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Rating Action:

Moody's atribui rating B1/Baa2.br para debêntures seniores com garantia de ativos reais da Inpar

13 Dec 2010

BRL 300 milhões de títulos de dívida afetados

Sao Paulo, December 13, 2010 -- A Moody's atribuiu um rating B1 em moeda local e Baa2.br na escala nacional brasileira à emissão de BRL 300 milhões de debêntures seniores com garantias de ativos reais, com vencimento em cinco anos, proposta pela Inpar S.A. ("Inpar"). Ao mesmo tempo, a Moody's afirmou os ratings corporativos ("CFR") B1/Baa2.br da Inpar. A perspectiva dos ratings é estável.

Ratings Atribuídos:

-BRL 300 milhões em debêntures seniores com garantia de ativos reais, com vencimento em cinco anos: B1 (escala global) / Baa2.br (escala nacional brasileira)

Ratings Afirmados:

- Rating Corporativo: B1 (escala global) / Baa2.br (escala nacional brasileira)

Perspectiva: estável

FUNDAMENTOS DO RATING

"O rating corporativo B1 da Inpar reflete sua forte marca no setor de construção residencial, no qual a empresa é uma das líderes de mercado na região sudeste do Brasil, bem como seu controle pela Paladin Prime Residential Investors (Brazil), LLC ("Paladin"), uma empresa com vasta experiência no setor imobiliário em muitos mercados emergentes", disse o analista da Moody's Marcos Schmidt. "Os ratings também refletem a estrutura de capital fortalecida da empresa após a emissão de BRL 180 milhões em novas ações em 2009 e BRL 280 milhões adicionais em 2010, a boa liquidez dos ativos -- que permitiram que a empresa levantasse BRL 200 milhões de junho de 2008 a abril de 2009 -- e o sólido histórico da empresa de mais de BRL 7,0 bilhões em VGV ("Valor Geral de Venda") lançados e mais de 15.000 unidades entregues (equivalentes a cerca de BRL 5,0 bilhões em VGV) desde 1995", acrescentou Schmidt.

O rating B1 também é sustentado pelos benefícios da demanda reprimida por moradias no Brasil, principalmente no mercado de baixa renda, segmento que representará a vasta maioria dos lançamentos futuros (83%), com unidades precificadas abaixo de BRL 350.000. O apoio e incentivos do governo para moradias de baixa renda, as melhorias na administração e governança corporativa após a aquisição pela Paladin em 2008, bem como as linhas compromissadas para construção que a Inpar tem disponíveis com bancos comerciais e os financiamentos pelo SFH ("Sistema Financeiro de Habitação") são vistos como fatores positivos ao rating.

No entanto, o rating corporativo B1 da Inpar é limitado pelo tamanho relativamente pequeno da empresa quando comparada aos seus pares internacionais e certos concorrentes locais, e seu fraco histórico da estratégia financeira sob o controle do grupo anterior. Outros fatores que limitam o rating da Inpar incluem geração limitada de fluxo de caixa interno, dado o estágio em que se encontram os projetos que foram lançados após a abertura de capital em 2007, e sua dependência da Caixa Econômica Federal ("CEF") (A3/estável) ou outros bancos comerciais para financiamento de grande parte de suas vendas, e a qualidade de crédito dos compradores no final do processo de construção, principalmente com a mudança de foco para os segmentos de menor renda.

Além disto, os ratings consideram a concentração geográfica do banco de terrenos da Inpar na região sudeste do Brasil e no segmento de menor renda, e os riscos de execução associados com sua estratégia de crescimento no mercado de habitações de baixa renda, dado o grande número de concorrentes, alguns dos quais têm um nível elevado de conhecimento técnico neste segmento. O risco em operar no segmento de menor renda é parcialmente mitigado pela experiência da Inpar neste segmento desde 1999 através de consórcios ("joint ventures"), e através de sua marca para o segmento de baixa e média renda ViVer, que entregou 5.000 unidades no valor de aproximadamente BRL 1,5 bilhão, e pelo tamanho menor de muitos de seus concorrentes, o que eleva o poder de barganha da Inpar com fornecedores, proprietários de terrenos, bancos e compradores dos imóveis.

No final de setembro de 2010, a empresa tinha BRL 212 milhões em caixa e BRL 339 milhões de dívida de curto prazo, apesar da pequena quantidade de caixa comparada com a dívida de curto prazo, temos que considerar que a maior parte da dívida a vencendo nos próximos doze meses, cerca de 80%, é atrelada a projetos que também serão entregues no mesmo período. Esses projetos serão entregues aos compradores após eles terem recebidos seus financiamentos imobiliários pela Caixa Econômica Federal ou outros bancos comerciais, esses financiamentos amortizarão então os empréstimos de curto prazo da Inpar. Os projetos que serão entregues durante o quarto trimestre de 2010 têm um VGV de BRL 205 milhões, em 2011 serão entregues mais BRL 1,4 bilhão em VGV. Apenas cerca de 20% da dívida de curto prazo é relacionada à dívida corporativa, deixando a empresa em uma situação confortável quanto ao vencimento de dívida de curto prazo.

Além dos BRL 300 milhões em recursos provenientes das debêntures com garantia de ativos reais propostas, a empresa tem cerca de BRL 600 milhões disponíveis em linhas SFH que são suficientes para financiar a construção de todos os seus projetos já lançados.

No final de setembro de 2010, a Inpar tinha um banco de terrenos com VGV de BRL 11,2 bilhões dos quais BRL 3,8 bilhões (34%) podem ser lançados durante os próximos três anos de acordo com a atual capacidade operacional da empresa, sendo 80% desses lançamentos focados nos segmentos de média e baixa renda. É importante lembrar que a empresa já assinou 100% do financiamento para lançar e construir todos os BRL 3,8 bilhões.

Um rating corporativo é uma opinião sobre a perda esperada associada às obrigações de dívida de um grupo empresarial assumindo que o mesmo tivesse apenas uma única classe de dívida e que fosse uma única entidade legal consolidada. Instrumentos de dívida específicos para o mesmo grupo empresarial podem ter ratings diferentes, dependendo da sua senioridade e garantidores, quando comparados a outros instrumentos de dívida emitidos pelo grupo.

A Moody's atribuiu um rating B1 na escala global e Baa2.br na escala nacional brasileira à emissão BRL 300 milhões em debêntures seniores com garantia de ativos reais, com vencimento em cinco anos, proposta pela Inpar, o mesmo nível de seus ratings corporativos. Os ratings consideram o montante considerável de dívida com garantia de ativos reais na estrutura de capital da Inpar de aproximadamente 100% e a probabilidade de que a proporção com garantia de ativos reais permanecerá neste nível dada a dependência das linhas SFH.

O rating corporativo B1 em moeda local da Inpar reflete sua expectativa global de default e perda, enquanto o rating Baa2.br na escala nacional brasileira reflete a posição de sua qualidade de crédito em relação aos outros emissores domésticos. O rating na escala nacional da Moody's (NSR) é uma medida relativa da qualidade de crédito de emissores e dívidas emitidas dentro do país, permitindo que os participantes do mercado obtenham uma melhor distinção dos riscos relativos. NSRs no Brasil são designados pelo sufixo ".br". Emissores ou emissões com rating Baa2.br demonstram qualidade de crédito média em relação a outros emissores locais. NSRs diferenciam-se do rating em escala global por não serem globalmente comparáveis com todo o universo de ratings da Moody's, mas somente com os ratings em escala nacional de outros emissores no mesmo país.

A perspectiva estável supõe que a demanda por habitações de menor renda e os financiamentos para compradores permaneçam estáveis e que a Inpar seja capaz de executar seu planejamento de lançamentos até 2012, e que os retornos sobre caixa investido na construção de projetos desde 2007 sejam materializados até 2011, melhorando os indicadores de proteção de dívida baseados no fluxo de caixa da empresa. A perspectiva estável também supõe que a empresa manterá o saldo de caixa mínimo de BRL 200 milhões para preservar uma liquidez saudável e uma reserva para enfrentar um ambiente econômico mais fraco e condições de mercado de capitais mais difíceis.

Embora seja improvável no curto prazo, o rating ou perspectiva da Inpar poderia sofrer pressão positiva caso a empresa melhore seus indicadores de crédito baseados em seu fluxo de caixa através da redução das exigências de capital de giro ao longo do tempo. A disponibilidade de financiamento em estágios menos avançados do processo de construção, que é mais comum nos segmentos de baixa e média renda -- nos quais a empresa está elevando sua presença -- é um fator importante na capacidade da Inpar de reduzir seus grandes investimentos em capital de giro. Quantitativamente, uma pressão positiva poderia surgir através do fluxo de caixa operacional positivo sustentável, dívida total/capitalização mantida abaixo de 40% (45,1% no final de setembro de 2010) e cobertura de juros (EBIT / Juros) acima de 6 vezes (2,0 vezes nos últimos doze meses findos em setembro de 2010) em uma base sustentável.

Os ratings ou perspectiva da Inpar poderiam sofrer pressão negativa caso o índice de Dívida Total sobre Capitalização seja mantido acima de 50% (45,1% no final de setembro de 2010) ou se a empresa enfrentasse uma deterioração significativa na qualidade de seus recebíveis, principalmente em um cenário macroeconômico mais adverso. Um rebaixamento também poderia ser determinado por uma deterioração do perfil de liquidez da Inpar devido a uma redução na disponibilidade e pontualidade dos pagamentos das linhas de crédito SFH que a empresa tem disponíveis atualmente com a CEF e bancos comerciais.

A principal metodologia utilizada na atribuição de ratings a Inpar foi a Moody's Global Homebuilding Industry, publicada em março de 2009. Outras metodologias e fatores que podem ter sido considerados no processo de atribuição de rating a este emissor também podem ser encontrados no site da Moody's.

Sediada em São Paulo, Brasil, e fundada em 1992, a Inpar é uma construtora integrada, historicamente focada em construção de empreendimentos verticais para famílias de renda média e média-alta. A Inpar tem um sólido histórico de operações, tendo entregue mais que 15.000 unidades desde 1995. Concentrada na região sudeste, principalmente em São Paulo, a Inpar mudou seu foco principal para os segmentos de renda baixa e média, embora a empresa também esteja envolvida nos segmentos comerciais, de turismo e urbanização, presente em 17 estados e focando todas as faixas de renda. A Inpar teve receitas líquidas de BRL 655 milhões nos últimos doze meses findos em setembro de 2010.

DIVULGAÇÕES REGULATÓRIAS

As fontes de informação utilizadas na elaboração do rating de crédito são as seguintes: partes envolvidas nos ratings, informações públicas, e informações confidenciais e de propriedade da Moody's Investors Service.

A Moody's Investors Service considera a qualidade das informações disponíveis sobre o emissor ou obrigação como sendo satisfatória ao processo de atribuição do rating de crédito.

A Moody´s adota todas as medidas necessárias para que as informações utilizadas na atribuição de ratings seja de qualidade suficiente e proveniente de fontes que a Moody´s considera confiáveis incluindo, quando apropriado, fontes de terceiros. No entanto, a Moody´s não realiza serviços de auditoria, e não pode realizar, em todos os casos, verificação ou confirmação independente das informações recebidas nos processos de rating.

Consulte a aba de ratings na página do emissor/entidade no Moodys.com para visualizar o histórico e a última ação de rating deste emissor.

A data em que alguns Ratings de Crédito foram atribuídos pela primeira vez diz respeito a uma época em que os ratings da Moody's Investors Service não eram integralmente digitalizados e pode ser que os dados precisos não estejam disponíveis. Consequentemente, a Moody's Investors Service fornece uma data que acredita ser a mais confiável e precisa com base nas informações disponíveis. Consulte a página de divulgação de ratings em nosso website www.moodys.com para obter maiores informações.

Consulte a página de Política de Crédito (Credit Policy) no moodys.com para ter acesso às metodologias utilizadas na determinação dos ratings, mais informações sobre o significado de cada categoria de rating e a definição de default e recuperação.

Sao Paulo
Marcos Schmidt
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New York
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Moody's America Latina Ltda.
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Sao Paulo, SP 04578-903
Brazil
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