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Rating Action:

Moody's atribui rating (P)Ba3 à emissão de dívida sênior sem garantia de ativos reais proposta pela General Shopping Brasil; perspectiva estável

26 Oct 2010

Rating atribuído pela primeira vez

New York, October 26, 2010 -- A Moody's Investors Service atribuiu, pela primeira vez, um rating (P)Ba3 às notas seniores sem garantia de ativos reais propostas pela General Shopping Brasil S.A. ("General Shopping") e um rating corporativo Ba3 (A3.br na escala nacional brasileira). A perspectiva dos ratings é estável.

Os seguintes ratings foram atribuídos:

General Shopping Brasil S.A.

-- (P)Ba3 à emissão proposta de notas seniores sem garantia de ativos reais

-- Rating corporativo Ba3/A3.br

FUNDAMENTO DOS RATINGS

A General Shopping se propôs a emitir notas seniores perpétuas não resgatáveis, sem garantia de ativos reais e com vencimento em cinco anos, de acordo com as Regras 144A / Reg. S. As notas são classificadas em linha com as outras dívidas sem garantia de ativos reais. As notas possuem cláusulas ("covenants") incluindo: limitações sobre a constituição de dívidas adicionais, garantias e restrição de pagamentos. A empresa se protegerá contra o risco de câmbio. Os recursos serão utilizados para refinanciar aproximadamente R$100 milhões em dívidas e financiar parte do plano de investimentos da empresa, o qual inclui melhorias e expansões.

A General Shopping é uma empresa líder de shopping centers no Brasil e uma das maiores empresas na indústria brasileira de shopping centers em termos de ABL total controlada e administrada. De acordo com a Moody's, os ratings Ba3 corporativo e de dívida sênior sem garantia de ativos reais da General Shopping incorporam sua experiente e respeitada equipe de gestão e um histórico bem-sucedido em agregar valor a sua carteira, ao mesmo tempo em que é líder no mercado em termos de rentabilidade operacional. Compensando estes fatores positivos para o crédito estão o crescimento agressivo e oportunista da empresa e sua estratégia de captação, juntamente com o seu tamanho relativamente pequeno em relação às principais concorrentes. "A baixa taxa de disponibilidade ("vacancy rate") da General Shopping, resultante de seu foco em consumidores das classes B e C, acompanhada de sua experiência no segmento de varejo, fortes relacionamentos com lojistas, diversificação de lojistas, e um ativo banco de dados e análise das vendas dos lojistas foram os principais fatores na atribuição de ratings realizada pela Moody's", disse Griselda Bisonó, analista do Grupo de Finanças Imobiliárias Comerciais da Moody's. Pontos fortes adicionais incluem os indicadores macroeconômicos positivos do Brasil, principalmente nas classes socioeconômicas B e C em que é concentrada a maior parte da demanda, juntamente com uma carteira diversificada de propriedades de boa qualidade, além de relacionamentos estabelecidos com lojistas com foco nos principais varejistas. O perfil de dívida da empresa é sólido e deve permanecer assim. Além disso, como empresa de capital aberto, a General Shopping deve respeitar as normas de governança corporativa do mercado brasileiro de ações, assim como outros padrões de listagem estabelecidos pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Esses pontos positivos, no entanto, são mitigados pelo histórico limitado da General Shopping como uma empresa de capital aberto em relação aos seus pares globais (oferta inicial realizada em julho de 2007), bem como uma elevada exposição a cooperações conjuntas ("joint ventures"), o que reduz a transparência. A General Shopping também tem planos de investimentos agressivos e um grande canal de desenvolvimento, que são traduzidos em volatilidade de resultados e risco de financiamento.

A Moody's observou que a liquidez e a captação da General Shopping têm sido administradas de maneira prudente, com uso intensivo de emissões públicas e privadas de capital. No entanto, como a maioria das empresas no Brasil, a General Shopping não possui linhas de crédito compromissadas. A empresa conseguiu entrar no mercado de dívidas altamente confiável e compatível com mercado através do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social). Além disso, os ativos não dados em garantia foram afetados por esta dívida uma vez que dificulta as receitas provenientes de aluguel e a ABL de seu maior shopping. A Moody's reconhece que a emissão de dívida sênior sem garantia de ativos reais deve permitir que a empresa financie confortavelmente seus planos de crescimento e desenvolvimento e crie um colchão de caixa livre.

Adicionalmente, as receitas da General Shopping têm sido estáveis, baseadas em receitas de serviços e aluguéis. Todos os seus aluguéis têm aumentos anuais de 5%, e também são reajustados por um índice de inflação e incluem um percentual sobre o aumento das vendas. A General Shopping cobra quatro taxas de serviços diferentes na maioria de seus shoppings. A empresa cobra 5% das despesas de ocupação dos varejistas como taxa de administração em todos os shoppings. Em todos os shoppings, exceto em um deles, a empresa cobra o estacionamento. A empresa também administra a distribuição e cobrança de água e eletricidade na maioria de seus shoppings. Essas características permitem que a empresa tenha margens de EBITDA consistentemente saudáveis. Essas margens, no entanto, são de certa maneira mitigadas pela volatilidade do lucro líquido e pelo seu crescimento substancial de ativos nos últimos três anos.

A perspectiva estável incorpora a expectativa da Moody's de que os indicadores de crédito da General Shopping continuem melhorando enquanto a empresa cresce organicamente através de seu atual canal de desenvolvimento, enquanto ao menos mantém suas margens operacionais. A perspectiva também incorpora a posição da General Shopping como uma empresa de shopping centers líder no Brasil, com uma carteira diversificada e de boa qualidade, com um desempenho estável. A Moody's monitorará a estratégia de crescimento e investimento oportunista da General Shopping, e o financiamento de sua estratégia de crescimento.

O crescimento agressivo e a estratégia de captação da empresa, juntamente com seu histórico limitado como uma empresa de capital aberto, são um desafio para a melhora dos ratings no médio prazo. Porém, a migração positiva dos ratings poderia ocorrer através do progresso contínuo de seu desenvolvimento e da estratégia de crescimento acompanhada por melhorias materiais no perfil de crédito: aumento de tamanho próximo a US$1 bilhão nos ativos totais e EBITDA sobre despesa com juros de aproximadamente 2X. Um rebaixamento resultaria de quaisquer erros significativos em seu plano de crescimento e desenvolvimento, levando a uma redução de 10% ou mais nas receitas. Uma aquisição material que não seja financiada para reduzir a alavancagem no longo prazo, e/ou uma deterioração no perfil de crédito da General Shopping, que fizesse com que o índice de EBITDA sobre despesa de juros ficasse abaixo dos níveis atuais de 1,3X e Dívida/EBITDA próximo a 5X também causaria uma pressão negativa sobre os ratings.

Esta é a primeira vez que a Moody's atribui ratings à General Shopping Brasil S.A.

A principal metodologia utilizada nesta ação de rating foi a Global Rating Methodology for REITs and Other Commercial Property Firms, publicada em julho de 2010. Outras metodologias e fatores que podem ter sido considerados no processo de rating deste emissor também podem ser encontrados no site da Moody's.

General Shopping Brasil S.A. [BOVESPA: GSHP3] é sediada em São Paulo, Brasil. General Shopping é uma empresa de shopping centers líder no Brasil e uma das maiores empresas na indústria brasileira de shopping centers em termos de ABL total controlada e administrada. A empresa possui 13 shopping centers, nos quais detém uma participação proporcional de 84,3%. Esses shopping centers têm um agregado de: 225,4 mil m² de ABL e focam o atendimento a consumidores das classes C e B. Em 30 de junho de 2010, a General Shopping reportou ativos totais de aproximadamente R$846 milhões e patrimônio de cerca de R$398 milhões.

DIVULGAÇÕES REGULATÓRIAS

As fontes de informação utilizadas na elaboração do rating de crédito são as seguintes: partes envolvidas nos ratings, informações públicas, e informações confidenciais e de propriedade da Moody's Investors Service.

A Moody's Investors Service considera a qualidade das informações disponíveis sobre o emissor ou obrigação como sendo satisfatória ao processo de atribuição do rating de crédito.

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Consulte a aba de ratings na página do emissor/entidade no Moodys.com para visualizar o histórico e a última ação de rating deste emissor.

A data em que alguns Ratings de Crédito foram atribuídos pela primeira vez diz respeito a uma época em que os ratings da Moody's Investors Service não eram integralmente digitalizados e pode ser que os dados precisos não estejam disponíveis. Consequentemente, a Moody's Investors Service fornece uma data que acredita ser a mais confiável e precisa com base nas informações que são disponibilizadas. Consulte a página de divulgação de ratings em nosso website www.moodys.com para obter maiores informações.

Consulte a página de Política de Crédito no moodys.com para ter acesso às metodologias utilizadas na determinação dos ratings, mais informações sobre o significado de cada categoria de rating e a definição de default e recuperação.

New York
Griselda Bisono
Analyst
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Philip Kibel
Senior Vice President
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's Investors Service
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
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Moody's atribui rating (P)Ba3 à emissão de dívida sênior sem garantia de ativos reais proposta pela General Shopping Brasil; perspectiva estável
No Related Data.
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