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Moody's asigna calificaci?n de Caa1.mx (sf) a los certificados MXMACCB 05-2U

29 May 2013

Aproximadamente 61 millones de UDIs en deuda afectada

Mexico, May 29, 2013 -- Moody's de México (Moody's) asignó una calificación de Caa1.mx (sf) a los Certificados MXMACCB 05-2U Serie A, promovidos por Proyectos Adamantine, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. (anteriormente conocido como GMAC Financiera). Los certificados fueron emitidos en 2005.

El principal e intereses son pagaderos a los tenedores de los certificados con el flujo de efectivo proveniente de los créditos hipotecarios otorgados principalmente a acreditados de bajos recursos y originados por Hipotecaria Crédito y Casa S.A. de C.V (Crédito y Casa) e Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V (Su Casita) . Los créditos hipotecarios fueron adquiridos por Proyectos Adamantine fueron asignados a un fideicomiso establecido bajo las leyes mexicanas.

Fiduciario: Bank of New York Mellon S.A., Institución de Banca Múltiple

Administrador primario: Patrimonio S.A. de C.V.

Administrador Maestro: Proyectos Adamantine S.A. de C.V., SOFOM

Certificados MXMACCB 05-2U Serie A, calificados en Caa1.mx (sf) (Escala Nacional de México) y Caa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

FUNDAMENTO DE LAS CALIFICACIONES

Las calificaciones se basan en los siguientes factores:

--El débil desempeño de la cartera; a marzo de 2013, 43.1% del saldo actual de la cartera tiene más de 90 días de incumplimiento.

-- A pesar de la extensa cantidad de créditos con morosidad mayor a 90 días (43.1%), el número de propiedades recuperadas (REO por sus siglas en inglés) es bajo en un nivel de 2.9% del saldo actual de la cartera. La diferencia señala el gran retraso que existe para iniciar o completar el proceso de adjudicación judicial con respecto a los créditos incumplidos.

-- Se reporta un nivel histórico relativamente bajo de recursos de reclamos de seguro hipotecario, lo cual podría indicar que las reclamaciones no se están presentando adecuadamente o que están siendo rechazadas. El 98% de la cartera está cubierto con pólizas de seguro hipotecario otorgadas por Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

-- El swap de salario mínimo en UDIs otorgado por SHF.

-- El vencimiento final legal de los certificados en octubre de 2035.

-- La mejora crediticia negativa de la Serie A en forma de sobre aforo (-26.2%); definida como (1- Saldo Insoluto Clase A / Saldo de la Cartera Vigente)

-- La fuerte alineación de intereses de Adamantine con los inversionistas, dado que es propietaria del certificado residual.

La cartera bursatilizada está compuesta de créditos hipotecarios denominados en UDIs, a tasa fija, con primera prelación y garantizados con vivienda de interés social localizada en México. La cartera revisada por Moody's estaba compuesta de 1,129 créditos hipotecarios con un saldo insoluto total de 85.84 millones de UDIs al 31 de marzo de 2013. Las estadísticas promedio ponderadas clave eran: crédito a valor (LTV por sus siglas en inglés) original de 86.5%, LTV actual de 76.3%, pago a ingreso de 18.1%, monto original de los créditos 87,440 UDIs, plazo transcurrido de 203 meses y cupón de intereses de 10.3%. A la misma fecha, los créditos con más de 90 días de incumplimiento representaban 43.1% del total de la cartera.

Los certificados están denominados en UDIs y son a tasa fija. En cada fecha de pago, después de cubrir gastos, el efectivo de la cobranza proveniente de pagos de principal e intereses será utilizado para pagar los intereses de los certificados Serie A. Después del pago de intereses, el efectivo será utilizado para amortizar la Serie A. International Finance Corporation proporcionó una garantía de crédito parcial inicial (Garantía de Pago Oportuno o GPO) de 7%, la GPO se ha usado para cubrir pagos de capital y a Marzo de 2013 su saldo disponible es 0%.

METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN

La principal metodología utilizada en esta calificación fue "Enfoque de Moody's para Calificar Bursatilizaciones de Créditos Hipotecarios (RMBS) en México", publicada en agosto de 2012. Favor de entrar a la página de Política de Crédito en www.moodys.com.mx para obtener una copia de esta metodología.

Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en las calificaciones también se encuentran disponibles en la página de Política de Crédito en nuestro portal www.moodys.com.mx.

Para esta transacción, Moody's utilizó supuestos de incumplimiento bruto acumulado y de severidad de la pérdida de 49.3% y 63.3%, respectivamente, calculados como porcentaje del saldo actual de la cartera bajo el escenario más probable. La pérdida neta esperada de esta cartera en el escenario más probable es de 31.2%. El supuesto de prepago acumulado durante la vida de la transacción es de 15.6% distribuido a lo largo de una curva de prepago.

El desempeño de la transacción depende fuertemente del desempeño de la economía mexicana y de la estabilidad de la inflación y el empleo. Actualmente, el grupo de riesgo soberano de Moody's califica las obligaciones de deuda en moneda local y extranjera de México en Baa1. Esta calificación indica que la economía y la inflación de México pudieran estar sujetas a una variación importante con el tiempo. De acuerdo con la opinión legal emitida al cierre, la transacción ha sido estructurada como una venta válida de los activos bursatilizados al fideicomiso emisor.

El desempeño futuro de esta transacción RMBS está ligado a la tasa de desempleo y la tasa de recuperación de la cartera hipotecaria en incumplimiento. El desempeño futuro puede verse afectado negativamente bajo un escenario de desaceleración económica con elevados niveles de desempleo que pudiera ejercer presión en la capacidad del administrador para cobrar los créditos. Además, la principal fuente de incertidumbre de los supuestos es la tasa de recuperación de los créditos hipotecarios en incumplimiento debido a la limitada información disponible. Aunque 43.1% de la cartera actual tiene más de 90 días en incumplimiento a Marzo de 2013, a la misma fecha sólo 2.9% de la cartera actual son propiedades recuperadas (REO) y los ingresos acumulados por ventas de viviendas recuperadas equivalen al 2.9%. Adicionalmente, el administrador reporta un bajo nivel de ingresos por concepto de seguros hipotecarios durante los últimos 24 meses, a pesar del alto número de créditos vencidos.

La puntuación de variabilidad (V Score por sus siglas en inglés) de esta transacción indica una Alta incertidumbre en torno a los supuestos clave, en línea con la Alta puntuación del sector RMBS de sofoles. Los V Scores son una medida relativa de la calidad de la información crediticia disponible y del grado de dependencia en varios supuestos utilizados para determinar la calificación. Una Alta variabilidad en los supuestos clave podría exponer la calificación a una mayor probabilidad de cambio. Los factores que contribuyen a un débil V Score son el limitado historial de desempeño de la clase de activos de mercados emergentes, la limitada experiencia de las partes clave de la transacción y el nivel de incertidumbre legal y regulatoria. Los V Scores pretenden ordenar las transacciones por el potencial de cambios importantes en la calificación debido a la incertidumbre en torno a los supuestos debido a la calidad de la información, el desempeño histórico, nivel de revelación, complejidad de la transacción, el modelo utilizado y el gobierno interno de la transacción, todos éstos componentes que sustentan las calificaciones.

La sensibilidad de parámetros de Moody's produce un cálculo cuantitativo generado por modelo del número de escalones (notches) que pudiera variar la calificación de un instrumento de finanzas estructuradas calificado por Moody's, si ciertos parámetros utilizados en el proceso de calificación inicial fueran distintos. También se toman en cuenta ciertos factores cualitativos en el proceso de calificación, así que las calificaciones asignadas en cada caso pudieran variar en comparación con la información presentada en el análisis de sensibilidad de parámetros. Los resultados generados por los modelos de calificación son uno de los muchos elementos que se consideran en el proceso de calificación. Las calificaciones se determinan colectivamente ejerciendo el juicio de los comités de calificación, los cuales evalúan muchos factores cuantitativos y cualitativos.

El supuesto clave del modelo de calificación de Moody's para esta transacción es el porcentaje de severidad de la pérdida en caso de incumplimiento. En el análisis de sensibilidad de parámetros, si el supuesto de severidad de 63.2% del saldo insoluto de la cartera actual utilizado para determinar la calificación inicial cambiara a 72.5%, las calificaciones generadas por el modelo para los Certificados Serie A cambiarían de Caa1 (sf)/Caa1.mx (sf) a Caa2 (sf)/Caa2.mx (sf)

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la Metodología de Calificación de Moody's publicada en octubre de 2012 y titulada "Correspondencia de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

REVELACIONES REGULATORIAS

Moody's Investors Service no recibió ni tomó en consideración una o más evaluaciones de terceros sobre la revisión "due diligence" realizada con respecto a los activos o instrumentos financieros subyacentes de esta transacción.

Moody's considera las prácticas de administración en su análisis, la evaluación de estas prácticas se refleja en algunos de los supuestos utilizados para la transacción.

Al emitir y monitorear esta calificación, Moody's de México S.A. de C.V. tomó en consideración la existencia y extensión de los acuerdos y mecanismos, de haberlos, para alinear los incentivos del originador, administrador, promotor y garante de los instrumentos con los de sus potenciales compradores.

Las calificaciones crediticias incorporan la perspectiva macroeconómica de Moody's y sus implicaciones en las variables clave que pueden incluir, sin limitar, tasas de interés, inflación, crecimiento económico, desempleo, desempeño de contrapartes, disponibilidad de crédito, cambios en las condiciones competitivas a nivel sector, oferta/demanda y márgenes, así como cambios específicos del emisor en cuanto a estructura de capital, posición competitiva, gobierno interno, perfil de riesgo y liquidez. Cualquier cambio inesperado en estas variables podría ocasionar cambios en el nivel de la calificación crediticia, incluso de varios escalones. Esta revelación incluye mayor información sobre la sensibilidad de la calificación ante supuestos específicos.

Al emitir esta opinión crediticia, Moody's de México, S.A. de C.V. no tomó en consideración las calificaciones asignadas por otras agencias calificadoras a este emisor/instrumento o instrumentos subyacentes.

Favor de entrar a http://www.moodys.com/viewresearchdoc.aspx?docid=PBS_SF327122 para mayor información sobre las representaciones y garantías y los mecanismos de ejecutabilidad disponibles para los inversionistas.

Las fuentes de información utilizadas para determinar la calificación son las siguientes: partes involucradas en las calificaciones e información pública.

La calificación fue revelada a la entidad calificada antes de su publicación.

Para consultar la lista general de fuentes de información utilizadas en el proceso de calificación y la estructura y proceso de votación de los comités de calificación responsables de asignar y monitorear calificaciones, favor de entrar a la pestaña de Revelaciones en www.moodys.com.mx.

Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Con respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a la acción de calificación referente al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y en relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.

Con respecto a cualquier entidad y/o instrumento calificado afectado que reciba apoyo crediticio directo de la(s) principal(es) entidad(es) a que se refiere esta acción de calificación, y cuyas calificaciones pudieran cambiar como resultado de esta acción de calificación, las revelaciones regulatorias serán aquellas asociadas con la entidad garante. Existen excepciones a este enfoque para efectos de las siguientes revelaciones, en caso de ser aplicables en la jurisdicción: Servicios Auxiliares, Revelación a la entidad calificada, Revelación de la entidad calificada.

Esta Calificación está sujeta a ser modificada al alza/baja con base en cambios futuros en la situación financiera del Emisor/Instrumento, y cualquier modificación se hará sin que Moody's de México, S.A. de C.V. acepte responsabilidad alguna en consecuencia.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de consultar "Moody's Rating Symbols and Definitions" en la Página "Rating Process" en www.moodys.com para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación. La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de "ratings disclosure" en nuestro portal www.moodys.com.

Favor de entrar a www.moodys.com para actualización de cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que emitió la calificación.

Las calificaciones emitidas por Moody's de México son opiniones de la calidad crediticia de instrumentos y/o sus emisores y no son una recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar las revelaciones regulatorias adicionales de cada calificación crediticia.

Gustavo Salaiz
Associate Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Maria Muller
Senior Vice President/Manager
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Moody's asigna calificaci?n de Caa1.mx (sf) a los certificados MXMACCB 05-2U
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Moody's Investors Service, Inc., agencia de calificación crediticia, filial al 100% de Moody's Corporation (“MCO”), informa por la presente que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, notas y pagarés) y acciones preferentes calificados por Moody's Investors Service, Inc. han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a Moody's Investors Service, Inc. por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los $1.000 dólares y aproximadamente a los 5.000.000 dólares. MCO y Moody’s Investors Service también mantienen asimismo políticas y procedimientos para garantizar la independencia de las calificaciones y los procesos de asignación de calificaciones crediticias de Moody’s Investors Service. La información relativa a ciertas relaciones que pudieran existir entre consejeros de MCO y entidades calificadas, y entre entidades que tienen asignadas calificaciones crediticias de Moody’s Investors Service y asimismo han notificado públicamente a la SEC que poseen una participación en MCO superior al 5%, se publica anualmente en www.moodys.com, bajo el capítulo de “Investor Relations – Corporate Governance – Director and Shareholder Affiliation Policy” ["Relaciones del Accionariado - Gestión Corporativa - Política sobre Relaciones entre Consejeros y Accionistas” ].

Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Este documento está destinado únicamente a “clientes mayoristas” según lo dispuesto en el artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a “clientes minoristas” según se desprende del artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Las calificaciones crediticias de MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas.

Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. (“MJKK”) es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody’s Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody’s SF Japan K.K. (“MSFJ”) es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación crediticias, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación crediticia por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY550.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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