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MOODY'S ASIGNÓ UNA CALIFICACIÓN DE Aaa.mx EN LA ESCALA NACIONAL Y Baa1 EN LA ESCALA GLOBAL A LA SEGUNDA TRANSACCIÓN DE CERTIFICADOS BURSÁTILES PREFERENTES GARANTIZADOS POR HIPOTECAS RESIDENCIALES ORIGINADAS POR HIPOTECARIA SU CASITA Y GMAC HIPOTECARIA

24 Aug 2004

Approximately $341 Million UDIs of Debt Securities Affected.

Mexico City, August 24, 2004 -- Moody's Mexico (Moody's) asignó una calificación de Aaa.mx en la escala de calificación nacional de Mexico y una calificación de Baa1 en la escala global en moneda local a los Certificados Bursatiles Preferentes emitidos por el Banco J.P. Morgan S.A., actuando únicamente a titulo de emisor. Los Certificados Preferentes y las Constancias estan respaldados por un conjunto de creditos hipotecarios residenciales otorgados a deudores de bajos y medianos ingresos ubicados en Mexico y originados por Hipotecaria Su Casita (Su Casita o HSC) y a deudores de ingresos medios originados por GMAC Hipotecaria (GMAC). El interes y el principal de los Certificados Preferentes son pagaderos con el flujo procedente de los creditos hipotecarios que forman parte de los activos del fideicomiso aislando el activo subyacente de los riesgos asociados con HSC y GMAC.

Su Casita (calificada en A3.mx por Moody's) fue constituida en 1994, siendo la primera Sofol hipotecaria en Mexico que otorgó creditos con el respaldo de programas de financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF, antes FOVI) para deudores de ingresos bajos y medios. Su principal actividad consiste en el otorgamiento de creditos hipotecarios financiados con recursos de SHF/FOVI para personas de bajos y medianos ingresos.

Por su parte, GMAC Hipotecaria (no calificada por Moody's) fue fundada en Mexico el 15 de Febrero de 2000. GMAC Hipotecaria es propiedad de GMAC RFC US. GMAC Hipotecaria fue creada para brindar financiamiento tanto a compradores como a constructores de viviendas. En la actualidad, la totalidad de su financiamiento proviene de los mercados de capitales, debido a que el tipo de deudor financiado por GMAC se ubica en el estrato de ingresos medios.

Los creditos hipotecarios que otorga GMAC Hipotecaria no cuentan con la cobertura UDIS-Salarios Minimos de la SHF, pero si estan respaldados por una reserva constituida por el deudor al momento en que se otorga el credito. Esta reserva es equivalente a 5% del monto original del prestamo y permanece constante durante la vigencia del credito. Este fondo de reserva contribuye a mitigar la severidad de la perdida en los creditos de GMAC.

Las calificaciones otorgadas son las siguientes:

ACCIÓN DE CALIFICACIÓN

Originadores: Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V. y GMAC Hipotecaria S.A. de C.V

UDIs 341.5 millones en Certificados Bursatiles Preferentes respaldados por hipotecas a tasa fija, calificados en Aaa.mx.

ESTRUCTURA

De acuerdo con Brigitte Posch, Vicepresidente de Moody's, la calificación de Aaa.mx refleja, en primer lugar, la fortaleza de la estructura, el soporte crediticio en la transacción, la solidez de las normas de originación, la capacidad de Su Casita en su función de administrador de los activos y los fundamentos de la legislación mexicana en cuanto a la bursatilización de hipotecas.

El emisor colocó en el mercado una serie de Certificados Bursatiles Preferentes a tasa fija y una serie residual denominada como Constancias las cuales no se colocaran entre el público inversionista. El monto total al que asciende la emisión es por una cantidad de 355.7 millones de UDIs (Unidades de Inversión). Los UDIs son unidades cuyo valor esta ligado con la inflación y, por ello, mantienen el importe de la deuda en terminos reales.

Los Certificados Preferentes constituyen el 96% del total de la emisión y las Constancias el 4%. Los bonos estan respaldados por los pagos mensuales que se realicen bajo los creditos hipotecarios individuales asi como tambien por el soporte crediticio parcial provisto por FMO.

El 85% del diferencial de tasas entre los activos y los Certificados Bursatiles que resulte luego de efectuar ciertos pagos según la asignación de fondos, se utilizara para amortizar los Certificados Preferentes. Si el monto de las Constancias sobre el saldo de los Certificados Preferentes es menor a 5% y los creditos en incumplimiento son mayores a 3%, entonces el 95% del diferencial de tasas se utilizara para amortizar los Certificados Preferentes. El monto restante sera liberado a los originadores, a menos que se haya utilizado el apoyo de credito provisto por FMO, en cuyo caso cualquier monto restante se canalizara a rembolsar al otorgante del apoyo crediticio parcial.

De acuerdo con Posch, el diferencial de tasas en esta transacción se utilizara para cubrir perdidas y para reducir el plazo de finalización legal a 30 anos.

FMO proporciona una garantia de credito parcial incondicional e irrevocable que cubre los pagos de interes y el pago de principal por hasta un 9% del saldo de los Certificados Preferentes. En caso de que (1) los creditos morosos sean mayores a 3% o (2) se utilice la garantia parcial, entonces el monto pendiente de la garantia se congelara (es decir, no se reducira) hasta que dicho evento sea subsanado, afirmó Posch.

Si los fondos en la cuenta de distribución no son suficientes para cubrir el pago siguiente de principal o intereses, el faltante sera cubierto por el soporte crediticio proporcionado por FMO hasta el limite de 9% descrito anteriormente.

El soporte crediticio consiste en un 4% de subordinación en la forma de las Constancias con respecto a los Certificados Preferentes.

Al asignar la calificación, Moody's tambien consideró factores especificos de transacciones respaldadas por hipotecas, como la relación entre el valor de la propiedad y el monto del prestamo, el perfil de los deudores, los incumplimientos y perdida con relación a la cartera hipotecaria total de Su Casita, razones de deuda a ingreso, al igual que factores especificos de Mexico, como la posibilidad de un incremento en las tasas de interes o la inflación en ese pais, lo que incidiria sobre las obligaciones de pago de los deudores y el desempeno de los valores bursatilizados, comentó Posch.

CARTERA BURSATILIZADA

Su Casita y GMAC Hipotecaria originan creditos conforme a un conjunto muy similar de lineamientos.

Las dos companias aún no cuentan con un mecanismo para ponderar todos los factores de riesgo inherentes a un credito y las excepciones no se evalúan automaticamente por medio de una tabla de factores de compensación, afirmó Posch. Por el momento, sus ejecutivos enfatizan el analisis de credito y el perfil de los deudores, al igual que la definición de factores de compensación. Estos últimos se relacionan con el nivel de documentación proporcionado al igual que con la propiedad utilizada como colateral de la deuda, el destino y el tipo de propiedad asi como tambien otros elementos que los comites de credito de Su Casita y GMAC analizan y definen caso por caso.

Moody's coincide con este enfoque debido a la presencia de otros factores de compensación, como (1) la investigación en el Buró de Credito; (2) la verificación de la situación socioeconómica, que efectúa un tercero para comprobar los datos y documentos del solicitante. Este tercero verifica la información asentada en la solicitud poniendose en contacto con el departamento de recursos humanos del lugar de trabajo del solicitante, reuniendose con las personas registradas como referencias personales y visitando el domicilio del solicitante; (3) el analisis de credito es llevado a cabo por el originador principal y luego enviado a los auditores internos, que verificaran toda la información recibida. Asi, el credito sólo puede ser aprobado por un comite de credito; y (4) valuación de la propiedad.

De acuerdo con Posch, la diferencia principal entre Su Casita y GMAC Hipotecaria reside en el tamano de los creditos que originan. De todos los creditos incluidos en la cartera a bursatilizar, el saldo promedio de los creditos originados por Su Casita es de aproximadamente 79,363 UDIs, mientras que el saldo promedio de los creditos originados por GMAC Hipotecaria (18% del total) es de aproximadamente 289,951 UDIs. En los escenarios de sensibilidad, el modelo de Moody's asigna una ponderación mayor a un credito mas grande que a uno menor de la misma calidad crediticia, lo que aumenta la probabilidad general de incumplimientos en la cartera.

Los creditos hipotecarios residenciales estan denominados en UDIs, son a tasa fija y estan garantizados mediante hipoteca, por propiedades residenciales ubicadas en Mexico. Los creditos se consideran relativamente sólidos, con una razón inicial entre el monto del credito y valor de la propiedad de 81.75% y una baja razón promedio ponderada de deuda a ingresos del 18.99%. Asimismo, los creditos se otorgaron a deudores con historiales crediticios relativamente sólidos. El 82% de los creditos de la cartera bursatilizada fueron originados por Hipotecaria Su Casita y el 18% por GMAC Hipotecaria.

La razón promedio ponderada corriente entre el monto del credito y el valor de la propiedad es del 79.36%. En comparación, la razón promedio en el mercado Prime de Estados Unidos es del 72%, afirmó Posch. Ademas, aproximadamente el 67% de todos los creditos en la cartera cuentan con una razón combinada entre credito y valor del activo de entre 85% y 90%.

En su analisis, Moody's tambien consideró la garantia en forma de cobertura provista por SHF ya que los creditos estan denominados en UDIs, mientras que el ingreso del deudor generalmente esta denominado en pesos y se ajusta por salario minimo, con base en la medida conocida como VSM (Veces el Salario Minimo). Por ello, si el indice de inflación es alto, las obligaciones de pago de los deudores con relación a los creditos hipotecarios podrian aumentar de forma significativa.

No existe un administrador sustituto que actúe como tal en caso de que HSC no sea capaz de administrar la cartera. A diferencia de la mayoria de las transacciones de este tipo en Estados Unidos, el fideicomisario no tiene responsabilidades como administrador de activos sustituto con respecto a los prestamos hipotecarios. Sin embargo, en opinión de Moody's, la presencia de otras Sofoles con capacidad de administrar activos hipotecarios en el mercado mexicano y la probabilidad relativamente limitada de que HSC (con calificación SQ2 de Moody's) no cumpla con la administración de los creditos, mitiga el riesgo de que no se disponga de un administrador que asuma la función de HSC y resulta consistente con la calificación preliminar en la escala global en moneda local de Baa1. Adicionalmente, de acuerdo con la documentación de la transacción, GMAC y FMO tienen el derecho de monitorear el desempeno del administrador y de establecer un administrador sustituto en caso de que HSC deje de cumplir con esta función. Asimismo, se cuenta con la presencia de varios indicadores que implicarian la remoción y sustitución del administrador. Aunque este tipo de indicadores no designan automaticamente la entrada de un sustituto, Moody's considera que existe un incentivo económico atractivo para que otros administradores participen, ya que la comisión de administración en la actualidad es mas alta que la que normalmente cobra el mercado (1.5% sobre el saldo insoluto de los creditos).

Detalles adicionales sobre la transacción estan disponible en el sitio web de Moody's: http://www.moodys.com. Una vez en la pagina, utilice la liga Quick Search, que se encuentra en la esquina superior derecha de la pagina principal, para localizar al emisor y otra información relacionada con el mismo.

New York
Susan Knapp
Managing Director
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Brigitte Posch
VP - Senior Credit Officer
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

MOODY'S ASIGNÓ UNA CALIFICACIÓN DE Aaa.mx EN LA ESCALA NACIONAL Y Baa1 EN LA ESCALA GLOBAL A LA SEGUNDA TRANSACCIÓN DE CERTIFICADOS BURSÁTILES PREFERENTES GARANTIZADOS POR HIPOTECAS RESIDENCIALES ORIGINADAS POR HIPOTECARIA SU CASITA Y GMAC HIPOTECARIA
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