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Announcement:

Moody's: No genera impacto negativo en calificaciones la propuesta transferencia de administración en dos transacciones RMBS mexicanas de GMAC Financiera

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Global Credit Research - 03 Jun 2010

Mexico City, June 03, 2010 -- Moody's de México (Moody's) opina que las calificaciones asignadas a los instrumentos respaldados por hipotecas listados a continuación no serían bajadas ni retiradas a esta fecha, sólo como consecuencia de la ejecución de la propuesta de GMAC Financiera, S.A. de C.V. ("GMAC Financiera") de transferir la administración primaria de los créditos hipotecarios de Hipotecaria Crédito y Casa S.A. de C.V. ("Crédito y Casa") a Patrimonio S.A. de C.V. ("Patrimonio") (la "Modificación Propuesta"). Antes de celebrarse un nuevo contrato de administración, los inversionistas deben votar para aprobar la propuesta que en su calidad de administrador maestro realiza GMAC Financiera para nombrar a Patrimonio como administrador primario sustituto.

Los certificados afectados y sus calificaciones se detallan a continuación: Certificados Serie A MXMACFW 07U (Ba3 en escala global, moneda local y A3.mx en escala nacional, en revisión para posible baja), Certificados Serie B MXMACFW 07-2U (Caa1 en escala global, moneda local y Caa1.mx en escala nacional, en revisión para posible baja), Certificados Serie A MXMACFW 06U (Caa1 en escala global, moneda local y Caa1.mx en escala nacional), y Certificados Serie B MXMACFW 06-2U (Ca en escala global, moneda local y Ca.mx en escala nacional).

A solicitud de GMAC Financiera, Moody's analizó el impacto crediticio de la Modificación Propuesta. La opinión de Moody's, a esta fecha, refleja únicamente el impacto crediticio de la Modificación Propuesta. No representa una opinión de Moody's en cuanto a si las modificaciones pudieran tener un efecto negativo no-crediticio para los tenedores de los instrumentos. Adicionalmente, esta opinión no impide una posible baja o retiro de las calificaciones actuales en el futuro y por cualquier motivo.

La opinión de Moody's se basó en parte en la información proporcionada por GMAC Financiera al 24 de mayo de 2010 y en el impacto esperado de la transferencia de administración sobre el desempeño de la cartera, la cobranza hipotecaria, y la capacidad del fideicomiso para cumplir puntualmente con los pagos de intereses de los instrumentos afectados.

Para evaluar la magnitud de los riesgos, Moody's consideró los siguientes factores clave y evaluó cómo aplican a las circunstancias específicas de cada transacción: a) la concentración de créditos administrados por Crédito y Casa en las distintas carteras bursatilizadas para determinar la dimensión de la potencial interrupción en la cobranza hipotecaria, b) la garantía financiera de Financial Guaranty Insurance Company's (FGIC) en beneficio de los certificados preferentes que cubre la insuficiencia de fondos para pago de intereses, c) la participación del administrador maestro para coordinar y supervisar la transferencia de administración, d) la estrategia del plan de trabajo de GMAC Financiera, e) la calidad y estabilidad de Patrimonio como administrador en comparación con Crédito y Casa, que está siendo liquidada, f) los incentivos para alinear los intereses de Patrimonio con los intereses de los inversionistas, y g) el impacto de una mayor comisión de administración y de gastos adicionales del fideicomiso principalmente debido al proceso de notificación a deudores.

A diferencia de otros mercados como el de Estados Unidos, en donde las transferencias de administración son más comunes y normalmente se logran en un lapso de uno a dos meses, el sector RMBS mexicano todavía no ha experimentado una transferencia de administración de gran escala. GMAC Financiera estima que podría tomar aproximadamente seis meses llevar a cabo la transferencia total (y hasta el momento en que casi 100% de los deudores vigentes hagan pagos de acuerdo con las nuevas instrucciones de pago).

En 2009, Crédito y Casa experimentó dificultades de liquidez e incumplió con su deuda quirografaria. En diciembre de 2009, la financiera ABC Capital S.A. compró todos los activos operativos de Crédito y Casa, incluyendo su plataforma de administración hipotecaria. Actualmente Crédito y Casa se encuentra en proceso de liquidación. Aunque Crédito y Casa es legalmente el administrador primario de ciertos créditos en las transacciones afectadas, actualmente está subcontratando la administración de estos créditos con ABC Capital S.A. Moody's tomó en cuenta la precaria situación de Crédito y Casa al evaluar la calidad y estabilidad de Patrimonio como administrador sustituto.

Moody's considera que el relativamente bajo número de créditos afectados (aproximadamente 310) y el bajo porcentaje de créditos administrados por Crédito y Casa en las transacciones MXMACFW 07U/07-2U (12%) y MXMACFW 06U/06-2U (5%) debe limitar la magnitud de la interrupción en la cobranza total de las carteras. Esto, a su vez, debería limitar el riesgo de incumplimiento con el pago de intereses de los certificados por motivo de problemas de liquidez en el fideicomiso. Considerando el nivel reciente de cobranzas hipotecarias y la cascada única de pagos de las transacciones (que distribuye tanto la cobranza de intereses como de principal para cubrir los pagos de intereses de los certificados antes de hacer cualquier pago de principal), aún si hubiera una interrupción temporal en la cobranza del 100% de los créditos administrados por Crédito y Casa, se espera que los fideicomisos tengan suficiente liquidez para cumplir puntualmente con los pagos de intereses de los certificados inmediatamente después de la transferencia. Una protección adicional es que los certificados MXMACFW 07U (Ba3/A3.mx) y MXMACFW 06U (Caa1/Caa1.mx) cuentan con una póliza de garantía financiera emitida por FGIC que cubre los pagos oportunos de intereses.

Moody's también consideró el papel de GMAC Financiera como administrador maestro de las dos transacciones afectadas. Se espera que el papel de GMAC Financiera facilite en gran medida el proceso de transferencia de administración debido a su familiaridad con las operaciones diarias de Crédito y Casa y con la información histórica de la administración de los créditos en la cartera. GMAC Financiera tiene un plan de trabajo que, aunque preliminar, es integral con el objeto de lograr una transferencia ordenada. Aunque muchos de los detalles se determinarán después de que los inversionistas aprueben la transferencia, GMAC Financiera tiene definida una estrategia preliminar en cuanto a la colaboración entre las partes involucradas, la transferencia de la información crítica de administración de la cartera y los expedientes físicos de crédito, y el proceso de notificación a los deudores.

Moody's considera que la capacidad del administrador sustituto para notificar eficientemente y adecuadamente a los deudores sobre la transferencia de administración y para proporcionarles las nuevas instrucciones de sus pagos hipotecarios será de gran importancia. El manejo del proceso de notificación a los deudores será determinante para ver si el pico de morosidades tempranas esperado en el corto plazo posterior a la transferencia de administración se traduce en morosidades altas a largo plazo. Adicionalmente, los requerimientos legales en México referentes al proceso de notificación a deudores en casos de transferencia de administración varía de un estado a otro, y frecuentemente son muy precisos, con lo que se suma cierto nivel de complejidad legal. Si los requerimientos legales específicos de un estado no se observan adecuadamente, se podría poner en riesgo la capacidad futura del administrador sustituto para adjudicarse exitosamente la propiedad de un crédito incumplido. Existe el riesgo de que el deudor contienda exitosamente la legalidad de los medios de notificación. Esto a su vez, podría limitar las recuperaciones disponibles a los inversionistas para créditos incumplidos.

Finalmente, Moody's consideró el impacto de la nueva comisión de administración, que se espera sea más elevada. Dados los porcentajes relativamente pequeños de los saldos de las carteras bursatilizadas que serían afectados por la transferencia, el efecto negativo en el margen de exceso como resultado de las mayores comisiones no debería ser material desde una perspectiva de calificación.

Las principales metodologías utilizadas para evaluar el impacto crediticio de la propuesta transferencia de administración fueron " Moody's Approach to Rating Residential Mortgage Servicers" (enero de 2001) y "Updated Moody's Servicer Quality Rating Scale and Definitions " (mayo de 2005), que se encuentran disponibles en www.moodys.com en el subdirectorio de Ratings Methodologies bajo la pestaña de Research & Ratings. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para dar esta opinión también se encuentran disponibles en el sitio web de Moody's. Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de las calificaciones y metodologías crediticias de finanzas estructuradas que se encuentra disponible para los usuarios registrados de nuestro sitio en www.moodys.com/SFQuick Check.

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's: No genera impacto negativo en calificaciones la propuesta transferencia de administración en dos transacciones RMBS mexicanas de GMAC Financiera
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