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Rating Action:

Moody's asigna calificación de Aaa.mx a los Certificados Bursátiles TFOVIS 10-2U de Fovissste, una emisión mexicana de RMBS

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Global Credit Research - 23 Jun 2010

Mexico City, June 23, 2010 -- Moody's hace notar que a la fecha los instrumentos contemplados en esta transacción aún no ha sido colocados en el mercado. Si algún supuesto o factor considerado por Moody's al asignar las calificaciones cambiara antes del cierre, Moody's podría modificar las calificaciones asignadas a los certificados.

Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) asignó una calificación de Aaa.mx (Escala Nacional de México) a los certificados Serie A TFOVIS 10-2U del Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) a ser emitidos por HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria únicamente en su capacidad de fiduciario. Al mismo tiempo, Moody's Investors Service asignó una calificación de Baa1 (Escala Global, Moneda Local) a los certificados TFOVIS 10-2U.

Los intereses y principal a los tenedores serán pagaderos con el flujo de efectivo de los créditos hipotecarios de interés social originados por Infonavit y asignados al fideicomiso, el cual fue establecido bajo las leyes mexicanas.

Las calificaciones se basan en los siguientes factores:

-- La calidad crediticia de la cartera, la cual está compuesta de créditos hipotecarios a tasa fija, denominados en salarios mínimos, con primera prelación y garantizados por vivienda de interés social localizada en México.

-- Una mejora crediticia de 27.6% para los certificados Serie A en la forma de sobre aforo.

-- El final legal de los certificados 10,784 días después de la fecha de emisión el 9 de julio de 2010.

-- Los fuertes estándares de originación de hipotecas de Fovissste y su capacidad en su papel de administrador.

-- Las bien establecidas leyes mexicanas que gobiernan la bursatilización de créditos hipotecarios.

CARTERA HIPOTECARIA BURSATILIZADA

La cartera hipotecaria bursatilizada está compuesta de créditos hipotecarios a tasa fija, denominados en salarios mínimos, con primer grado de prelación y garantizados por vivienda de interés social localizada en México. La cartera revisada por Moody's está compuesta de 24,115 créditos hipotecarios con un saldo insoluto total de $8,287 millones de pesos al 31 de mayo de 2010 (fecha de corte).

A la fecha de corte, el crédito-a-valor (LTV por sus siglas en inglés) original promedio ponderado era de 90.1%, la deuda-a-ingreso promedio ponderada de la cartera era de 30.0% y el LTV actual promedio ponderado era de 70.4%. A la misma fecha no existían créditos co-financiados y todos los créditos se encontraban al corriente.

ESTRUCTURA

Los certificados están denominados en UDIs y son a tasa de interés fija. Al cierre, los certificados Serie A representaban 72.4% del saldo de la emisión y el residual representó el 27.6% restante.

En cada fecha de pago, el efectivo recaudado de los pagos de intereses y principal será utilizado para pagar intereses sobre los certificados Serie A. Después de los pagos de intereses, el efectivo será utilizado para amortizar los certificados Serie A hasta que sean liquidados en su totalidad.

METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN

Moody's consideró las características y desempeño histórico del colateral que respalda esta transacción, así como la información de desempeño reportada de cuatro bursatilizaciones de Fovissste emitidas desde 2009. Moody's evaluó las características del colateral considerando indicadores clave tales como el crédito-a-valor original y actual, tipo de documentación, pago-a-ingreso, plazo transcurrido, situación actual de morosidad, historial de pagos, y concentraciones geográficas, entre otros factores, y utilizó esta información para estimar el desempeño futuro de la cartera durante la vida de la transacción. Para determinar las tendencias potenciales de desempeño de esta transacción, Moody's también consideró el desempeño de hipotecas similares bursatilizadas por otros participantes en el mercado mexicano. Moody's también analizó las prácticas de originación, cobranza, servicio al cliente y de reporte de Fovissste, así como su calidad y estabilidad como administrador. Para determinar la alineación de intereses de los participantes clave de la transacción, Moody's consideró que Fovissste, tenedor inicial de los certificados residuales, debe en todo momento mantener la tenencia de los mismos.

Al calificar bursatilizaciones respaldadas con hipotecas en México, Moody's prepara un análisis de flujo de efectivo crédito-por-crédito que considera la cobranza programada de intereses y capital de las hipotecas, una distribución de escenarios de incumplimiento bruto acumulado de la cartera hipotecaria, supuestos de severidad y tasa de recuperación, un estimado de porcentaje de prepago acumulado, la prioridad de pagos adeudados a los inversionistas, y las características específicas de la transacción, tales como los niveles de mejora crediticia, reservas, y cualquier tipo de garantía que beneficie a los tenedores de los certificados.

Los principales supuestos que soportan las expectativas de Moody's respecto del desempeño futuro del colateral, son el porcentaje de incumplimiento bruto acumulado, el porcentaje de prepago acumulado, y la pérdida dado un incumplimiento. Para el incumplimiento bruto acumulado, Moody's utiliza una distribución triangular a manera que se estresen los flujos de efectivo hipotecarios utilizando una variedad de escenarios de incumplimiento. La distribución triangular se centra en un escenario de incumplimiento bruto acumulado más probable (en este caso 24.5%); los incumplimientos se distribuyen en el tiempo a lo largo de una curva de incumplimiento. Moody's asumió que el porcentaje de prepago acumulado durante la vida de esta transacción equivale a 15% y que esos prepagos están distribuidos a lo largo de una curva de prepago. La severidad de la pérdida asumida por los créditos en incumplimiento (en este caso un promedio de 85%) considera una serie de variables, incluyendo sin limitar, el saldo del crédito al momento del incumplimiento, el tiempo de recuperación, y ajustes a la baja del valor original de la propiedad para estresar el valor de la propiedad al momento de su liquidación.

Por cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado, Moody's distribuye los flujos de efectivo disponibles de acuerdo con la prioridad de pagos descrita en la documentación de la transacción. Moody's aplica distintas ponderaciones, o probabilidades de incidencia, a cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado de acuerdo con la distribución triangular para llegar una pérdida esperada promedio ponderada total de los certificados. Moody's también calcula una vida promedio ponderada (WAL por sus siglas en inglés) para los certificados, la cual junto con su pérdida promedio ponderada y las tablas idealizadas de pérdidas de Moody's, se utiliza para asignar una calificación a los certificados.

El desempeño de la transacción depende altamente de la economía mexicana y de la estabilidad de la inflación y el empleo. Actualmente, el grupo de riesgo soberano de Moody's califica las obligaciones de deuda en moneda extranjera de México en Baa1 y las obligaciones de deuda en moneda local en Baa1. Estas calificaciones indican que la economía e inflación en México podrían estar sujetas a variación importante con el paso del tiempo. Sin embargo, la calidad de los estándares de suscripción del originador, la calidad crediticia del colateral, y la mejora crediticia, mitigan en cierta medida los efectos potenciales de un desempeño adverso de la economía y los mercados de vivienda en México. Según la opinión legal, la transacción ha sido estructurada como una venta válida de los activos bursatilizados al fideicomiso emisor.

El desempeño futuro de esta transacción MBS está ligado a la tasa de desempleo. El desempeño futuro puede afectarse negativamente bajo un escenario de desaceleración económica con altos niveles de desempleo que podrían presionar la capacidad de Infonavit de cobrar los créditos. La principal causa de incertidumbre para los supuestos es el nivel de desempleo. Si un deudor pierde su empleo en el sector público, Fovissste no tendría la capacidad de descontar el pago hipotecario de la nómina del deudor. Al mismo tiempo, el ingreso del deudor que está disponible para pagar el crédito hipotecario podría reducirse sustancialmente como resultado del débil entorno macroeconómico.

Otras metodologías y factores que posiblemente fueron considerados en el proceso para calificar esta transacción, también pueden consultarse en el subdirectorio de Rating Methodologies en el sitio web de Moody's. Existe mayor información sobre el análisis de Moody's de esta transacción en www.moodys.com. Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de las calificaciones y metodologías crediticias de finanzas estructuradas que se encuentra disponible para los usuarios registrados de nuestro sitio en www.moodys.com/SFQuick Check.

INDICADOR DE VOLATILIDAD Y SENSIBILIDADES DE PARÁMETROS

El indicador de volatilidad (V Score) de esta transacción indica una incertidumbre Media/Alta en torno a los supuestos críticos, en línea con la puntuación Media/Alta del sector RMBS de Infonavit. Los Indicadores de volatilidad son una evolución relativa de la calidad de la información crediticia disponible y del grado de dependencia en varios supuestos utilizados para determinar la calificación. Una alta variabilidad en los supuestos clave podría exponer una calificación a mayor probabilidad de cambio. Los factores que contribuyen a un débil indicador de volatilidad son un historial limitado de desempeño de la clase de activo de mercados emergentes, la limitada experiencia de las partes clave de la transacción, y el nivel de incertidumbre legal y regulatoria. Los Indicadores de volatilidad pretenden ordenar las transacciones por el potencial de cambios importantes en las calificaciones debido a la incertidumbre en torno a los supuestos debido a la calidad de la información, el desempeño histórico, el nivel de revelación, complejidad de la transacción, el modelo, y el gobierno de la transacción que sustentan las calificaciones.

Las sensibilidades de parámetros de Moody's proporcionan un cálculo cuantitativo generado por un modelo, del número de escalones que puede variar un instrumento de finanzas estructuradas calificado por Moody's si cambian algunos parámetros considerados en el proceso inicial de calificación. También se consideran factores cualitativos en el proceso de calificación, así que las calificaciones que serían asignadas en cada caso podrían variar de la información presentada en el análisis de sensibilidad de parámetros. Los resultados generados por los modelos de calificación son uno de los muchos elementos del proceso de calificación. Las calificaciones se determinan colectivamente ejerciendo juicio durante los comités de calificación, los cuales evalúan muchos factores cuantitativos y cualitativos.

El elemento clave del modelo de calificación de Moody's para esta transacción es el incumplimiento bruto acumulado estresado. Si el incumplimiento bruto acumulado de 24.5% en el análisis de sensibilidad de parámetros utilizado para determinar la calificación inicial hubiera cambiado a 30% ó 38%, la calificación indicada por el modelo para los Certificados Serie A hubiera cambiado de Baa1/Aaa.mx a Baa3/Aa3.mx y Ba3/A3.mx respectivamente. Se debe tener en cuenta que el supuesto de incumplimiento bruto acumulado ya es un supuesto estresado y es más alto que el del caso esperado de Moody's.

ACCIÓN DE CALIFICACIÓN

La acción de calificación completa es como sigue:

Emisor: HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, únicamente en su capacidad de fiduciario.

Certificados Serie A TFOVIS 10-2U por hasta 1,349,534,000 UDIs, calificados en Aaa.mx (Escala Nacional de México) y Baa1 (Escala Global, Moneda Local).

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Mexico City
Alonso Sanchez
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Telephone:+52-55-1253-5700

Moody's asigna calificación de Aaa.mx a los Certificados Bursátiles TFOVIS 10-2U de Fovissste, una emisión mexicana de RMBS
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