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Announcement:

Moody's: El efecto crediticio del programa de productos solución de Patrimonio para ciertas RMBS en México dependerá de su implementación y de cada transacción específica

28 Jun 2013

Mexico, June 28, 2013 -- Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) anunció el día de hoy que el programa de soluciones de crédito que planea implementar Patrimonio S.A. de C.V. SOFOM E.N.R. (Patrimonio) en once bursatilizaciones de créditos hipotecarios residenciales (RMBS por sus siglas en inglés) pudiera tener distintos resultados dependiendo de cada transacción y de los supuestos utilizados en el análisis. Moody's monitoreará la implementación y los resultados del programa conforme se disponga de más información.

Moody's considera que el efecto del programa dependerá de (1) el supuesto de severidad de la pérdida utilizado para los créditos en incumplimiento; y (2) la tasa de reincidencia de incumplimiento de los créditos reestructurados. Moody's señala que actualmente está revisando los supuestos de severidad de la pérdida utilizados para seis de las transacciones afectadas (MXMACCB 05U, MXMACCB 06U, BRHSCCB 05U, BRHCCB08U & 08-2U & 08-3U, PATRICB 06U y PATRICB 07U). Adicionalmente, existe gran incertidumbre en cuanto a las reincidencias y severidades de los créditos debido a la limitada cantidad de información disponible.

En principio, el programa de productos solución pudiera tener efectos positivos en la transacción, debido a que reactivaría créditos con elevados niveles de morosidad (la mayoría de la cartera vencida reporta morosidades de 360+ días) aumentando la capacidad de generación de efectivo del colateral. Sin embargo, estos programas podrían resultar en severidades mayores, según la forma en que el programa sea implementado por el administrador, y de cómo se comporten los créditos modificados en el futuro.

Para poder determinar si el efecto crediticio es positivo, negativo, o neutral para la transacción, Moody's estimó la severidad de la pérdida que podría resultar de la implementación del programa para cada emisión afectada, y la comparó contra el supuesto de severidad de la pérdida actualmente utilizado.

Moody's consideró los siguientes factores: 1) una tasa de reincidencia de incumplimiento de 55%, la cual indica el porcentaje de créditos que incumplirán nuevamente después de haber sido modificados; 2) el supuesto de severidad de la pérdida actualmente considerado para cada transacción; y 3) una condonación máxima de principal de 30% del saldo insoluto del crédito, la cual es la máxima que un administrador puede ofrecer a los acreditados.

A continuación se comparan los supuestos de severidad de la pérdida calculados por Moody's en caso de implementarse un producto de solución, con los supuestos de severidad de la pérdida utilizados actualmente por Moody's.

-- MXMACCB 05U: 46% comparado con 42% utilizado actualmente.

-- MXMACCB 06U: 47% comparado con 45% utilizado actualmente.

-- BRHSCCB 05U: 47% comparado con 44% utilizado actualmente.

-- BRHCCB08U, BRHCCB08-2U y BRHCCB08-3U: 46% comparado con 42% utilizado actualmente.

-- PATRICB 06U: 53% comparado con 60% utilizado actualmente.

-- PATRICB 07U: 53% comparado con 60% utilizado actualmente.

-- MXMACFW 06U & 06-2U: 56% comparado con 67% utilizado actualmente.

-- MXMACFW 07U & 07-2U: 56% comparado con 68% utilizado actualmente.

-- MXMACFW 07-3U & 07-4U: 56% comparado con 68% utilizado actualmente.

-- MXMACFW 07-5U & 07-6U: 57% comparado con 69% utilizado actualmente.

-- BRHCGCB 04U: 58% comparado con 73% utilizado actualmente.

Sin embargo, Moody's señala que se encuentra en proceso de revisar el supuesto de severidad de la pérdida que actualmente utiliza para RMBS mexicanas, toda vez que es posible que haya aumentado en los casos de créditos incumplidos.

PROGRAMA DE PRODUCTOS SOLUCIÓN

Las opciones de reestructura podrán ser cualquiera de las siguientes: 1) "Apoyo con quita" el cual consiste en el diferimiento de un porcentaje de las mensualidades vencidas, con la posibilidad de condonar una parte de dicho monto; 2) "Reducción permanente de la mensualidad con quita" el cual consiste en la aplicación de un descuento sobre el saldo insoluto del crédito, para reducir permanentemente el monto de las mensualidades; 3) "Finiquito o venta de derechos litigiosos" el cual consiste en un descuento sobre el saldo insoluto si se liquida la totalidad del crédito; y 4) "Dación en pago con incentivo económico" el cual consiste en obtener del acreditado la dación de la vivienda, a cambio de un incentivo. En el caso de las primeras dos opciones, el administrador puede condonar una parte del principal únicamente si el acreditado se mantiene al corriente después de la modificación del crédito, durante cuatro años en el caso de la primera opción, y permanentemente en el caso de la segunda.

Moody's basó su actual opinión en información preliminar sobre el programa que le fue proporcionada por el administrador; Patrimonio todavía tiene que modificar los contratos de las transacciones para reflejar los lineamientos del programa. Con base en la información recibida, Moody's identificó una serie de aspectos crediticios positivos en el programa:

- El administrador no puede otorgar modificaciones a créditos que se encuentren al corriente. Para ser candidato a un producto de solución, el crédito debe encontrarse vencido. Para los productos que ofrecen mayores quitas, el préstamo deberá reportar al menos 12 mensualidades vencidas, y en caso de que muestre un número menor (entre 6 y 12), es sujeto de un análisis detallado y requiere autorización de un comité especial del administrador. Adicionalmente y para todos los casos, el administrador debe realizar suficientes esfuerzos de cobranza antes de ofrecer una solución.

- La condonación de principal no podrá exceder de 30% del saldo insoluto del crédito, Esto limita posibles acciones discrecionales por parte del administrador al negociar los descuentos.

- La cobranza de los créditos modificados, debe ser mayor a la que correspondería en caso de ejecutarse un proceso judicial de adjudicación. Orientado a maximizar la recuperación del colateral, el administrador debe realizar un análisis del valor presente neto, para comprobar que se cumple con esta condición en cada caso.

- Las reestructuras deben ser negociadas de manera individual y no como un programa general. Esto es positivo, ya que el administrador debe entender la situación financiera del acreditado, con el propósito de evaluar las causas del incumplimiento y su voluntad de pago, lo cual determinará el producto solución que se pueda ofrecer al deudor.

- Para otorgar una modificación de crédito, el administrador debe obtener por parte del acreditado, la firma de un convenio judicial que permita agilizar el proceso de recuperación de la vivienda, en caso de un nuevo incumplimiento.

- El administrador no podrá otorgar más de una modificación al mismo acreditado.

- Los créditos modificados serán considerados "al corriente" para efectos del cálculo de sobre aforo, en cuanto muestren un mínimo de 12 meses de pago sostenido a partir de su modificación.

En general, desde una perspectiva de sector, el programa de productos solución también implica riesgos:

- El esquema de la comisión de administración, pudiera no alinear los intereses de los tenedores con los del administrador en algunos casos. El hecho de que el administrador cobre una comisión más alta por la cartera que se encuentra al corriente, pudiera provocar incentivos de que se otorguen modificaciones a acreditados que no lo merezcan, o que se conceda otro producto solución a los que ya hayan sido reestructurados. Esto es especialmente un riesgo si, los créditos modificados se consideran "al corriente" inmediatamente después de haber sido reestructurados sin que muestren un período de pago sostenido.

- El administrador pudiera ofrecer reestructuras sin que se hayan agotado las acciones de cobranza suficientes, o pudiera ofrecer modificaciones a un elevado número de acreditados, incrementando así el riesgo moral.

- Si no se documentan adecuadamente las modificaciones, se corre el riesgo de que el administrador no pueda recuperar el colateral tan rápido como se pretende.

- Aun dentro de los lineamientos, existe discreción por parte del administrador al implementar el programa. Por ejemplo, al determinar los supuestos clave para calcular el valor presente neto de la pérdida de un crédito modificado, contra el valor presente neto de la pérdida derivada del proceso judicial.

- Cualquier falta de transparencia o integridad al reportar las reestructuras, lo cual pudiera dificultar la evaluación del impacto del programa en la calidad crediticia de la cartera.

Moody's no se pronuncia sobre otros posibles efectos no crediticios, originados a causa de la implementación del programa de productos solución. La opinión de Moody's se basa en parte en la descripción del administrador de cómo espera aplicar estos productos. Adicionalmente, la opinión de Moody's no impide que en el futuro pueda bajar o retirar la calificación de las emisiones afectadas por cualquier motivo, incluida la opinión de Moody's sobre la implementación y efectividad del programa, y sobre cualquier efecto negativo que pudiera tener en la calidad crediticia y desempeño de la transacción. Como siempre, Moody's continuará monitoreando el desempeño de la transacción, para evaluar el efecto del programa de soluciones de crédito una vez implementado.

Carlos Gonzalez
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Maria Muller
Senior Vice President/Manager
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
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