MOODY’S ASIGNA UNA CALIFICACIÓN DE EMISOR DE A3.mx A HIPOTECARIA NACIONAL
Moody’s de México dio a conocer la asignación de una calificación de emisor de A3.mx en la escala nacional y de Ba3 en la escala global en moneda local a Hipotecaria Nacional, S.A. de C.V. (HN). Esta es la primera vez que Moody’s califica a HN, compañía perteneciente al grupo de las Sofoles (Sociedades Financieras de Objeto Limitado) que son empresas financieras con fines específicos. La función principal de las Sofoles reside en otorgar créditos hipotecarios a personas de bajos ingresos mediante el patrocinio de los programas de financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF, antes FOVI) y proporcionar financiamiento para la construcción a desarrolladores de vivienda de bajos ingresos. La SHF representa uno de los programas mexicanos con apoyo gubernamental de mayor importancia en el ámbito de la vivienda media y de interés social. La perspectiva para la calificación de HN es estable.
De acuerdo con Moody’s, estas calificaciones reflejan la posición de liderazgo en el mercado y el favorable perfil financiero de HN, elementos que se materializan en bajos costos de operación, sólida rentabilidad y una administración experimentada. La empresa tiene el liderazgo en términos de participación de mercado (28%), tomando como punto de comparación los activos totales con respecto a las Sofoles hipotecarias. Estas calificaciones también reflejan las prudentes estrategias de operación y crecimiento que han hecho posible una sólida tasa de crecimiento de su cartera, mientras que al mismo tiempo ha mantenido la calidad de la misma y ha contado con uno de los márgenes operativos más altos entre sus competidores. Asimismo, las firmes políticas de generación de reservas de HN le suman una calidad adecuada de ingresos. Aunque se trata de un mercado competido, HN tiene una importante participación en el mismo así como una sólida infraestructura para mantenerla. Del mismo modo, sostiene buenas relaciones con la industria de la vivienda, en especial con los desarrolladores, lo que contribuye a hacer más sólida su posición. Adicionalmente, HN cuenta con el porcentaje más bajo de incumplimientos de crédito en la industria. Sin embargo, como todas las Sofoles hipotecarias, HN depende de la SHF y de los desarrolladores para su desarrollo comercial. HN recibe de la SHF la mayor parte de su financiamiento para la originación de hipotecas.
A pesar de esta dependencia, existe un mercado sustancial para vivienda popular en México, que en opinión de Moody’s debería ser capaz de mantener el giro central de negocios de HN en el mediano plazo. Asimismo, las principales Sofoles han establecido relaciones comerciales favorables con los principales promotores de vivienda popular en México. Estas relaciones les están proporcionando un flujo ininterrumpido de proyectos de financiamiento para la construcción y de originación de hipotecas.
Moody’s también destaca que HN ha sido la empresa líder entre las Sofoles hipotecarias en lo relacionado con el acceso a los mercados de capitales. La empresa fue la primera en obtener capital por medio de los mercados de bursatilizaciones, papel comercial y bonos no garantizados. Del mismo modo, HN está optimizando su tecnología y procesos con el fin de ganar en términos de eficiencia en lo relativo a la originación de hipotecas. La estrategia de negocios de la compañía se basa en una cartera compuesta únicamente por hipotecas, procurando no depender del financiamiento puente a la construcción, negocio que Moody’s considera como más riesgoso y menos predecible. No obstante, HN cuenta con un creciente negocio de préstamos para la construcción que Moody’s espera que continúe incrementándose. Asimismo, HN ha puesto en marcha una estrategia de diversificación que debería reducir su dependencia del financiamiento proporcionado por la SHF y aumentar su ingreso de nuevos negocios distintos de la vivienda popular. La estrategia de diversificación se centra en ofrecer productos y servicios complementarios de su giro tradicional de vivienda, lo que representa potencialmente un punto crediticio favorable en caso de ejecutarse correctamente. La empresa también busca reducir su dependencia del financiamiento proporcionado por SHF mediante la obtención de financiamientos de terceras partes en forma de líneas de crédito y alianzas estratégicas, diversificando su acceso a deuda de corto y largo plazo y consiguiendo fuentes adicionales de capital bursatilizando su cartera de créditos. HN también busca aumentar su participación en el rubro de la vivienda media y de altos ingresos; el financiamiento de mejoras a las viviendas; el financiamiento de infraestructura comercial para desarrolladores de vivienda y la creación de una empresa de servicios de reubicación. El manejo de tal diversificación podría representar un riesgo.
Toda esta serie de elementos positivos se ve atenuada por varios factores. HN sigue siendo una empresa pequeña con una base modesta en términos de valuación de activos y de capital social. Aunque HN es una de las Sofoles más antiguas, sólo ha estado operando durante nueve años y, a la fecha, no se ha enfrentado a una crisis económica o política. Como se ha comentado en renglones anteriores, HN depende en gran medida de la SHF para la mayor parte de su financiamiento de hipotecas. Moody’s percibe esta falta de diversificación en el financiamiento como un riesgo para las Sofoles. Sin embargo, el estatus de la SHF como entidad del gobierno y la importancia de la política de vivienda en México, apoya su viabilidad al igual que el acceso de las Sofoles al financiamiento. La parte del negocio de las Sofoles hipotecarias que corresponde a la originación, que es el principal servicio generador de ingresos para estas empresas, está sujeta a la volatilidad de los procedimientos de financiamiento de la SHF, las vulnerabilidades inherentes al ciclo de negocios y la posibilidad de conversión de productos en bienes únicamente diferenciados a través de precios (la llamada commoditization) factores que, aunados a la consolidación de la industria hipotecaria, son factores que Moody’s considera como aspectos crediticios negativos. Sin embargo, los ingresos recurrentes de HN cubren holgadamente todos sus gastos operativos, lo que contribuye a mitigar estas debilidades crediticias. HN ya ha comenzado a reducir su dependencia del financiamiento proporcionado por la SHF. Además, la empresa ha colocado con éxito dos emisiones de deuda estructurada y dos de bonos a mediano plazo. Otras inquietudes crediticias incluyen el concepto de un giro con una línea única de productos para el financiamiento de vivienda que comprende casi el 100% de todos los créditos, una débil cobertura de costos fijos de 1.3 veces (aunque, cabe comentar que es una de las más altas en la industria) y una alta proporción de deuda a activos que se sitúa en 92%.
No obstante lo anterior, Moody’s considera que HN cuenta con una infraestructura corporativa adecuada, que incluye la diferenciación de responsabilidades entre las distintas funciones comerciales, así como procedimientos independientes y predeterminados para la originación y el servicio de los créditos. La empresa ha creado distintos comités: de auditoría; de crédito y riesgo; y de originación y servicio de adeudos para dar seguimiento a las operaciones cotidianas de la empresa, los cuales contribuyen a reducir el riesgo de la compañía. Estos elementos han permitido que HN mantenga los incumplimientos totales en su cartera a niveles inferiores al 1.2% al 30 de junio de 2003 y que conserve mejores márgenes operativos que el promedio del mercado.
La perspectiva estable para las calificaciones se sustenta en la expectativa de Moody’s acerca de que la administración de HN continúe impulsando el crecimiento de la empresa con prudencia y diversificándose con éxito y a un ritmo adecuado, mientras que a la vez mantiene sus sólidos márgenes operativos y conserva o mejora la cartera de incumplimientos. Moody’s considera que el equipo de gestión de las Sofoles cuenta con un conocimiento significativo de la industria de vivienda, además de una estrategia de operación bien pensada. Moody’s espera que HN continúe esforzándose para mejorar su eficiencia.
Las mejorías de las calificaciones reflejarán el éxito de la empresa en la diversificación de sus fuentes de financiamiento mientras que a la vez mantiene su rentabilidad y la calidad de la cartera. Entre las medidas adicionales para apoyar un cambio positivo en las calificaciones se incluiría el mejoramiento de su posición de mercado y la calidad de la marca en el mercado de hipotecas y financiamiento de vivienda a la vez que aumenta la diversificación de los productos que ofrece. La falta de avance en los esfuerzos de diversificación de cartera y de acceso a fuentes de capital independientes de la SHF serían elementos negativos en términos de las calificaciones. Un deterioro sostenido en la calidad de los activos o de la liquidez ejercería presiones a la baja sobre las calificaciones de HN.
Hipotecaria Nacional es una empresa domiciliada en la ciudad de México que inició operaciones en 1994 como institución financiera no bancaria y Sofol Hipotecaria. Su principal actividad consiste en el otorgamiento de créditos hipotecarios financiados con fondos de la SHF para individuos de bajos ingresos, papel de gran importancia en el mercado de vivienda popular al no existir un mercado de alquileres en México. Al 30 de junio de 2003, la empresa contaba con activos por aproximadamente $22 mil millones de pesos mexicanos y $1.3 miles de millones de capital.
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