida sobre EBITDA foram aproximadamente 18% e 2,1x, comparadas a 16% e 2,3x para o mesmo período do ano passado. Os níveis de dívida com garantia permaneciam abaixo de 10% dos ativos brutos e em 7% no final do quarto trimestre. A companhia não possui nenhuma exposição a dívidas estrangeiras ou flutuações cambiais.

Antes e durante a crise econômica, o nível de ocupação da carteira permaneceu consistentemente na faixa de 90%, gerando sólidas margens EBITDA e com um dos menores custos de ocupação em comparação com suas concorrentes. Como prova da forte recuperação econômica em 2017, a carteira da Sonae gerou taxas de crescimento nominal de vendas de mesmas lojas (SSS) e aluguéis de mesmas lojas (SSR) de 5,8% e 6,0% no final de 2017, respectivamente, em relação ao mesmo período do ano anterior. No fim do ano passado, a boa liquidez e o perfil de financiamento da companhia foram amparados por um saldo de caixa de aproximadamente R$ 450 milhões, um baixo pagamento de fluxo de caixa operacional (FFO) de 21% e uma carteira de ativos livres de ônus, representando aproximadamente 60% dos ativos brutos. Com ampla liquidez e bom acesso aos mercados de capitais locais, a companhia possui um cronograma de vencimento de dívidas gerenciável com aproximadamente R$ 248 milhões em dívidas com vencimento neste ano, seguidos por R$ 224 milhões em 2019.

A perspectiva de rating estável é baseada na nossa expectativa que as métricas do desempenho operacional e rentabilidade da Sonae melhorarão conforme a economia brasileira se recupera, amparada por um ambiente de taxas de inflação e de juros baixas. A perspectiva também implica que a companhia permanecerá disciplinada com sua liquidez e balanço enquanto busca oportunidades de crescimento.

Uma elevação dos ratings da Sonae Sierra é improvável no médio prazo, mas pode ocorrer se a companhia atingir os seguintes critérios consistentemente: 1) manutenção de um saldo de caixa entre R$ 300 e R$ 400 milhões para cumprir as obrigações de dívida e administrar as necessidades de liquidez de curto prazo; 2) carteira imobiliária crescente acima de R$ 5,5 bilhões em valor justo de mercado; 3) uma carteira de ativos livres de ônus acima de 70% dos ativos brutos; e 4) cobertura de encargos fixos da empresa totalmente aplicada (despesas com juros, juros capitalizados e amortização do principal) acima de 2,5x. Além disso, melhorias adicionais para os ratings dos títulos de dívida do governo do Brasil também poderiam impactar os ratings da companhia positivamente.

Uma pressão de rating negativa provavelmente resultaria dos seguintes critérios em bases consistentes: 1) perda de liquidez nos próximos 24 meses de obrigações de dívida; 2) total de dívidas próximo a 30% dos ativos brutos; 3) dívida líquida sobre EBITDA excedendo 3,0x; 4) uma queda significativa da taxa de ocupação da carteira ou queda de 10% das margens do EBITDA; 5) cobertura de encargos fixos totalmente aplicada próxima a 1,5x; 6) desenvolvimento como porcentual dos ativos brutos acima de 15%. Por fim, a pressão adicional sobre o perfil de crédito do Brasil pode afetar também negativamente os ratings e a perspectiva da empresa.

A última ação de rating foi em 26 de fevereiro de 2016, quando a Moody's afirmou os ratings corporativo e de dívida sênior sem garantia em Aa3.br na escala nacional brasileira (Ba2 na escala global) da Sonae Sierra Brasil S.A. Na mesma ação de rating, a Moody's revisou a perspectiva para negativa, de estável.

A Sonae Sierra Brasil S.A. [B3: SSBR3] é uma empresa imobiliária com foco no setor de propriedade, desenvolvimento e administração de shopping centers e sediada em São Paulo, Brasil. A carteira da companhia é formada por nove propriedades, totalizando mais de 450.000 metros quadrados (m2) de área locável bruta ("GLA", em inglês), e é predominantemente concentrada no estado de São Paulo. Em 31 de dezembro de 2017, a companhia reportou total de ativos brutos de aproximadamente R$ 5,3 bilhões.

A metodologia principal usada nestes ratings foi Metodologia de Rating Global para REITs e Outras Empresas de Propriedade Comercial ("Global Rating Methodology for REITs and Other Commercial Property Firms "), publicada em Julho de 2010. Consulte a página de Metodologias de Rating em www.moodys.com.br para uma cópia desta metodologia.

Os Ratings em Escala Nacional da Moody's (NSRs) pretendem ser medidas relativas de idoneidade creditícia entre emissões e emissores de dívida dentro de um país, possibilitando aos participantes do mercado uma melhor diferenciação dos riscos relativos. OS NSRs são diferentes dos ratings da escala global no sentido de que não são globalmente comparáveis ao universo completo das entidades classificadas pela Moody's, mas apenas com outras entidades classificadas dentro do mesmo país. Os NSRs são designados por um modificador ".nn" que indica o país relevante, como ".za" no caso da África do Sul. Para mais informações sobre a abordagem da Moody's para ratings na escala nacional, consulte a Metodologia de Ratings da Moody's publicada em maio de 2016 sob o título "Equivalência entre os Ratings na Escala Nacional e os Ratings na Escala Global" ("Mapping National Scale Ratings from Global Scale Ratings"). Embora os NSRs não tenham significado absoluto inerente em termos de risco de default ou perda esperada, pode-se inferir uma probabilidade histórica de default consistente com um dado NSR a partir do GSR para o qual o NSR mapeia em um momento específico. para informações sobre taxas de default históricas associadas às diferentes categorias de escalas globais de ratings em distintos horizontes de investimentos consulte https://www.moodys.com/researchdocumentcontentpage.aspx?docid=PBC_1113601.

DIVULGAÇÕES REGULATÓRIAS

As fontes de informação utilizadas na elaboração do rating são as seguintes: partes envolvidas nos ratings, informações públicas, e confidenciais e de propriedade da Moody's.

Os tipos de informação utilizado(s) na elaboração do rating são os seguintes: dados financeiros, documentação da dívida, dados operacionais, dados da carteira de ativos, dados do histórico de desempenho, informações públicas, informações da Moody's, e reportes regulatórios.

Fontes de Informação Pública: A Moody's considera informações públicas de diversas fontes como parte do processo de rating. Essas fontes podem incluir, mas não se limitam, à lista contida no link http://www.moodys.com/viewresearchdoc.aspx?docid=PBC_193459.

A Moody's considera a qualidade das informações disponíveis sobre o emissor ou obrigação como sendo satisfatória ao processo de atribuição do rating de crédito.

A Moody's adota todas as medidas necessárias para que as informações utilizadas na atribuição de ratings sejam de qualidade suficiente e proveniente de fontes que a Moody's considera confiáveis incluindo, quando apropriado, fontes de terceiros. No entanto, a Moody's não realiza serviços de auditoria, e não pode realizar, em todos os casos, verificação ou confirmação independente das informações recebidas nos processos de rating.

O rating foi divulgado para a entidade classificada ou seu(s) agente(s) designado(s) e atribuído sem alterações decorrentes dessa divulgação.

Consulte a página de divulgações regulatórias em www.moodys.com.br para divulgações gerais sobre potenciais conflitos de interesse.

A Moody's América Latina Ltda. pode ter fornecido Outro(s) Serviço(s) Permitido(s) à entidade classificada ou a terceiros relacionados no período de 12 meses que antecederam a ação de rating de crédito. Consulte o relatório "Lista de Serviços Auxiliares e Outros Serviços Providos a Entidades com Rating da Moody's América Latina, Ltda." http://www.moodys.com/viewresearchdoc.aspx?docid=PBC_198873 para mais informações.

As entidades classificadas pela Moody's América Latina Ltda. e partes relacionadas a essas entidades podem também receber produtos/serviços fornecidos por partes relacionadas à Moody's América Latina Ltda. envolvidas em atividades de rating de crédito no período de 12 meses que antecederam a ação de rating de crédito. Consulte o link http://www.moodys.com/viewresearchdoc.aspx?docid=PBC_198874 para obter a lista de entidades que recebem produtos/serviços dessas entidades relacionadas.

A data da última Ação de Rating foi 15/2/2017.

Os ratings da Moody's são monitorados constantemente, a menos que sejam ratings designados como atribuídos a um momento específico ("point-in-time ratings") no comunicado inicial. Todos os ratings da Moody's são revisados pelo menos uma vez a cada período de 12 meses.

Para ratings atribuídos a um programa, série ou categoria/classe de dívida, este anúncio fornece divulgações regulatórias pertinentes a cada um dos ratings de títulos ou notas emitidas subsequentemente da mesma série ou categoria/classe de dívida ou de um programa no qual os ratings sejam derivados exclusivamente dos ratings existentes, de acordo com as práticas de rating da Moody's. Para os ratings atribuídos a um provedor de suporte, este anúncio fornece divulgações regulatórias pertinentes à ação de rating de crédito do provedor de suporte e referentes a cada uma das ações de rating de crédito dos títulos que derivam seus ratings do rating de crédito do provedor de suporte. Para ratings provisórios, este anúncio fornece divulgações regulatórias pertinentes ao rating provisório atribuído, e em relação ao rating definitivo que pode ser atribuído após a emissão final da dívida, em cada caso em que a estrutura e os termos da transação não tiverem sido alterados antes da atribuição do rating definitivo de maneira que pudesse ter afetado o rating. Para mais informações, consulte a aba de ratings na página do respectivo emissor/entidade disponível em www.moodys.com.br.

Para quaisquer títulos afetados ou entidades classificadas que recebam suporte de crédito direto da(s) entidade(s) primária(s) desta ação de rating de crédito, e cujos ratings possam mudar como resultado dessa ação de rating de crédito, as divulgações regulatórias associadas serão aquelas da entidade fiadora. Exceções desta abordagem existem para as seguintes divulgações: Serviços Acessórios, Divulgação para a entidade classificada e Divulgação da entidade classificada.

Consulte a aba de ratings na página do emissor/entidade em www.moodys.com.br para visualizar o histórico e a última ação de rating deste emissor. A data em que alguns ratings foram atribuídos pela primeira vez diz respeito a uma época em que os ratings da Moody's não eram integralmente digitalizados e pode ser que os dados precisos não estejam disponíveis. Consequentemente, a Moody's fornece uma data que acredita ser a mais confiável e precisa com base nas informações que são disponibilizadas. Consulte a página de divulgação de ratings em nosso website www.moodys.com.br para obter mais informações.

Consulte o documento Símbolos e Definições de Rating da Moody's ("Moody's Rating Symbols and Definitions") disponível na página de Definições de Ratings em www.moodys.com.br para mais informações sobre o significado de cada categoria de rating e a definição de default e recuperação.

As divulgações regulatórias contidas neste comunicado de imprensa são aplicáveis ao rating de crédito e, se aplicável, também à perspectiva ou à revisão do rating.

Consulte o www.moodys.com.br para atualizações e alterações relacionadas ao analista líder e à entidade legal da Moody's que atribuiu o rating.

Consulte a aba de ratings do emissor/entidade disponível no www.moodys.com.br para divulgações regulatórias adicionais de cada rating.

Juan Acosta
Analyst
Commercial Real Estate Group
Moody's Investors Service, Inc.
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 1 212 553 0376
Client Service: 1 212 553 1653

Nick Levidy
MD - Structured Finance
Commercial Real Estate Group
JOURNALISTS: 1 212 553 0376
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Releasing Office:
Moody's America Latina Ltda.
Avenida Nacoes Unidas, 12.551
16th Floor, Room 1601
Sao Paulo, SP 04578-903
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Termos adicionais apenas para o Japão: A Moody's Japan K.K. ("MJKK") é agência de rating de crédito e subsidiária integral da Moody's Group Japan G.K., que por sua vez é integralmente detida pela Moody's Overseas Holdings Inc., uma subsidiária integral da MCO. A Moody's SF Japan K.K. ("MSFJ") é uma agência de rating de crédito e subsidiária integral da MJKK. A MSFJ não é uma Organização de Rating Estatístico Nacionalmente Reconhecida ("NRSRO"). Nessa medida, os ratings de crédito atribuídos pela MSFJ são Ratings de Crédito Não-NRSRO. Os Ratings de Crédito Não-NRSRO são atribuídos por uma entidade que não é uma NRSRO e, consequentemente, a obrigação sujeita aos ratings de crédito não será elegível para certos tipos de tratamento nos termos das leis dos E.U.A. A MJKK e a MSFJ são agências de rating de crédito registadas junto a Agência de Serviços Financeiros do Japão ("Japan Financial Services Agency") e os seus números de registo são "FSA Commissioner (Ratings) n° 2 e 3, respectivamente.

A MJKK ou a MSFJ (conforme aplicável) divulgam, pelo presente, que a maioria dos emitentes de títulos de dívida (incluindo obrigações emitidas por entidades privadas e entidades públicas locais, outros títulos de dívida, notas promissórias e papel comercial) e de ações preferenciais classificadas pela MJKK ou MSFJ (conforme aplicável) acordaram, com antecedência à atribuição de qualquer rating de crédito, pagar à MJKK ou MSFJ (conforme aplicável), para fins de avaliação de ratings de crédito e serviços prestados pela agência, honorários que poderão ir desde JPY125.000 até, aproximadamente, JPY250.000,000.

A MJKK e a MSFJ também mantêm políticas e procedimentos destinados a cumprir com os requisitos regulatórios japoneses.