Aproximadamente MXP4,488 millones de deuda afectada
Mexico, February 24, 2011 -- Moody's de México, S.A. de C.V.
(Moody's) hace notar que a la fecha los instrumentos contemplados en esta
transacción aún no ha sido colocados en el mercado.
Si algún supuesto o factor considerado por Moody's al asignar las
calificaciones cambiara antes del cierre, Moody's podría
modificar las calificaciones asignadas a los certificados.
Emisor: Nacional Financiera S.N.C., Institución
de Banca de Desarrollo, únicamente en su capacidad de fiduciario.
Certificados Serie A CEDEVIS 11U por UDI 895,892,000 calificados
Aaa.mx (sf) (Escala Nacional Mexicana) y Baa1 (sf) (Escala Global,
Moneda Local).
Certificados Serie B (Constancia Preferente) por UDI 92,935,000
calificados Aa2.mx (sf) (Escala Nacional Mexicana) y Baa3 (sf)
(Escala Global, Moneda Local).
FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
Moody's asignó una calificación de Aaa.mx (Escala
Nacional de México) y de Baa1 (Escala Global, Moneda Local)
a los certificados Serie A CEDEVIS 11U del Instituto del Fondo Nacional
de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) a ser emitidos por Nacional
Financiera S.N.C., Institución de Banca
de Desarrollo únicamente en su capacidad de fiduciario.
Los intereses y principal a los tenedores serán pagaderos con el
flujo de efectivo de los créditos hipotecarios de interés
social originados por Fovissste y asignados al fideicomiso, el cual
fue establecido bajo las leyes mexicanas.
Las calificaciones se basan en los siguientes factores:
-- La calidad crediticia de la cartera, la cual está
compuesta de créditos hipotecarios a tasa variable, denominados
en salarios mínimos, con primer grado de prelación
y garantizados por vivienda de interés social localizada en México.
-- Una mejora crediticia de 27.7% para los
certificados Serie A en la forma de subordinación (7.5%)
y sobre aforo (20.2%).
-- La fecha de final legal de los certificados 10,245
días después de la fecha de emisión el 4 de marzo
de 2011.
-- Los fuertes estándares de originación de
hipotecas de Infonavit y su capacidad en su papel de administrador.
Infonavit está calificado SQ1- como administrador primario
de hipotecas de interés social en México.
-- Las leyes mexicanas bien establecidas que gobiernan la
bursatilización de créditos hipotecarios.
La cartera hipotecaria bursatilizada está compuesta de créditos
hipotecarios a tasa variable, denominados en salarios mínimos,
con primer grado de prelación y garantizados por vivienda de interés
social localizada en México. La cartera revisada por Moody's
está compuesta de 25,879 créditos hipotecarios con
un saldo insoluto total de MXN6,049 millones al 31 de diciembre
de 2010 (fecha de corte). A la fecha de corte, la razón
crédito a valor (LTV por sus siglas en ingles) original promedio
ponderado era 89.0%, la razón deuda a ingreso
promedio ponderado del portafolio era 24% y el LTV actual promedio
ponderado era 83.7%. A la misma fecha no existían
créditos co-financiados y todos los créditos se encontraban
al corriente.
Los certificados están denominados en UDIs y son a tasa de interés
fija. Al cierre, los certificados Serie A representaban 72.3%
del saldo de la emisión, los certificados Serie B representaban
7.5% del saldo de la emisión y el residual representó
el 20.2% restante. En cada fecha de pago, el
efectivo recaudado de los pagos de intereses y principal será utilizado
para pagar intereses sobre los certificados Serie A y después para
pagar los intereses sobre los certificados Serie B. Después
de los pagos de intereses, el efectivo será utilizado para
amortizar los certificados Serie A. No se liberará efectivo
a los certificados Serie B hasta que los certificados Serie A sean liquidados
en su totalidad.
Moody's consideró las características y desempeño
histórico del colateral que respalda esta transacción,
así como la información de desempeño reportada de
más de quince bursatilizaciones de Infonavit, la más
antigua siendo de 2004. Moody's evaluó las características
del colateral considerando indicadores clave tales como el crédito-a-valor
original y actual, tipo de documentación, pago-a-ingreso,
plazo transcurrido, situación actual de morosidad,
historial de pagos, y concentraciones geográficas,
entre otros factores, y utilizó esta información para
estimar el desempeño futuro de la cartera durante la vida de la
transacción. Para determinar las tendencias potenciales
de desempeño de esta transacción, Moody's también
consideró el desempeño de hipotecas similares bursatilizadas
por este emisor, así como el de transacciones de otros participantes
del mercado mexicano.
Moody's también analizó las prácticas de originación,
cobranza, servicio al cliente y de reporte de Infonavit, así
como su calidad y estabilidad como administrador. Infonavit está
calificado SQ1- como administrador primario de hipotecas de interés
social en México. Para determinar la alineación de
intereses de los participantes clave de la transacción, Moody's
consideró que Fovissste, tenedor inicial de los certificados
residuales, debe en todo momento mantener tenencia de los certificados
residuales equivalente al 10% del saldo inicial de los certificados
Serie A.
Al calificar bursatilizaciones respaldadas con hipotecas en México,
Moody's prepara un análisis de flujo de efectivo crédito-por-crédito
que considera la cobranza programada de intereses y capital de las hipotecas,
una distribución de escenarios de incumplimiento bruto acumulado
de la cartera hipotecaria, supuestos de severidad y tasa de recuperación,
un estimado de porcentaje de prepago acumulado, la prioridad de
pagos adeudados a los inversionistas, y las características
específicas de la transacción, tales como los niveles
de mejora crediticia, reservas, y cualquier tipo de garantía
que beneficie a los tenedores de los certificados.
Los principales supuestos que soportan las expectativas de Moody's respecto
del desempeño futuro del colateral, son el porcentaje de
incumplimiento bruto acumulado, el porcentaje de prepago acumulado,
y la pérdida dado un incumplimiento. Para el incumplimiento
bruto acumulado, Moody's utiliza una distribución triangular
a manera que se estresen los flujos de efectivo hipotecarios utilizando
una variedad de escenarios de incumplimiento y los incumplimientos se
distribuyen a lo largo de una curva de incumplimiento. La severidad
de la pérdida asumida por los créditos en incumplimiento
considera una serie de variables, incluyendo sin limitar,
el saldo del crédito al momento del incumplimiento, el tiempo
de recuperación, y ajustes a la baja del valor original de
la propiedad para estresar el valor de la propiedad al momento de su liquidación.
Por cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado,
Moody's distribuye los flujos de efectivo disponibles de acuerdo con la
prioridad de pagos descrita en la documentación de la transacción.
Moody's aplica distintas ponderaciones, o probabilidades de incidencia,
a cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado de acuerdo
con la distribución triangular para llegar una pérdida esperada
promedio ponderada total de los certificados. Moody's también
calcula una vida promedio ponderada (WAL por sus siglas en inglés)
para los certificados, la cual junto con su pérdida promedio
ponderada y las tablas idealizadas de pérdidas de Moody's,
se utiliza para asignar una calificación a los certificados.
Para esta transacción, estamos asumiendo un incumplimiento
bruto acumulado y una severidad de la pérdida de 27.9%
y 64.4%, respectivamente, calculados como porcentaje
del saldo inicial del portafolio en el escenario más probable de
nuestro modelo. La pérdida neta esperada para este portafolio
en el escenario más probable de nuestro modelo es 18%.
El porcentaje de prepago acumulado durante la vida de esta transacción
equivale a 9.6% y está distribuidos a lo largo de
una curva de prepago.
El desempeño de la transacción depende altamente de la economía
mexicana y de la estabilidad de la inflación y el empleo.
Actualmente, el grupo de riesgo soberano de Moody's califica las
obligaciones de deuda en moneda extranjera de México en Baa1 y
las obligaciones de deuda en moneda local en Baa1. Estas calificaciones
indican que la economía e inflación en México podrían
estar sujetas a variación importante con el paso del tiempo.
Sin embargo, la calidad de los estándares de suscripción
del originador, la calidad crediticia del colateral, y la
mejora crediticia, mitigan en cierta medida los efectos potenciales
de un desempeño adverso de la economía y los mercados de
vivienda en México. Según la opinión legal,
la transacción ha sido estructurada como una venta válida
de los activos bursatilizados al fideicomiso emisor.
El desempeño futuro de esta transacción MBS está
ligado a la tasa de desempleo. El desempeño futuro puede
afectarse negativamente bajo un escenario de desaceleración económica
con altos niveles de desempleo que podrían presionar la capacidad
de Infoanvit de cobrar los créditos. La principal causa
de incertidumbre para los supuestos es el nivel de desempleo. Si
un deudor pierde su empleo en el sector privado, Infonavit no tendrá
capacidad de descontar el pago hipotecario de la nómina del deudor.
Al mismo tiempo, el ingreso del deudor que está disponible
para pagar el crédito hipotecario podría reducirse sustancialmente
como resultado del débil entorno macroeconómico.
Moody's Investors Service recibió y tomó en consideración
uno o más reportes de revisión de terceros sobre los activos
subyacentes o instrumentos financieros en esta transacción y estos
reportes tuvieron un impacto positivo en la calificación.
El indicador de volatilidad (V Score) de esta transacción indica
una incertidumbre Media/Alta en torno a los supuestos críticos,
en línea con la puntuación Media/Alta del sector RMBS de
Infonavit. Los indicadores de volatilidad son una evolución
relativa de la calidad de la información crediticia disponible
y del grado de dependencia en varios supuestos utilizados para determinar
la calificación. Una alta variabilidad en los supuestos
clave podría exponer una calificación a mayor probabilidad
de cambio. Los factores que contribuyen a un débil indicador
de volatilidad son un historial limitado de desempeño de la clase
de activo de mercados emergentes, la limitada experiencia de las
partes clave de la transacción, y el nivel de incertidumbre
legal y regulatoria. Los indicadores de volatilidad pretenden ordenar
las transacciones por el potencial de cambios importantes en las calificaciones
debido a la incertidumbre en torno a los supuestos debido a la calidad
de la información, el desempeño histórico,
el nivel de revelación, complejidad de la transacción,
el modelo, y el gobierno de la transacción que sustentan
las calificaciones.
La sensibilidad de parámetros de Moody's proporcionan un cálculo
cuantitativo generado por un modelo, del número de niveles
que puede variar un instrumento de finanzas estructuradas calificado por
Moody's si cambian algunos parámetros considerados en el proceso
inicial de calificación. También se consideran factores
cualitativos en el proceso de calificación, así que
las calificaciones que serían asignadas en cada caso podrían
variar de la información presentada en el análisis de sensibilidad
de parámetros. Los resultados generados por los modelos
de calificación son uno de los muchos elementos del proceso de
calificación. Las calificaciones se determinan colectivamente
ejerciendo juicio durante los comités de calificación,
los cuales evalúan muchos factores cuantitativos y cualitativos.
El elemento clave del modelo de calificación de Moody's para esta
transacción es el incumplimiento bruto acumulado estresado.
Si el incumplimiento bruto acumulado de 27.9% en el análisis
de sensibilidad de parámetros utilizado para determinar la calificación
inicial hubiera cambiado a 47.7% ó 54.5%,
la calificación indicada por el modelo para los Certificados Serie
A hubiera cambiado de Baa1 (sf)/Aaa.mx (sf) a Baa3 (sf)/Aa3.mx
(sf) y Ba3 (sf)/A3.mx (sf) respectivamente. Se debe tener
en cuenta que el supuesto de incumplimiento bruto acumulado ya es un supuesto
estresado y es más alto que el del caso esperado de Moody's.
Más información sobre el análisis de Moody's de esta
transacción está disponible en www.moodys.com.
REVELACIÓN REGULATORIA
Las fuentes de información utilizada para preparar la calificación
crediticia son las siguientes: información pública,
partes involucradas en la calificación e información confidencial
y propia de Moody's Investors Service.
Moody's Investors Service considera que la calidad de la información
disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria para el
propósito de asignar una calificación crediticia.
Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información
que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de
suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables,
incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes.
Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede
en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente
la información que recibe en su proceso de calificación.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última
acción de calificación y el historial de calificación.
La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones
Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias
de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible
que no exista información exacta. Consecuentemente,
Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la
más confiable y exacta con base en la información que tiene
disponible. Para mayor información, visite nuestra
página de revelación de calificaciones en nuestro portal
moodys.com.
Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias
en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas
al determinar las calificaciones, mayor información sobre
el significado de cada categoría de calificación,
y la definición de incumplimiento y recuperación.
New York
Victoria Moreno
Vice President - Senior Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700
Moody's asigna calificación de Aaa.mx (sf) a los certificados bursátiles CEDEVIS 11U de Infonavit en México
