BRL 300 milhões de títulos de dívida afetados
Sao Paulo, December 13, 2010 -- A Moody's atribuiu um rating B1 em moeda local e Baa2.br na escala
nacional brasileira à emissão de BRL 300 milhões
de debêntures seniores com garantias de ativos reais, com
vencimento em cinco anos, proposta pela Inpar S.A.
("Inpar"). Ao mesmo tempo, a Moody's afirmou os ratings corporativos
("CFR") B1/Baa2.br da Inpar. A perspectiva dos
ratings é estável.
Ratings Atribuídos:
-BRL 300 milhões em debêntures seniores com garantia
de ativos reais, com vencimento em cinco anos: B1 (escala
global) / Baa2.br (escala nacional brasileira)
Ratings Afirmados:
- Rating Corporativo: B1 (escala global) / Baa2.br
(escala nacional brasileira)
Perspectiva: estável
FUNDAMENTOS DO RATING
"O rating corporativo B1 da Inpar reflete sua forte marca no setor
de construção residencial, no qual a empresa é
uma das líderes de mercado na região sudeste do Brasil,
bem como seu controle pela Paladin Prime Residential Investors (Brazil),
LLC ("Paladin"), uma empresa com vasta experiência no setor
imobiliário em muitos mercados emergentes", disse o
analista da Moody's Marcos Schmidt. "Os ratings também
refletem a estrutura de capital fortalecida da empresa após a emissão
de BRL 180 milhões em novas ações em 2009 e BRL 280
milhões adicionais em 2010, a boa liquidez dos ativos --
que permitiram que a empresa levantasse BRL 200 milhões de junho
de 2008 a abril de 2009 -- e o sólido histórico
da empresa de mais de BRL 7,0 bilhões em VGV ("Valor
Geral de Venda") lançados e mais de 15.000 unidades
entregues (equivalentes a cerca de BRL 5,0 bilhões em VGV)
desde 1995", acrescentou Schmidt.
O rating B1 também é sustentado pelos benefícios
da demanda reprimida por moradias no Brasil, principalmente no mercado
de baixa renda, segmento que representará a vasta maioria
dos lançamentos futuros (83%), com unidades precificadas
abaixo de BRL 350.000. O apoio e incentivos do governo para
moradias de baixa renda, as melhorias na administração
e governança corporativa após a aquisição
pela Paladin em 2008, bem como as linhas compromissadas para construção
que a Inpar tem disponíveis com bancos comerciais e os financiamentos
pelo SFH ("Sistema Financeiro de Habitação") são
vistos como fatores positivos ao rating.
No entanto, o rating corporativo B1 da Inpar é limitado pelo
tamanho relativamente pequeno da empresa quando comparada aos seus pares
internacionais e certos concorrentes locais, e seu fraco histórico
da estratégia financeira sob o controle do grupo anterior.
Outros fatores que limitam o rating da Inpar incluem geração
limitada de fluxo de caixa interno, dado o estágio em que
se encontram os projetos que foram lançados após a abertura
de capital em 2007, e sua dependência da Caixa Econômica
Federal ("CEF") (A3/estável) ou outros bancos comerciais para financiamento
de grande parte de suas vendas, e a qualidade de crédito
dos compradores no final do processo de construção,
principalmente com a mudança de foco para os segmentos de menor
renda.
Além disto, os ratings consideram a concentração
geográfica do banco de terrenos da Inpar na região sudeste
do Brasil e no segmento de menor renda, e os riscos de execução
associados com sua estratégia de crescimento no mercado de habitações
de baixa renda, dado o grande número de concorrentes,
alguns dos quais têm um nível elevado de conhecimento técnico
neste segmento. O risco em operar no segmento de menor renda é
parcialmente mitigado pela experiência da Inpar neste segmento desde
1999 através de consórcios ("joint ventures"), e através
de sua marca para o segmento de baixa e média renda ViVer,
que entregou 5.000 unidades no valor de aproximadamente BRL 1,5
bilhão, e pelo tamanho menor de muitos de seus concorrentes,
o que eleva o poder de barganha da Inpar com fornecedores, proprietários
de terrenos, bancos e compradores dos imóveis.
No final de setembro de 2010, a empresa tinha BRL 212 milhões
em caixa e BRL 339 milhões de dívida de curto prazo,
apesar da pequena quantidade de caixa comparada com a dívida de
curto prazo, temos que considerar que a maior parte da dívida
a vencendo nos próximos doze meses, cerca de 80%,
é atrelada a projetos que também serão entregues
no mesmo período. Esses projetos serão entregues
aos compradores após eles terem recebidos seus financiamentos imobiliários
pela Caixa Econômica Federal ou outros bancos comerciais,
esses financiamentos amortizarão então os empréstimos
de curto prazo da Inpar. Os projetos que serão entregues
durante o quarto trimestre de 2010 têm um VGV de BRL 205 milhões,
em 2011 serão entregues mais BRL 1,4 bilhão em VGV.
Apenas cerca de 20% da dívida de curto prazo é relacionada
à dívida corporativa, deixando a empresa em uma situação
confortável quanto ao vencimento de dívida de curto prazo.
Além dos BRL 300 milhões em recursos provenientes das debêntures
com garantia de ativos reais propostas, a empresa tem cerca de BRL
600 milhões disponíveis em linhas SFH que são suficientes
para financiar a construção de todos os seus projetos já
lançados.
No final de setembro de 2010, a Inpar tinha um banco de terrenos
com VGV de BRL 11,2 bilhões dos quais BRL 3,8 bilhões
(34%) podem ser lançados durante os próximos três
anos de acordo com a atual capacidade operacional da empresa, sendo
80% desses lançamentos focados nos segmentos de média
e baixa renda. É importante lembrar que a empresa já
assinou 100% do financiamento para lançar e construir todos
os BRL 3,8 bilhões.
Um rating corporativo é uma opinião sobre a perda esperada
associada às obrigações de dívida de um grupo
empresarial assumindo que o mesmo tivesse apenas uma única classe
de dívida e que fosse uma única entidade legal consolidada.
Instrumentos de dívida específicos para o mesmo grupo empresarial
podem ter ratings diferentes, dependendo da sua senioridade e garantidores,
quando comparados a outros instrumentos de dívida emitidos pelo
grupo.
A Moody's atribuiu um rating B1 na escala global e Baa2.br
na escala nacional brasileira à emissão BRL 300 milhões
em debêntures seniores com garantia de ativos reais, com vencimento
em cinco anos, proposta pela Inpar, o mesmo nível de
seus ratings corporativos. Os ratings consideram o montante considerável
de dívida com garantia de ativos reais na estrutura de capital
da Inpar de aproximadamente 100% e a probabilidade de que a proporção
com garantia de ativos reais permanecerá neste nível dada
a dependência das linhas SFH.
O rating corporativo B1 em moeda local da Inpar reflete sua expectativa
global de default e perda, enquanto o rating Baa2.br na escala
nacional brasileira reflete a posição de sua qualidade de
crédito em relação aos outros emissores domésticos.
O rating na escala nacional da Moody's (NSR) é uma medida relativa
da qualidade de crédito de emissores e dívidas emitidas
dentro do país, permitindo que os participantes do mercado
obtenham uma melhor distinção dos riscos relativos.
NSRs no Brasil são designados pelo sufixo ".br".
Emissores ou emissões com rating Baa2.br demonstram qualidade
de crédito média em relação a outros emissores
locais. NSRs diferenciam-se do rating em escala global por
não serem globalmente comparáveis com todo o universo de
ratings da Moody's, mas somente com os ratings em escala nacional
de outros emissores no mesmo país.
A perspectiva estável supõe que a demanda por habitações
de menor renda e os financiamentos para compradores permaneçam
estáveis e que a Inpar seja capaz de executar seu planejamento
de lançamentos até 2012, e que os retornos sobre caixa
investido na construção de projetos desde 2007 sejam materializados
até 2011, melhorando os indicadores de proteção
de dívida baseados no fluxo de caixa da empresa. A perspectiva
estável também supõe que a empresa manterá
o saldo de caixa mínimo de BRL 200 milhões para preservar
uma liquidez saudável e uma reserva para enfrentar um ambiente
econômico mais fraco e condições de mercado de capitais
mais difíceis.
Embora seja improvável no curto prazo, o rating ou perspectiva
da Inpar poderia sofrer pressão positiva caso a empresa melhore
seus indicadores de crédito baseados em seu fluxo de caixa através
da redução das exigências de capital de giro ao longo
do tempo. A disponibilidade de financiamento em estágios
menos avançados do processo de construção,
que é mais comum nos segmentos de baixa e média renda --
nos quais a empresa está elevando sua presença --
é um fator importante na capacidade da Inpar de reduzir seus grandes
investimentos em capital de giro. Quantitativamente, uma
pressão positiva poderia surgir através do fluxo de caixa
operacional positivo sustentável, dívida total/capitalização
mantida abaixo de 40% (45,1% no final de setembro
de 2010) e cobertura de juros (EBIT / Juros) acima de 6 vezes (2,0
vezes nos últimos doze meses findos em setembro de 2010) em uma
base sustentável.
Os ratings ou perspectiva da Inpar poderiam sofrer pressão negativa
caso o índice de Dívida Total sobre Capitalização
seja mantido acima de 50% (45,1% no final de setembro
de 2010) ou se a empresa enfrentasse uma deterioração significativa
na qualidade de seus recebíveis, principalmente em um cenário
macroeconômico mais adverso. Um rebaixamento também
poderia ser determinado por uma deterioração do perfil de
liquidez da Inpar devido a uma redução na disponibilidade
e pontualidade dos pagamentos das linhas de crédito SFH que a empresa
tem disponíveis atualmente com a CEF e bancos comerciais.
A principal metodologia utilizada na atribuição de ratings
a Inpar foi a Moody's Global Homebuilding Industry, publicada em
março de 2009. Outras metodologias e fatores que podem ter
sido considerados no processo de atribuição de rating a
este emissor também podem ser encontrados no site da Moody's.
Sediada em São Paulo, Brasil, e fundada em 1992,
a Inpar é uma construtora integrada, historicamente focada
em construção de empreendimentos verticais para famílias
de renda média e média-alta. A Inpar tem um
sólido histórico de operações, tendo
entregue mais que 15.000 unidades desde 1995. Concentrada
na região sudeste, principalmente em São Paulo,
a Inpar mudou seu foco principal para os segmentos de renda baixa e média,
embora a empresa também esteja envolvida nos segmentos comerciais,
de turismo e urbanização, presente em 17 estados e
focando todas as faixas de renda. A Inpar teve receitas líquidas
de BRL 655 milhões nos últimos doze meses findos em setembro
de 2010.
DIVULGAÇÕES REGULATÓRIAS
As fontes de informação utilizadas na elaboração
do rating de crédito são as seguintes: partes envolvidas
nos ratings, informações públicas, e
informações confidenciais e de propriedade da Moody's Investors
Service.
A Moody's Investors Service considera a qualidade das informações
disponíveis sobre o emissor ou obrigação como sendo
satisfatória ao processo de atribuição do rating
de crédito.
A Moody´s adota todas as medidas necessárias para que as
informações utilizadas na atribuição de ratings
seja de qualidade suficiente e proveniente de fontes que a Moody´s
considera confiáveis incluindo, quando apropriado,
fontes de terceiros. No entanto, a Moody´s não
realiza serviços de auditoria, e não pode realizar,
em todos os casos, verificação ou confirmação
independente das informações recebidas nos processos de
rating.
Consulte a aba de ratings na página do emissor/entidade no Moodys.com
para visualizar o histórico e a última ação
de rating deste emissor.
A data em que alguns Ratings de Crédito foram atribuídos
pela primeira vez diz respeito a uma época em que os ratings da
Moody's Investors Service não eram integralmente digitalizados
e pode ser que os dados precisos não estejam disponíveis.
Consequentemente, a Moody's Investors Service fornece uma data que
acredita ser a mais confiável e precisa com base nas informações
disponíveis. Consulte a página de divulgação
de ratings em nosso website www.moodys.com para obter maiores
informações.
Consulte a página de Política de Crédito (Credit
Policy) no moodys.com para ter acesso às metodologias utilizadas
na determinação dos ratings, mais informações
sobre o significado de cada categoria de rating e a definição
de default e recuperação.
Sao Paulo
Marcos Schmidt
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Moody's atribui rating B1/Baa2.br para debêntures seniores com garantia de ativos reais da Inpar
