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Rating Action:

Moody's asigna calificación de Aaa.mx (sf) a los certificados bursátiles TFOVIS 10-4U de Fovissste en México

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24 Nov 2010

Aproximadamente MXP3,502 millones de deuda afectada

Mexico, November 24, 2010 -- Moody's de México, S.A. de C.V. (Moody's) hace notar que a la fecha los instrumentos contemplados en esta transacción aún no ha sido colocados en el mercado. Si algún supuesto o factor considerado por Moody's al asignar las calificaciones cambiara antes del cierre, Moody's podría modificar las calificaciones asignadas a los certificados.

Emisor: HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, únicamente en su capacidad de fiduciario.

Certificados Serie A TFOVIS 10-4U por el equivalente en UDIs de aproximadamente MXP3,502,135,777 calificados Aaa.mx (sf) (Escala Nacional Mexicana) y Baa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

Moody's asignó una calificación de Aaa.mx (sf) (Escala Nacional de México) y de Baa1(sf) (Escala Global, Moneda Local) a los certificados Serie A TFOVIS 10-4U del Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) a ser emitidos por HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria únicamente en su capacidad de fiduciario.

Los intereses y principal a los tenedores serán pagaderos con el flujo de efectivo de los créditos hipotecarios de interés social originados por Fovissste y asignados al fideicomiso, el cual fue establecido bajo las leyes mexicanas.

Las calificaciones se basan en los siguientes factores:

-- La calidad crediticia de la cartera, la cual está compuesta de créditos hipotecarios a tasa fija, denominados en salarios mínimos, con primer grado de prelación y garantizados por vivienda de interés social localizada en México.

-- Una mejora crediticia de 27.6% para los certificados Serie A en la forma de sobre aforo.

-- La fecha de final legal de los certificados 10,771 días después de la fecha de emisión el 10 de diciembre de 2010.

-- Los estándares de originación de hipotecas de Fovissste y su capacidad en su papel de administrador.

-- Las leyes mexicanas bien establecidas que gobiernan la bursatilización de créditos hipotecarios.

La cartera hipotecaria bursatilizada está compuesta de créditos hipotecarios a tasa fija, denominados en salarios mínimos, con primer grado de prelación y garantizados por vivienda de interés social localizada en México. La cartera revisada por Moody's está compuesta de 12,726 créditos hipotecarios con un saldo insoluto total de MXP4,838 millones al 30 de septiembre de 2010 (fecha de corte). A la fecha de corte, la razón crédito a valor (LTV por sus siglas en ingles) original promedio ponderado era 83.7%, la razón deuda a ingreso promedio ponderado del portafolio era 30% y el LTV actual promedio ponderado era 68.9%. A la misma fecha no existían créditos co-financiados y todos los créditos se encontraban al corriente.

Los certificados están denominados en UDIs y son a tasa de interés fija. Al cierre, los certificados Serie A representaban 72.4% del saldo de la emisión y el residual representó el 27.6% restante. En cada fecha de pago, el efectivo recaudado de los pagos de intereses y principal será utilizado para pagar intereses sobre los certificados Serie A. Después de los pagos de intereses, el efectivo será utilizado para amortizar los certificados Serie A. No se liberará efectivo a los certificados residuales hasta que los certificados Serie A sean liquidados en su totalidad.

Moody's consideró las características y desempeño histórico del colateral que respalda esta transacción, así como la información de desempeño reportada de cinco bursatilizaciones de Fovissste, la más antigua siendo de 2009. Moody's evaluó las características del colateral considerando indicadores clave tales como el crédito-a-valor original y actual, tipo de documentación, pago-a-ingreso, plazo transcurrido, situación actual de morosidad, historial de pagos, y concentraciones geográficas, entre otros factores, y utilizó esta información para estimar el desempeño futuro de la cartera durante la vida de la transacción. Para determinar las tendencias potenciales de desempeño de esta transacción, Moody's también consideró el desempeño de hipotecas similares bursatilizadas por este emisor, así como el de transacciones de otros participantes del mercado mexicano.

Moody's también analizó las prácticas de originación, cobranza, servicio al cliente y de reporte de Fovissste, así como su calidad y estabilidad como administrador. Para determinar la alineación de intereses de los participantes clave de la transacción, Moody's consideró que Fovissste, tenedor inicial de los certificados residuales, debe en todo momento mantener tenencia de los certificados residuales equivalente al 100% del saldo inicial de los certificados Serie A.

Al calificar bursatilizaciones respaldadas con hipotecas en México, Moody's prepara un análisis de flujo de efectivo crédito-por-crédito que considera la cobranza programada de intereses y capital de las hipotecas, una distribución de escenarios de incumplimiento bruto acumulado de la cartera hipotecaria, supuestos de severidad y tasa de recuperación, un estimado de porcentaje de prepago acumulado, la prioridad de pagos adeudados a los inversionistas, y las características específicas de la transacción, tales como los niveles de mejora crediticia, reservas, y cualquier tipo de garantía que beneficie a los tenedores de los certificados.

Los principales supuestos que soportan las expectativas de Moody's respecto del desempeño futuro del colateral, son el porcentaje de incumplimiento bruto acumulado, el porcentaje de prepago acumulado, y la pérdida dado un incumplimiento. Para el incumplimiento bruto acumulado, Moody's utiliza una distribución triangular a manera que se estresen los flujos de efectivo hipotecarios utilizando una variedad de escenarios de incumplimiento y los incumplimientos se distribuyen a lo largo de una curva de incumplimiento. La severidad de la pérdida asumida por los créditos en incumplimiento considera una serie de variables, incluyendo sin limitar, el saldo del crédito al momento del incumplimiento, el tiempo de recuperación, y ajustes a la baja del valor original de la propiedad para estresar el valor de la propiedad al momento de su liquidación.

Por cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado, Moody's distribuye los flujos de efectivo disponibles de acuerdo con la prioridad de pagos descrita en la documentación de la transacción. Moody's aplica distintas ponderaciones, o probabilidades de incidencia, a cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado de acuerdo con la distribución triangular para llegar una pérdida esperada promedio ponderada total de los certificados. Moody's también calcula una vida promedio ponderada (WAL por sus siglas en inglés) para los certificados, la cual junto con su pérdida promedio ponderada y las tablas idealizadas de pérdidas de Moody's, se utiliza para asignar una calificación a los certificados.

Para esta transacción, estamos asumiendo un incumplimiento bruto acumulado y una severidad de la pérdida de 27.1% y 79.7%, respectivamente, calculados como porcentaje del saldo inicial del portafolio en el escenario más probable de nuestro modelo. La pérdida neta esperada para este portafolio en el escenario más probable de nuestro modelo es 21.6%. El porcentaje de prepago acumulado durante la vida de esta transacción equivale a 8.8% y está distribuidos a lo largo de una curva de prepago.

El desempeño de la transacción depende altamente de la economía mexicana y de la estabilidad de la inflación y el empleo. Actualmente, el grupo de riesgo soberano de Moody's califica las obligaciones de deuda en moneda extranjera de México en Baa1 y las obligaciones de deuda en moneda local en Baa1. Estas calificaciones indican que la economía e inflación en México podrían estar sujetas a variación importante con el paso del tiempo. Sin embargo, la calidad de los estándares de suscripción del originador, la calidad crediticia del colateral, y la mejora crediticia, mitigan en cierta medida los efectos potenciales de un desempeño adverso de la economía y los mercados de vivienda en México. Según la opinión legal, la transacción ha sido estructurada como una venta válida de los activos bursatilizados al fideicomiso emisor.

El desempeño futuro de esta transacción MBS está ligado a la tasa de desempleo. El desempeño futuro puede afectarse negativamente bajo un escenario de desaceleración económica con altos niveles de desempleo que podrían presionar la capacidad de Fovissste de cobrar los créditos. La principal causa de incertidumbre para los supuestos es el nivel de desempleo. Si un deudor pierde su empleo en el sector público, Fovissste no tendrá capacidad de descontar el pago hipotecario de la nómina del deudor. Al mismo tiempo, el ingreso del deudor que está disponible para pagar el crédito hipotecario podría reducirse sustancialmente como resultado del débil entorno macroeconómico.

Moody's Investors Service recibió y tomó en consideración uno o más reportes de revisión de terceros sobre los activos subyacentes o instrumentos financieros en esta transacción y estos reportes tuvieron un impacto positivo en la calificación.

El indicador de volatilidad (V Score) de esta transacción indica una incertidumbre Media/Alta en torno a los supuestos críticos, en línea con la puntuación Media/Alta del sector RMBS de Infonavit. Los indicadores de volatilidad son una evolución relativa de la calidad de la información crediticia disponible y del grado de dependencia en varios supuestos utilizados para determinar la calificación. Una alta variabilidad en los supuestos clave podría exponer una calificación a mayor probabilidad de cambio. Los factores que contribuyen a un débil indicador de volatilidad son un historial limitado de desempeño de la clase de activo de mercados emergentes, la limitada experiencia de las partes clave de la transacción, y el nivel de incertidumbre legal y regulatoria. Los indicadores de volatilidad pretenden ordenar las transacciones por el potencial de cambios importantes en las calificaciones debido a la incertidumbre en torno a los supuestos debido a la calidad de la información, el desempeño histórico, el nivel de revelación, complejidad de la transacción, el modelo, y el gobierno de la transacción que sustentan las calificaciones.

La sensibilidad de parámetros de Moody's proporcionan un cálculo cuantitativo generado por un modelo, del número de niveles que puede variar un instrumento de finanzas estructuradas calificado por Moody's si cambian algunos parámetros considerados en el proceso inicial de calificación. También se consideran factores cualitativos en el proceso de calificación, así que las calificaciones que serían asignadas en cada caso podrían variar de la información presentada en el análisis de sensibilidad de parámetros. Los resultados generados por los modelos de calificación son uno de los muchos elementos del proceso de calificación. Las calificaciones se determinan colectivamente ejerciendo juicio durante los comités de calificación, los cuales evalúan muchos factores cuantitativos y cualitativos.

El elemento clave del modelo de calificación de Moody's para esta transacción es el incumplimiento bruto acumulado estresado. Si el incumplimiento bruto acumulado de 27.1% en el análisis de sensibilidad de parámetros utilizado para determinar la calificación inicial hubiera cambiado a 35% ó 43%, la calificación indicada por el modelo para los Certificados Serie A hubiera cambiado de Baa1 (sf)/Aaa.mx (sf) a Baa3 (sf)/Aa3.mx (sf) y Ba3 (sf)/A3.mx (sf) respectivamente. Se debe tener en cuenta que el supuesto de incumplimiento bruto acumulado ya es un supuesto estresado y es más alto que el del caso esperado de Moody's.

REVELACIÓN REGULATORIA

Las fuentes de información utilizada para preparar la calificación crediticia son las siguientes: información pública, partes involucradas en la calificación e información confidencial y propia de Moody's Investors Service.

Moody's Investors Service considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria para el propósito de asignar una calificación crediticia.

Más información sobre el análisis de Moody's de esta transacción está disponible en www.moodys.com. Además, Moody's publica un resumen semanal de crédito de finanzas estructuradas, calificaciones y metodologías, disponible en nuestra página web www.moodys.com/SFQuickCheck para todos los usuarios registrados.

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Mexico
Alonso Sanchez
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico

Moody's asigna calificación de Aaa.mx (sf) a los certificados bursátiles TFOVIS 10-4U de Fovissste en México
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