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Moody's asigna calificaciones de Aaa.mx (sf) a los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Infonavit Total HITOTAL 10U, emisión RMBS Mexicana

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Global Credit Research - 13 Dec 2010

Mexico, December 13, 2010 -- Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) asignó calificaciones definitivas a los Certificados Bursátiles Fiduciarios públicos HiTo Macrocrédito Infonavit HITOTAL 10U y a los Certificados Bursátiles Fiduciarios Subordinados privados en esta emisión RMBS mexicana.

Emisor: Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple, únicamente en su papel de fiduciario del Fideicomiso Emisor de segundo nivel (F/763).

Certificados Bursátiles Fiduciarios HITOTAL 10U por un monto máximo de MXP$30,000,000,000 o el equivalente en UDIs, calificados en Aaa.mx (sf) (Escala Nacional de México) y Baa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local); los Certificados se colocarán de manera revolvente durante un período de hasta tres años, con una emisión inicial de UDI 331,914,600 (MXP$1,499,999,745).

Emisor: Nacional Financiera, S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo (Nafin), únicamente en su papel de fiduciario del Fideicomiso Centro de Capital de primer nivel (F/80625).

Certificados Bursátiles Fiduciarios Subordinados por UDI 28,684,120 (MXP$129,630,250) calificados en Aa2.mx (sf) (Escala Nacional de México) y Baa3 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

El principal e intereses pagaderos a los tenedores de los certificados serán cubiertos principalmente con el flujo de efectivo de créditos hipotecarios garantizados por vivienda de interés social, media y residencial, y originados y administrados por Infonavit y asignados al Fideicomiso Central de Capital de la transacción, establecido bajo las leyes mexicanas. HiTo actúa como agente estructurador de la transacción y también desempeña el papel de administrador maestro.

La promesa a los inversionistas de los Certificados Bursátiles Fiduciarios HITOTAL10U y de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Subordinados incluye el pago de intereses y principal a la fecha de vencimiento final de los certificados. Sin embargo, está programado que los inversionistas reciban pagos de intereses y principal en cada fecha de pago de acuerdo con la cascada de prioridad de pagos de la transacción. Los Certificados Subordinados pueden no recibir pagos de intereses y principal en ciertos períodos. En cada fecha de pago, cualquier insuficiencia de fondos para el pago de intereses de los Certificados Subordinados será capitalizada y agregada al saldo insoluto de los certificados. Debido a esta característica y al hecho de que de la promesa bajo los documentos es el pago de intereses a la fecha de vencimiento final de los certificados, la falta de pago de intereses de los Certificados Subordinados en cualquier fecha de pago anterior a la fecha de vencimiento de los certificados no constituirá un incumplimiento de pago.

Las calificaciones se basan en los siguientes factores:

-- La calidad crediticia de la cartera, la cual consiste de créditos hipotecarios denominados en salarios mínimos (VSM), a tasa fija, de primera prelación, y garantizados por vivienda de interés social, media y residencial localizada en México, y originados bajo los nuevos lineamientos de originación HITOTAL de Infonavit. Las diferencias clave entre el programa hipotecario HITOTAL de Infonavit y el programa hipotecario tradicional de Infonavit (y que respalda sus emisiones CEDEVIS RMBS) son que el programa hipotecario HITOTAL: i. no establece un límite al valor máximo de la propiedad, ii. permite montos máximos de crédito más altos, y iii. subsecuentemente está dirigido a deudores con mayores niveles de ingreso quienes califican bajo tasas de interés más altas.

-- Mejora crediticia de 19.0% para los Certificados Fiduciarios HITOTAL en forma de sobre aforo de cartera (12.0%) y subordinación (7.0%). Adicionalmente, los Certificados HITOTAL también cuentan con una reserva líquida inicialmente equivalente a 4.0% de su saldo insoluto.

-- Mejora crediticia para los Certificados Subordinados en forma de sobre aforo de cartera de 12.0%. Los certificados también se benefician de cualquier monto remanente de la cuenta de reserva una vez que se haya liquidado la totalidad de los Certificados Fiduciarios HITOTAL.

-- La disponibilidad del exceso de margen que se espera compense las pérdidas del colateral subyacente y amortice los instrumentos calificados como lo estipula la cascada de prioridad de pagos de la transacción.

-- El cupón de los Certificados Bursátiles Fiduciarios HiTotal y de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Subordinados de 5.00% y 6.45%, respectivamente, y su plazo final legal de 30 años.

-- La cascada de pagos de la emisión, bajo la cual se dirige el 100% de las cobranzas remanentes después de cubrir ciertos gastos para amortizar a los Certificados Fiduciarios HITOTAL "full turbo" en el evento de un deterioro en el desempeño de la cartera.

-- Los fuertes estándares de originación de hipotecas de Infonavit y su capacidad en su papel de administrador. Infonavit tiene calificación de SQ1- como administrador primario de créditos hipotecarios de interés social en México.

-- La obligación de Nafin en la documentación de la transacción y como fiduciario del Fideicomiso Centro de Capital de primer nivel para a) calcular de manera independiente en cada fecha de pago todos los pagos a ser realizados según la cascada de prioridad de pagos del Fideicomiso Centro de Capital, y b) corroborar los pagos de la cascada calculados por HiTo e incluidos en el Reporte de Distribuciones de HiTo, e investigar cualquier diferencia entre los cálculos de pago de HiTo y Nafin.

-- Las leyes mexicanas bien establecidas que gobiernan la bursatilización hipotecaria.

La cartera hipotecaria bursatilizada está compuesta de 4,156 créditos hipotecarios con un saldo insoluto de MXP$1,852 millones al 3 de diciembre de 2010 (fecha de corte). A la fecha de corte, la cartera tenía un cupón promedio ponderado de 9.7%, un indicador de deuda-a-ingreso promedio ponderado de 22.2%, una razón de crédito-a-valor (LTV por sus siglas en inglés) actual promedio ponderado de 89.5% y un LTV original de 89.7%, y un plazo transcurrido promedio ponderado de 2 meses (aunque en promedio, los deudores han estado empleados en la economía formal durante aproximadamente 30 meses). A la misma fecha todos los créditos se encontraban al corriente.

Moody's consideró las características y desempeño histórico del colateral que respalda esta transacción, así como la información de desempeño reportada de más de quince bursatilizaciones de Infonavit, la más antigua siendo de 2004. Moody's evaluó las características del colateral considerando indicadores clave tales como el crédito-a-valor original y actual, pago-a-ingreso, plazo transcurrido, número de meses que el deudor ha sido empleado en la economía formal, situación actual de morosidad, historial de pagos, y concentraciones geográficas, entre otros factores, y utilizó esta información para estimar el desempeño futuro de la cartera durante la vida de la transacción. Para determinar las tendencias potenciales de desempeño de esta transacción, Moody's también consideró el desempeño de hipotecas similares bursatilizadas por este emisor, así como el de transacciones de otros participantes del mercado mexicano.

Moody's también analizó las prácticas de originación, cobranza, servicio al cliente y de reporte de Infonavit, así como su calidad y estabilidad como administrador. Infonavit tiene calificación de administrador primario de créditos hipotecarios de interés social en México de SQ1- (SQ1 menos).

Al calificar bursatilizaciones respaldadas con hipotecas en México, Moody's prepara un análisis de flujo de efectivo crédito-por-crédito que considera la cobranza programada de intereses y principal de las hipotecas, una distribución de escenarios de incumplimiento bruto acumulado de la cartera hipotecaria, supuestos de severidad y tasa de recuperación, un estimado de porcentaje de prepago acumulado, la prioridad de pagos adeudados a los inversionistas, y las características específicas de la transacción, tales como los niveles de mejora crediticia, reservas, y cualquier tipo de garantía que beneficie a los tenedores de los certificados.

Los principales supuestos sobre los que se basan las expectativas de Moody's respecto del desempeño futuro del colateral son el porcentaje de incumplimiento bruto acumulado, el porcentaje de prepago acumulado, y la pérdida dado un incumplimiento. Para el incumplimiento bruto acumulado, Moody's utiliza una distribución triangular para estresar los flujos de efectivo hipotecarios utilizando una variedad de escenarios de incumplimiento; los incumplimientos se distribuyen en el tiempo a lo largo de una curva de incumplimiento. La severidad de la pérdida asumida por los créditos en incumplimiento considera una serie de variables, incluyendo entre otros el saldo del crédito al momento del incumplimiento, el tiempo de recuperación, y ajustes a la baja del valor original de la propiedad para estresar el valor de la propiedad al momento de su liquidación.

Por cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado, Moody's distribuye los flujos de efectivo disponibles de acuerdo con la prioridad de pagos descrita en la documentación de la transacción. Moody's aplica distintas ponderaciones, o probabilidades de incidencia, a cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado de acuerdo con la distribución triangular para llegar una pérdida esperada promedio ponderada total de los certificados. Moody's también calcula una vida promedio ponderada (WAL por sus siglas en inglés) para los certificados, la cual junto con su pérdida promedio ponderada y las tablas idealizadas de pérdidas de Moody's, se utiliza para asignar una calificación a los certificados.

Para esta transacción, estamos asumiendo un incumplimiento bruto acumulado y una severidad de la pérdida de 27.8% y 63.7%, respectivamente, calculados como porcentaje del saldo inicial de la cartera en el escenario modelo más probable. Las pérdidas netas esperadas de esta cartera en el modelo de escenario de estrés más probable son de 17.7%. El prepago acumulado por la vida de la transacción se asume que es equivalente a 12.0% del saldo original de la cartera, y los prepagos se distribuyen en el tiempo a lo largo de una curva de prepago.

El desempeño de la transacción depende altamente de la economía mexicana y de la estabilidad de la inflación y el empleo. Actualmente, el grupo de riesgo soberano de Moody's califica las obligaciones de deuda en moneda extranjera de México en Baa1 y las obligaciones de deuda en moneda local en Baa1. Estas calificaciones indican que la economía e inflación en México podrían estar sujetas a variación importante con el paso del tiempo. Sin embargo, la calidad de los estándares de suscripción del originador, la calidad crediticia del colateral, y la mejora crediticia, mitigan en cierta medida los efectos potenciales de un desempeño adverso de la economía y los mercados de vivienda en México. Según una opinión legal por parte de un despacho legal independiente, la transacción ha sido estructurada como una venta válida de los activos bursatilizados al fideicomiso emisor.

El desempeño futuro de esta transacción RMBS está ligado a la tasa de desempleo. El desempeño futuro puede salir afectado negativamente bajo un escenario de desaceleración económica con altos niveles de desempleo que pudieran presionar la capacidad de Infonavit para hacer la cobranza de los créditos hipotecarios. El origen principal de la incertidumbre de los supuestos es el nivel de desempleo. Si un deudor pierde su empleo en el sector privado, Infonavit no tendrá capacidad para descontar automáticamente el pago hipotecario de la nómina del deudor. Al mismo tiempo, el ingreso del deudor disponible para pagar el crédito hipotecario podría reducirse sustancialmente como resultado de un débil entorno macroeconómico.

Moody's Investors Service no recibió ni tomó en cuenta ningún reporte de due diligence realizado por terceros con respecto a los activos subyacentes o los instrumentos financieros de esta transacción.

El V Score (puntuación de volatilidad) de esta transacción indica una Alta incertidumbre en torno a los supuestos críticos , más alta que la puntuación de Mediana/Alta del sector de RMBS de Infonavit/Fovissste. Los V Scores son una evaluación relativa de la calidad de la información crediticia disponible y de grado de dependencia en varios supuestos utilizados para determinar la calificación. Una alta variabilidad en supuestos clave podría exponer a la calificación a una mayor probabilidad de cambio. Los factores que contribuyen a la generación de un débil V Score son el limitado historial de desempeño del tipo de activo del mercado emergente, la limitada experiencia de las partes clave involucradas en la transacción y el nivel de incertidumbre legal y regulatoria. Los V Scores pretenden ordenar las transacciones según su potencial de experimentar cambios importantes en la calificación debido a la incertidumbre en torno a los supuestos utilizados, debido a calidad de la información, desempeño histórico, nivel de revelación, complejidad de la transacción, modelos, y el gobierno interno de la transacción que sustentan las calificaciones.

Las sensibilidades de parámetros de Moody's proporcionan un cálculo cuantitativo generado con un modelo, del número de escalones que podría variar la calificación de un instrumento de finanzas estructuradas calificado por Moody's cuando cambian ciertos parámetros que se utilizaron en el proceso inicial de calificación. También tomamos en cuenta ciertos factores cualitativos en el proceso de calificación, así que las calificaciones finales que serían asignadas en cada caso en particular podrían variar según la información presentada en el análisis de sensibilidad de parámetros. Los resultados generados por los modelos de calificación son uno de los muchos elementos que se consideran en el proceso de calificación. Las calificaciones se determinan colectivamente con base en el juicio de los comités de calificación que evalúan muchos factores cuantitativos y cualitativos.

El supuesto clave del modelo de calificación de Moody's para esta transacción es el porcentaje de incumplimiento bruto acumulado estresado. En el análisis de sensibilidad de parámetros, si el supuesto de incumplimiento bruto acumulado de 28% utilizado para determinar la calificación inicial cambiara a 52% ó 61%, las calificaciones indicadas por el modelo para los Certificados Fiduciarios HITOTAL 10U cambiarían de Baa1 (sf)/Aaa.mx (sf) a Baa3 (sf)/Aa3.mx (sf) y Ba3 (sf)/A3.mx (sf) respectivamente. De la misma manera, las calificaciones generadas por el modelo para los Certificados Fiduciarios Subordinados cambiarían de Baa3 (sf)/Aa2.mx (sf) a calificaciones por abajo de B3 (sf)/B3.mx (sf) en ambos escenarios. Se debe tener en cuenta que el supuesto de incumplimiento bruto acumulado ya es de por sí un supuesto estresado y es más alto que el del caso esperado de Moody's.

REVELACIONES DE REGULACIÓN

Las fuentes de información utilizadas para preparar la calificación crediticia son las siguientes: información pública, partes involucradas en las calificaciones, e información interna y confidencial de Moody's Investors Service.

Moody's Investors Service considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria para efectos de asignar una calificación crediticia.

Más información sobre el análisis de esta transacción se encuentra disponible en www.moodys.com. Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de las calificaciones crediticias y metodologías de finanzas estructuradas, el cual está disponible para todos los usuarios registrados de nuestro sitio web, en www.moodys.com/SFQuickCheck.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación.

La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal moodys.com.

Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas al determinar las calificaciones, mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación, y la definición de incumplimiento y recuperación.

New York
Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
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Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Moody's asigna calificaciones de Aaa.mx (sf) a los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Infonavit Total HITOTAL 10U, emisión RMBS Mexicana
No Related Data.
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Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. (“MJKK”) es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody’s Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody’s SF Japan K.K. (“MSFJ”) es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses