Mexico, December 13, 2010 -- Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's)
asignó calificaciones definitivas a los Certificados Bursátiles
Fiduciarios públicos HiTo Macrocrédito Infonavit HITOTAL
10U y a los Certificados Bursátiles Fiduciarios Subordinados privados
en esta emisión RMBS mexicana.
Emisor: Bank of New York Mellon, S.A.,
Institución de Banca Múltiple, únicamente en
su papel de fiduciario del Fideicomiso Emisor de segundo nivel (F/763).
Certificados Bursátiles Fiduciarios HITOTAL 10U por un monto máximo
de MXP$30,000,000,000 o el equivalente en UDIs,
calificados en Aaa.mx (sf) (Escala Nacional de México) y
Baa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local); los Certificados se
colocarán de manera revolvente durante un período de hasta
tres años, con una emisión inicial de UDI 331,914,600
(MXP$1,499,999,745).
Emisor: Nacional Financiera, S.N.C.,
Institución de Banca de Desarrollo (Nafin), únicamente
en su papel de fiduciario del Fideicomiso Centro de Capital de primer
nivel (F/80625).
Certificados Bursátiles Fiduciarios Subordinados por UDI 28,684,120
(MXP$129,630,250) calificados en Aa2.mx (sf)
(Escala Nacional de México) y Baa3 (sf) (Escala Global, Moneda
Local).
FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
El principal e intereses pagaderos a los tenedores de los certificados
serán cubiertos principalmente con el flujo de efectivo de créditos
hipotecarios garantizados por vivienda de interés social,
media y residencial, y originados y administrados por Infonavit
y asignados al Fideicomiso Central de Capital de la transacción,
establecido bajo las leyes mexicanas. HiTo actúa como agente
estructurador de la transacción y también desempeña
el papel de administrador maestro.
La promesa a los inversionistas de los Certificados Bursátiles
Fiduciarios HITOTAL10U y de los Certificados Bursátiles Fiduciarios
Subordinados incluye el pago de intereses y principal a la fecha de vencimiento
final de los certificados. Sin embargo, está programado
que los inversionistas reciban pagos de intereses y principal en cada
fecha de pago de acuerdo con la cascada de prioridad de pagos de la transacción.
Los Certificados Subordinados pueden no recibir pagos de intereses y principal
en ciertos períodos. En cada fecha de pago, cualquier
insuficiencia de fondos para el pago de intereses de los Certificados
Subordinados será capitalizada y agregada al saldo insoluto de
los certificados. Debido a esta característica y al hecho
de que de la promesa bajo los documentos es el pago de intereses a la
fecha de vencimiento final de los certificados, la falta de pago
de intereses de los Certificados Subordinados en cualquier fecha de pago
anterior a la fecha de vencimiento de los certificados no constituirá
un incumplimiento de pago.
Las calificaciones se basan en los siguientes factores:
-- La calidad crediticia de la cartera, la cual consiste
de créditos hipotecarios denominados en salarios mínimos
(VSM), a tasa fija, de primera prelación, y garantizados
por vivienda de interés social, media y residencial localizada
en México, y originados bajo los nuevos lineamientos de originación
HITOTAL de Infonavit. Las diferencias clave entre el programa hipotecario
HITOTAL de Infonavit y el programa hipotecario tradicional de Infonavit
(y que respalda sus emisiones CEDEVIS RMBS) son que el programa hipotecario
HITOTAL: i. no establece un límite al valor máximo
de la propiedad, ii. permite montos máximos de crédito
más altos, y iii. subsecuentemente está dirigido
a deudores con mayores niveles de ingreso quienes califican bajo tasas
de interés más altas.
-- Mejora crediticia de 19.0% para los Certificados
Fiduciarios HITOTAL en forma de sobre aforo de cartera (12.0%)
y subordinación (7.0%). Adicionalmente,
los Certificados HITOTAL también cuentan con una reserva líquida
inicialmente equivalente a 4.0% de su saldo insoluto.
-- Mejora crediticia para los Certificados Subordinados
en forma de sobre aforo de cartera de 12.0%. Los
certificados también se benefician de cualquier monto remanente
de la cuenta de reserva una vez que se haya liquidado la totalidad de
los Certificados Fiduciarios HITOTAL.
-- La disponibilidad del exceso de margen que se espera
compense las pérdidas del colateral subyacente y amortice los instrumentos
calificados como lo estipula la cascada de prioridad de pagos de la transacción.
-- El cupón de los Certificados Bursátiles
Fiduciarios HiTotal y de los Certificados Bursátiles Fiduciarios
Subordinados de 5.00% y 6.45%, respectivamente,
y su plazo final legal de 30 años.
-- La cascada de pagos de la emisión, bajo
la cual se dirige el 100% de las cobranzas remanentes después
de cubrir ciertos gastos para amortizar a los Certificados Fiduciarios
HITOTAL "full turbo" en el evento de un deterioro en el desempeño
de la cartera.
-- Los fuertes estándares de originación de
hipotecas de Infonavit y su capacidad en su papel de administrador.
Infonavit tiene calificación de SQ1- como administrador
primario de créditos hipotecarios de interés social en México.
-- La obligación de Nafin en la documentación
de la transacción y como fiduciario del Fideicomiso Centro de Capital
de primer nivel para a) calcular de manera independiente en cada fecha
de pago todos los pagos a ser realizados según la cascada de prioridad
de pagos del Fideicomiso Centro de Capital, y b) corroborar los
pagos de la cascada calculados por HiTo e incluidos en el Reporte de Distribuciones
de HiTo, e investigar cualquier diferencia entre los cálculos
de pago de HiTo y Nafin.
-- Las leyes mexicanas bien establecidas que gobiernan la
bursatilización hipotecaria.
La cartera hipotecaria bursatilizada está compuesta de 4,156
créditos hipotecarios con un saldo insoluto de MXP$1,852
millones al 3 de diciembre de 2010 (fecha de corte). A la fecha
de corte, la cartera tenía un cupón promedio ponderado
de 9.7%, un indicador de deuda-a-ingreso
promedio ponderado de 22.2%, una razón de crédito-a-valor
(LTV por sus siglas en inglés) actual promedio ponderado de 89.5%
y un LTV original de 89.7%, y un plazo transcurrido
promedio ponderado de 2 meses (aunque en promedio, los deudores
han estado empleados en la economía formal durante aproximadamente
30 meses). A la misma fecha todos los créditos se encontraban
al corriente.
Moody's consideró las características y desempeño
histórico del colateral que respalda esta transacción,
así como la información de desempeño reportada de
más de quince bursatilizaciones de Infonavit, la más
antigua siendo de 2004. Moody's evaluó las características
del colateral considerando indicadores clave tales como el crédito-a-valor
original y actual, pago-a-ingreso, plazo transcurrido,
número de meses que el deudor ha sido empleado en la economía
formal, situación actual de morosidad, historial de
pagos, y concentraciones geográficas, entre otros factores,
y utilizó esta información para estimar el desempeño
futuro de la cartera durante la vida de la transacción.
Para determinar las tendencias potenciales de desempeño de esta
transacción, Moody's también consideró el desempeño
de hipotecas similares bursatilizadas por este emisor, así
como el de transacciones de otros participantes del mercado mexicano.
Moody's también analizó las prácticas de originación,
cobranza, servicio al cliente y de reporte de Infonavit, así
como su calidad y estabilidad como administrador. Infonavit tiene
calificación de administrador primario de créditos hipotecarios
de interés social en México de SQ1- (SQ1 menos).
Al calificar bursatilizaciones respaldadas con hipotecas en México,
Moody's prepara un análisis de flujo de efectivo crédito-por-crédito
que considera la cobranza programada de intereses y principal de las hipotecas,
una distribución de escenarios de incumplimiento bruto acumulado
de la cartera hipotecaria, supuestos de severidad y tasa de recuperación,
un estimado de porcentaje de prepago acumulado, la prioridad de
pagos adeudados a los inversionistas, y las características
específicas de la transacción, tales como los niveles
de mejora crediticia, reservas, y cualquier tipo de garantía
que beneficie a los tenedores de los certificados.
Los principales supuestos sobre los que se basan las expectativas de Moody's
respecto del desempeño futuro del colateral son el porcentaje de
incumplimiento bruto acumulado, el porcentaje de prepago acumulado,
y la pérdida dado un incumplimiento. Para el incumplimiento
bruto acumulado, Moody's utiliza una distribución triangular
para estresar los flujos de efectivo hipotecarios utilizando una variedad
de escenarios de incumplimiento; los incumplimientos se distribuyen
en el tiempo a lo largo de una curva de incumplimiento. La severidad
de la pérdida asumida por los créditos en incumplimiento
considera una serie de variables, incluyendo entre otros el saldo
del crédito al momento del incumplimiento, el tiempo de recuperación,
y ajustes a la baja del valor original de la propiedad para estresar el
valor de la propiedad al momento de su liquidación.
Por cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado,
Moody's distribuye los flujos de efectivo disponibles de acuerdo con la
prioridad de pagos descrita en la documentación de la transacción.
Moody's aplica distintas ponderaciones, o probabilidades de incidencia,
a cada uno de los escenarios de incumplimiento bruto acumulado de acuerdo
con la distribución triangular para llegar una pérdida esperada
promedio ponderada total de los certificados. Moody's también
calcula una vida promedio ponderada (WAL por sus siglas en inglés)
para los certificados, la cual junto con su pérdida promedio
ponderada y las tablas idealizadas de pérdidas de Moody's,
se utiliza para asignar una calificación a los certificados.
Para esta transacción, estamos asumiendo un incumplimiento
bruto acumulado y una severidad de la pérdida de 27.8%
y 63.7%, respectivamente, calculados como porcentaje
del saldo inicial de la cartera en el escenario modelo más probable.
Las pérdidas netas esperadas de esta cartera en el modelo de escenario
de estrés más probable son de 17.7%.
El prepago acumulado por la vida de la transacción se asume que
es equivalente a 12.0% del saldo original de la cartera,
y los prepagos se distribuyen en el tiempo a lo largo de una curva de
prepago.
El desempeño de la transacción depende altamente de la economía
mexicana y de la estabilidad de la inflación y el empleo.
Actualmente, el grupo de riesgo soberano de Moody's califica las
obligaciones de deuda en moneda extranjera de México en Baa1 y
las obligaciones de deuda en moneda local en Baa1. Estas calificaciones
indican que la economía e inflación en México podrían
estar sujetas a variación importante con el paso del tiempo.
Sin embargo, la calidad de los estándares de suscripción
del originador, la calidad crediticia del colateral, y la
mejora crediticia, mitigan en cierta medida los efectos potenciales
de un desempeño adverso de la economía y los mercados de
vivienda en México. Según una opinión legal
por parte de un despacho legal independiente, la transacción
ha sido estructurada como una venta válida de los activos bursatilizados
al fideicomiso emisor.
El desempeño futuro de esta transacción RMBS está
ligado a la tasa de desempleo. El desempeño futuro puede
salir afectado negativamente bajo un escenario de desaceleración
económica con altos niveles de desempleo que pudieran presionar
la capacidad de Infonavit para hacer la cobranza de los créditos
hipotecarios. El origen principal de la incertidumbre de los supuestos
es el nivel de desempleo. Si un deudor pierde su empleo en el sector
privado, Infonavit no tendrá capacidad para descontar automáticamente
el pago hipotecario de la nómina del deudor. Al mismo tiempo,
el ingreso del deudor disponible para pagar el crédito hipotecario
podría reducirse sustancialmente como resultado de un débil
entorno macroeconómico.
Moody's Investors Service no recibió ni tomó en cuenta ningún
reporte de due diligence realizado por terceros con respecto a los activos
subyacentes o los instrumentos financieros de esta transacción.
El V Score (puntuación de volatilidad) de esta transacción
indica una Alta incertidumbre en torno a los supuestos críticos
, más alta que la puntuación de Mediana/Alta del sector
de RMBS de Infonavit/Fovissste. Los V Scores son una evaluación
relativa de la calidad de la información crediticia disponible
y de grado de dependencia en varios supuestos utilizados para determinar
la calificación. Una alta variabilidad en supuestos clave
podría exponer a la calificación a una mayor probabilidad
de cambio. Los factores que contribuyen a la generación
de un débil V Score son el limitado historial de desempeño
del tipo de activo del mercado emergente, la limitada experiencia
de las partes clave involucradas en la transacción y el nivel de
incertidumbre legal y regulatoria. Los V Scores pretenden ordenar
las transacciones según su potencial de experimentar cambios importantes
en la calificación debido a la incertidumbre en torno a los supuestos
utilizados, debido a calidad de la información, desempeño
histórico, nivel de revelación, complejidad
de la transacción, modelos, y el gobierno interno de
la transacción que sustentan las calificaciones.
Las sensibilidades de parámetros de Moody's proporcionan un cálculo
cuantitativo generado con un modelo, del número de escalones
que podría variar la calificación de un instrumento de finanzas
estructuradas calificado por Moody's cuando cambian ciertos parámetros
que se utilizaron en el proceso inicial de calificación.
También tomamos en cuenta ciertos factores cualitativos en el proceso
de calificación, así que las calificaciones finales
que serían asignadas en cada caso en particular podrían
variar según la información presentada en el análisis
de sensibilidad de parámetros. Los resultados generados
por los modelos de calificación son uno de los muchos elementos
que se consideran en el proceso de calificación. Las calificaciones
se determinan colectivamente con base en el juicio de los comités
de calificación que evalúan muchos factores cuantitativos
y cualitativos.
El supuesto clave del modelo de calificación de Moody's para esta
transacción es el porcentaje de incumplimiento bruto acumulado
estresado. En el análisis de sensibilidad de parámetros,
si el supuesto de incumplimiento bruto acumulado de 28% utilizado
para determinar la calificación inicial cambiara a 52% ó
61%, las calificaciones indicadas por el modelo para los
Certificados Fiduciarios HITOTAL 10U cambiarían de Baa1 (sf)/Aaa.mx
(sf) a Baa3 (sf)/Aa3.mx (sf) y Ba3 (sf)/A3.mx (sf) respectivamente.
De la misma manera, las calificaciones generadas por el modelo para
los Certificados Fiduciarios Subordinados cambiarían de Baa3 (sf)/Aa2.mx
(sf) a calificaciones por abajo de B3 (sf)/B3.mx (sf) en ambos
escenarios. Se debe tener en cuenta que el supuesto de incumplimiento
bruto acumulado ya es de por sí un supuesto estresado y es más
alto que el del caso esperado de Moody's.
REVELACIONES DE REGULACIÓN
Las fuentes de información utilizadas para preparar la calificación
crediticia son las siguientes: información pública,
partes involucradas en las calificaciones, e información
interna y confidencial de Moody's Investors Service.
Moody's Investors Service considera que la calidad de la información
disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria para efectos
de asignar una calificación crediticia.
Más información sobre el análisis de esta transacción
se encuentra disponible en www.moodys.com. Adicionalmente,
Moody's publica un resumen semanal de las calificaciones crediticias y
metodologías de finanzas estructuradas, el cual está
disponible para todos los usuarios registrados de nuestro sitio web,
en www.moodys.com/SFQuickCheck.
Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información
que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de
suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables,
incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes.
Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede
en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente
la información que recibe en su proceso de calificación.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última
acción de calificación y el historial de calificación.
La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones
Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias
de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible
que no exista información exacta. Consecuentemente,
Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la
más confiable y exacta con base en la información que tiene
disponible. Para mayor información, visite nuestra
página de revelación de calificaciones en nuestro portal
moodys.com.
Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias
en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas
al determinar las calificaciones, mayor información sobre
el significado de cada categoría de calificación,
y la definición de incumplimiento y recuperación.
New York
Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700
Moody's asigna calificaciones de Aaa.mx (sf) a los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Infonavit Total HITOTAL 10U, emisión RMBS Mexicana
