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Moody's asigna calificaci?n de Aaa.mx (sf) a los certificados burs?tiles RMBS CDVITOT 11-3U de Infonavit

05 Dec 2011

Aproximadamente $1,202 millones de pesos en deuda afectada

Mexico, December 05, 2011 -- Moody's de México, S.A. de C.V. (Moody's) señala que al día de hoy, los instrumentos contemplados en esta transacción aún no han sido colocados en el mercado. Si algún supuesto o factor considerado por Moody's al asignar las calificaciones cambiara antes del cierre, Moody's podría modificar las calificaciones asignadas a los certificados.

Emisor: Nacional Financiera S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo, únicamente en su capacidad de fiduciario.

Certificados Serie A CDVITOT 11-3U por hasta 235,216,400 UDIs calificados en Aaa.mx (sf) (Escala Nacional de México) y Baa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

Certificados Subordinados (inicialmente identificados como "Constancia Preferente") por hasta 22,079,100 UDIs calificados en Aa2.mx (sf) (Escala Nacional de México) y Baa3 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

FUNDAMENTOS DE LAS CALIFICACIONES

Moody's asignó una calificación de Aaa.mx (sf) a los Certificados Serie A CDVITOT 11-3U, y una calificación de Aa2.mx (sf) a los Certificados Subordinados (inicialmente identificados como "Constancia Preferente"), emitidos por Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Los certificados serán emitidos por Nacional Financiera S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo, únicamente en su capacidad de fiduciario.

Los intereses y principal a los tenedores serán pagaderos con el flujo de efectivo de los créditos hipotecarios otorgados a deudores de bajos y medios recursos por Infonavit y asignados al fideicomiso, el cual fue establecido bajo las leyes mexicanas.

Esta transacción es la tercera vez que Infonavit bursatiliza hipotecas originadas bajo sus lineamientos de suscripción "Infonavit Total", que están dirigidos a acreditados que generalmente tienen mayores ingresos que los acreditados bajo la originación tradicional que respalda las bursatilizaciones CEDEVIS.

Las calificaciones se basan en los siguientes factores:

-- La calidad crediticia de la cartera que se encuentra compuesta de créditos hipotecarios de primera prelación, a tasa variable, denominados en salarios mínimos y otorgados a deudores de bajos y medios recursos.

-- Mejora crediticia de 20.10% para los Certificados Series A en la forma de subordinación (7.5%) y sobre aforo (12.60%); los Certificados Serie A tienen una mejora crediticia objetivo equivalente a 38.5%.

-- Mejora crediticia de 12.60% para los Certificados Subordinados en la forma de sobre aforo.

-- El fuerte exceso de margen financiero inicial equivalente a 3.6%, anualizado, del saldo original de la cartera.

-- El vencimiento final legal de los certificados en diciembre de 2039.

-- Los fuertes estándares de originación de hipotecas de Infonavit y su capacidad en su papel de administrador. Infonavit tiene calificación de SQ1- como administrador primario de créditos hipotecarios de interés social en México.

-- Las leyes mexicanas bien establecidas que gobiernan la bursatilización de créditos hipotecarios.

La cartera hipotecaria bursatilizada está compuesta de créditos hipotecarios a tasa variable, denominados en salarios mínimos, con primer grado de prelación y garantizados por vivienda localizada en México. La cartera revisada por Moody's está compuesta de 2,967 créditos hipotecarios con un saldo insoluto total de $1,506 millones al 14 de octubre de 2011 (fecha de corte). A la fecha de corte, los indicadores clave promedio ponderados eran como sigue: crédito a valor (LTV por sus siglas en inglés) original de 89.7%, LTV actual de 86.7%, razón deuda a ingreso de 21.5%, monto de los créditos $487,564, plazo transcurrido de 9 meses, cupón de 9.8% y salario mensual del deudor de 15.8 VSM. A la misma fecha no existían créditos co-financiados y todos los créditos se encontraban al corriente.

Los certificados están denominados en UDIs y son a tasa de interés fija. Al cierre, los Certificados Serie A representaban 79.90% del saldo de la emisión, los Certificados Subordinados representaban 7.5% del saldo de la emisión y el residual ("constancia subordinada") representó el 12.60% restante. A diferencia de transacciones CEDEVIS anteriores de Infonavit, que utilizan toda la cobranza para la amortización "turbo" de los Certificados Serie A después de cubrir los gastos del fideicomiso y el pago de intereses, esta transacción permite hacer pagos de principal a los Certificados Subordinados siempre y cuando se cumpla con ciertos requisitos de sobre aforo y mejora crediticia objetivo de los Certificados Serie A. A diferencia de las estructuras CEDEVIS, es posible que se realicen pagos a los tenedores del residual bajo ciertos escenarios. Adicionalmente, los Certificados Serie A tienen promesa de pago puntual de intereses y pago de principal a la fecha de vencimiento legal. Sin embargo, los Certificados Subordinados tienen promesa de pagar el principal a la fecha de vencimiento legal pero es posible que no reciban pago de intereses en algunos períodos; cualquier insuficiencia para pago de intereses será capitalizada y agregada al saldo de los Certificados Subordinados.

Moody's consideró las características y desempeño histórico del colateral que respalda esta transacción, así como la información de desempeño reportada de más de veinte bursatilizaciones de Infonavit, la más antigua siendo de 2004. Moody's evaluó las características del colateral considerando indicadores clave tales como el crédito-a-valor original y actual, pago-a-ingreso, plazo transcurrido, situación actual de morosidad, historial de pagos, y concentraciones geográficas, entre otros factores, y utilizó esta información para estimar el desempeño futuro de la cartera durante la vida de la transacción. Para determinar las tendencias potenciales de desempeño de esta transacción, Moody's también consideró el desempeño de hipotecas similares bursatilizadas por este emisor, así como el de transacciones de otros participantes del mercado mexicano.

Moody's también analizó las prácticas de originación, cobranza, servicio al cliente y de reporte de Infonavit, así como su calidad y estabilidad como administrador. Infonavit está calificado SQ1- (SQ1 menos) como administrador primario de hipotecas de interés social en México.

Al calificar bursatilizaciones respaldadas con hipotecas en México, Moody's prepara un análisis de flujo de efectivo crédito-por-crédito que considera la cobranza programada de intereses y capital de las hipotecas, una distribución de escenarios de incumplimiento bruto acumulado de la cartera hipotecaria, supuestos de severidad y tasa de recuperación, un estimado de porcentaje de prepago acumulado, la prioridad de pagos adeudados a los inversionistas, y las características específicas de la transacción, tales como los niveles de mejora crediticia, reservas, y cualquier tipo de garantía que beneficie a los tenedores de los certificados.

Los principales supuestos que soportan las expectativas de Moody's respecto del desempeño futuro del colateral, son el porcentaje de incumplimiento bruto acumulado, el porcentaje de prepago acumulado, y la pérdida dado un incumplimiento. Para el incumplimiento bruto acumulado, Moody's utiliza una distribución triangular a manera que se estresen los flujos de efectivo de los créditos hipotecarios utilizando una variedad de escenarios de incumplimiento y los incumplimientos se distribuyen a lo largo de una curva de incumplimiento. La severidad de la pérdida asumida por los créditos en incumplimiento considera una serie de variables, incluyendo, entre otros, el saldo del crédito al momento del incumplimiento, el tiempo de recuperación, y ajustes a la baja del valor original de la propiedad para estresar el valor de la propiedad al momento de su liquidación.

Por cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado, Moody's distribuye los flujos de efectivo disponibles de acuerdo con la prioridad de pagos descrita en la documentación de la transacción. Moody's aplica distintas ponderaciones, o probabilidades de incidencia, a cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado de acuerdo con la distribución triangular para llegar a una pérdida esperada promedio ponderada total de los certificados. Moody's también calcula una vida promedio ponderada (WAL por sus siglas en inglés) para los certificados, la cual junto con su pérdida promedio ponderada y las tablas idealizadas de pérdidas de Moody's, se utiliza para asignar una calificación a los certificados.

Para esta transacción, Moody's asumió un incumplimiento bruto acumulado y una severidad de la pérdida de 27.8% y 60.8%, respectivamente, calculados como porcentaje del saldo inicial del portafolio en el escenario más probable de nuestro modelo. La pérdida neta esperada para este portafolio en el escenario más probable del modelo es 16.9%. El porcentaje de prepago acumulado durante la vida de esta transacción equivale a 10.1% y está distribuido a lo largo de una curva de prepago.

El desempeño de la transacción depende altamente de la economía mexicana y de la estabilidad de la inflación y el empleo. Actualmente, el grupo de riesgo soberano de Moody's califica las obligaciones de deuda en moneda extranjera de México en Baa1 y las obligaciones de deuda en moneda local en Baa1. Estas calificaciones indican que la economía e inflación en México podrían estar sujetas a variación importante con el paso del tiempo. Sin embargo, la calidad de los estándares de suscripción del originador, la calidad crediticia del colateral, y la mejora crediticia, mitigan en cierta medida los efectos potenciales de un desempeño adverso de la economía y los mercados de vivienda en México. Según la opinión legal, la transacción ha sido estructurada como una venta válida de los activos bursatilizados al fideicomiso emisor.

El desempeño futuro de esta transacción está ligado a la tasa de desempleo. El desempeño futuro puede afectarse negativamente bajo un escenario de desaceleración económica con altos niveles de desempleo que podrían presionar la capacidad de Infonavit de cobrar los créditos. La principal causa de incertidumbre para los supuestos es el nivel de desempleo. Si un deudor pierde su empleo en el sector privado, Infonavit no podrá descontar el pago hipotecario de la nómina del deudor. Al mismo tiempo, el ingreso del deudor que está disponible para pagar el crédito hipotecario podría reducirse sustancialmente como resultado del débil entorno macroeconómico.

El indicador de volatilidad (V Score) de esta transacción indica una incertidumbre Media/Alta en torno a los supuestos críticos, en línea con la puntuación Media/Alta del sector RMBS de Infonavit. Los indicadores de volatilidad son una evolución relativa de la calidad de la información crediticia disponible y del grado de dependencia en varios supuestos utilizados para determinar la calificación. Una alta variabilidad en los supuestos clave podría exponer una calificación a mayor probabilidad de cambio. Los factores que contribuyen a un débil indicador de volatilidad son un historial limitado de desempeño de la clase de activo de mercados emergentes, la limitada experiencia de las partes clave de la transacción, y el nivel de incertidumbre legal y regulatoria. Los indicadores de volatilidad pretenden ordenar las transacciones por el potencial de cambios importantes en las calificaciones debido a la incertidumbre en torno a los supuestos debido a la calidad de la información, el desempeño histórico, el nivel de revelación, complejidad de la transacción, el modelo, y el gobierno de la transacción que sustentan las calificaciones.

La sensibilidad de parámetros de Moody's proporciona un cálculo cuantitativo generado por un modelo, del número de niveles que puede variar un instrumento de finanzas estructuradas calificado por Moody's si cambian algunos parámetros considerados en el proceso inicial de calificación. También se consideran factores cualitativos en el proceso de calificación, así que las calificaciones que serían asignadas en cada caso podrían variar de la información presentada en el análisis de sensibilidad de parámetros. Los resultados generados por los modelos de calificación son uno de los muchos elementos del proceso de calificación. Las calificaciones se determinan colectivamente ejerciendo juicio durante los comités de calificación, los cuales evalúan muchos factores cuantitativos y cualitativos.

El elemento clave del modelo de calificación de Moody's para esta transacción es el porcentaje de incumplimiento bruto acumulado estresado. Si el incumplimiento bruto acumulado de 27.8% en el análisis de sensibilidad de parámetros utilizado para determinar la calificación inicial hubiera cambiado a 39.4% ó 48.5%, la calificación indicada por el modelo para los Certificados Serie A hubiera cambiado de Baa1 (sf)/Aaa.mx (sf) a Baa3 (sf)/Aa3.mx (sf) y Ba3 (sf)/A3.mx (sf) respectivamente. Se debe tener en cuenta que el supuesto de incumplimiento bruto acumulado ya es un supuesto estresado y es más alto que el del caso esperado de Moody's.

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la guía de implementación de calificaciones de Moody's publicada en agosto de 2010 y titulada "Mapeo de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

Existe información adicional sobre el análisis de Moody's de esta transacción en www.moodys.com.

REVELACIONES REGULATORIAS

Aun cuando esta calificación crediticia fue emitida en un país que no pertenece a la Unión Europea y que no ha sido reconocido como equivalente al momento de registro, aún así esta calificación crediticia puede ser utilizada por instituciones financieras para efectos regulatorios hasta el 31 de enero de 2012, incluyendo las calificaciones crediticias emitidas dentro de este período. Adicionalmente, ESMA podría extender la posibilidad de utilizar calificaciones crediticias para efectos regulatorios en la Unión Europea por tres meses más, hasta el 30 de abril de 2012, provisto que ESMA decida que existen circunstancias excepcionales que pudieran implicar un potencial desajuste del mercado o inestabilidad financiera. Favor de consultar información adicional sobre la condición de equivalencia para la UE y la oficina de Moody's que emitió cada calificación crediticia en particular en www.moodys.com.

Para las calificaciones emitidas en un programa, series de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación con cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Para las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de respaldo, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación con la acción de calificación asignada al proveedor de respaldo y en relación con cada acción de calificación particular para títulos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de respaldo. Para calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y con relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso siempre que la estructura de la transacción y los términos no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página de emisor/entidad del respectivo emisor en www.moodys.com.

Las fuentes de información utilizadas para preparar la calificación crediticia son las siguientes: partes involucradas en la calificación, información pública, e información confidencial y propia de Moody's Investors Service.

Moody's recibió y tomó en consideración una evaluación de terceros sobre la revisión de debida diligencia realizada con respecto a los activos o instrumentos financieros subyacentes de esta transacción y la evaluación tuvo un impacto positivo en las calificaciones.

El Reporte de Declaraciones del Cedente (Certificaciones) de la Regla 17g-7 se encuentra incorporado al presente escrito por referencia y está disponible en http://www.moodys.com/viewresearchdoc.aspx?docid=PBS_SF268773.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de asignar una calificación crediticia.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para determinar una calificación sea de calidad suficiente y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, fuentes de terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede en cada ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de consultar la página de ratings disclosure en www.moodys.com para obtener una revelación general sobre potenciales conflictos de intereses.

Favor de consultar la página de "ratings disclosure" en www.moodys.com para información sobre (A) los principales accionistas de MCO (más de 5%), y (B) para mayor información sobre ciertas afiliaciones que pudieran existir entre directores de MCO y entidades calificadas así como (C) los nombres de las entidades que tienen calificación asignada por MIS que también han reportado públicamente a la SEC una participación accionaria en MCO de más de 5%. Es posible que un miembro de la junta directiva de esta entidad calificada también sea miembro de la junta directiva de un accionista de Moody's Corporation; sin embargo, Moody's no ha verificado este asunto de manera independiente.

Favor de consultar los Símbolos de Calificación y Definiciones de Moody's en la Página Rating Process en www.moodys.com para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y de recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación.

La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal www.moodys.com.

Favor de visitar nuestro portal www.moodys.com para consultar las actualizaciones sobre cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que haya emitido la calificación.

Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service, Inc.
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

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Moody's Investors Service, Inc., agencia de calificación crediticia, filial al 100% de Moody's Corporation (“MCO”), informa por la presente que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, notas y pagarés) y acciones preferentes calificados por Moody's Investors Service, Inc. han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a Moody's Investors Service, Inc. por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los $1.000 dólares y aproximadamente a los 5.000.000 dólares. MCO y Moody’s Investors Service también mantienen asimismo políticas y procedimientos para garantizar la independencia de las calificaciones y los procesos de asignación de calificaciones crediticias de Moody’s Investors Service. La información relativa a ciertas relaciones que pudieran existir entre consejeros de MCO y entidades calificadas, y entre entidades que tienen asignadas calificaciones crediticias de Moody’s Investors Service y asimismo han notificado públicamente a la SEC que poseen una participación en MCO superior al 5%, se publica anualmente en www.moodys.com, bajo el capítulo de “Investor Relations – Corporate Governance – Director and Shareholder Affiliation Policy” ["Relaciones del Accionariado - Gestión Corporativa - Política sobre Relaciones entre Consejeros y Accionistas” ].

Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Este documento está destinado únicamente a “clientes mayoristas” según lo dispuesto en el artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a “clientes minoristas” según se desprende del artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Las calificaciones crediticias de MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas.

Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. (“MJKK”) es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody’s Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody’s SF Japan K.K. (“MSFJ”) es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación crediticias, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación crediticia por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY550.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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