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Announcement:

Moody's afirma las calificaciones de GICSA; perspectiva estable

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Global Credit Research - 02 Mar 2011

New York, March 02, 2011 -- Moody's de México afirmó la calificación de corto plazo en escala nacional de MX-2, la calificación de corto plazo en escala global, moneda local de No Prime, la calificación de emisor en escala nacional de Baa1.mx, y la calificación de emisor en escala global, moneda local de B1 de Grupo GICSA, S.A. de C.V. (GICSA). La perspectiva de las calificaciones es estable, lo que refleja nuestra expectativa de que GICSA podrá al menos mantener sus actuales métricas y posición de liquidez hasta que amainen las incertidumbres económicas y financieras en general.

Según Moody's, estas calificaciones reflejan el modelo de negocio de GICSA como dueño y operador de una cartera de centros comerciales, oficinas y naves industriales con arrendamientos recurrentes, así como de una lista de proyectos en desarrollo y un flujo de ingresos por ventas. GICSA también tiene un negocio bien establecido de venta de residencias de lujo y una sociedad al 50% para el desarrollo y tenencia de hoteles. La compañía tiene una cartera bien diversificada por tipo de propiedad, tipo de arrendatarios y geografía. GICSA tiene un fuerte equipo directivo con una experiencia promedio de más de 15 años en el sector inmobiliario mexicano. Estas fortalezas se neutralizan parcialmente por el alto apalancamiento de la entidad que tiene fuerte dependencia en el financiamiento específico para cada propiedad/desarrollo, cierta construcción especulativa, y flujos de efectivo que dependen en la venta de propiedades y unidades, lo cual genera volatilidad.

Moody's también hace notar que la liquidez y fondeo de GICSA se han administrado en una base de deuda garantizada, sin recursos y específica para cada proyecto. La compañía obtiene financiamiento para la construcción de sus proyectos, el cual se amortiza dependiendo del tipo de proyecto. Su actual programa de vencimiento de deuda está bien escalonado con vencimientos de deuda promedio ponderados para los próximos tres años de 17.4%. Los proveedores de financiamiento para construcción de GICSA son inversionistas institucionales de largo plazo. Sin embargo, como la mayoría de las compañías en México, GICSA no tiene una línea de crédito comprometida como respaldo para su programa de papel comercial. No obstante, la compañía ha generado flujos de efectivo libre para cubrir su programa de papel comercial en cuanto menos 2.2x. Por otro lado, la compañía no tiene activos libres de gravamen. Sin embargo, GICSA administra bien su flujo de efectivo con suficiente flujo de efectivo y fondeo administrados internamente para cumplir con sus planes de crecimiento y pagar todo el servicio de su deuda y no paga un dividendo regular.

El sector inmobiliario en México está muy fragmentado y es altamente competitivo, con lo que la extensa línea de proyectos en desarrollo de GICSA se traduce en riesgo de fondeo y utilidades. Sin embargo, el tamaño de los activos de la compañía es grande bajo estándares mexicanos y promedio en comparación con operadores inmobiliarios en Estados Unidos, lo cual mitiga un poco este riesgo. No obstante, el EBITDA de GICSA ha fluctuado significativamente debido a su crecimiento agresivo, principalmente a través del desarrollo. Su cobertura de cargos fijos ha fluctuado de 1.5x en su punto más bajo a 1.9x en su punto más alto en los últimos tres años. Esto es una cifra sólida para un desarrollador y propietario de inmuebles comerciales con calificación de B1.

La perspectiva estable incorpora la expectativa de Moody's de que las métricas crediticias de GICSA cuando menos permanecen en los niveles actuales y/o continúan mejorando conforme la compañía sigue mejorando e incrementando su cartera propia, al mismo tiempo que administra prudentemente su línea de inmuebles en desarrollo y cuando menos mantiene sus márgenes operativos. La perspectiva también incorpora la posición de GICSA como propietario, operador y desarrollador líder de inmuebles en México. Moody's estará monitoreando la estrategia de inversión y crecimiento oportunista de GICSA y el fondeo de su estrategia de crecimiento.

Moody's señaló que cualquier cambio a la alza de las calificaciones estará precedido por un continuo y exitoso progreso de su estrategia de desarrollo y crecimiento, acompañado de importantes mejorías en el perfil crediticio de la compañía, incluyendo: incremento en el tamaño total de los activos a cerca de $5,000 millones de dólares, cobertura de cargos fijos incluyendo intereses, intereses capitalizados, amortización de principal y sociedades más cerca de 3X, y el indicador de Deuda/EBITDA más cerca de 4X. La estrategia agresiva de crecimiento y fondeo de la compañía, junto con su historial limitado de acceso a los mercados de deuda pública representan retos para una mejora de las calificaciones a mediano plazo. Podría generarse presión a la baja en las calificaciones tanto en escala global como nacional, por cualquier acción importante que se tome equivocadamente con respecto a la lista de proyectos en desarrollo o los planes de crecimiento que ocasione una reducción de los ingresos de 10% o más. Adicionalmente, un mal manejo significativo de la lista de proyectos en desarrollo que ocasione que los retornos caigan más de 15%, que la ocupación proyectada baje más de 10% y que se deteriore el perfil crediticio de GICSA como sigue: cobertura de cargos fijos por debajo de 1.5X y el indicador de Deuda/EBITDA cerca de 12X, también pueden generar presión a la baja en las calificaciones.

Las siguientes calificaciones fueron afirmadas con perspectiva estable:

Grupo GICSA, S.A. de C.V. -- calificación de corto plazo en escala nacional de MX-2; calificación de corto plazo en escala global, moneda local de Not Prime; calificación de emisor en escala nacional de Baa1.mx; y calificación de emisor en escala global, moneda local de B1.

En su acción de calificación más reciente respecto de GICSA, el 13 de mayo de 2009 Moody's afirmó la calificación de corto plazo en escala nacional de MX-2, la calificación de corto plazo en escala global, moneda local de No Prime, la calificación de emisor en escala nacional de Baa1.mx, y la calificación de emisor en escala global, moneda local de B1 de Grupo GICSA, S.A. de C.V. (GICSA). La perspectiva de las calificaciones es estable.

GICSA, con sede en la Ciudad de México, es un propietario, operador y desarrollador de inmuebles en México. La compañía es propietaria de una cartera de centros comerciales, oficinas y naves industriales con arrendamientos recurrentes, así como de una lista de proyectos en desarrollo y un flujo de ingresos por ventas. GICSA también tiene un negocio bien establecido de venta de residencias de lujo y una sociedad al 50% para el desarrollo y tenencia de hoteles.

La principal metodología utilizada para calificar a GICSA fue la Rating Methodology for REITs and Other Commercial Property Firms, publicada en julio de 2010, misma que se encuentra disponible en www.moodys.com en el subdirectorio de Rating Methodologies bajo la pestaña de Research & Ratings. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para calificar a GICSA también se encuentran disponibles en el subdirectorio de Rating Methodologies en el portal de Moody's.

New York
Philip Kibel
Senior Vice President
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Griselda Bisono
Analyst
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's Investors Service
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's afirma las calificaciones de GICSA; perspectiva estable
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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

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