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I AGREE
Rating Action:

Moody's atribui ratings preliminares (P) A2.br (sf) / (P) Ba3 (sf) para a 59ª Série de CRI emitidos pela RB Capital Securitizadora S.A., uma securitização brasileira de contratos de locação afiançados

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13 Apr 2011

Aproximadamente R$ 320 milhões de CRI classificados

Sao Paulo, April 13, 2011 -- A Moody's América Latina (Moody's) atribuiu ratings preliminares (P)A2.br (sf) (Escala Nacional, Moeda Local) e (P)Ba3 (sf) (Escala Global, Moeda Local) à primeira emissão da 59ª Série de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos pela RB Capital Securitizadora S.A. (RB Capital ou a emissora).

Emissora: RB Capital Securitizadora S.A. -- 59ª Série

Aproximadamente R$ 320.000.000,00 de CRI classificados (P)Ba3 (sf) / (P)A2.br (sf)

FUNDAMENTO DOS RATINGS

A 59ª Série de CRI emitidos pela RB Capital é lastreada por créditos imobiliários decorrentes dos contratos de locação (incluindo contratos atuais e a serem firmados) e é garantida por alienação fiduciária de imóveis e a fiança da BR Properties S.A. Os imóveis objeto da alienação fiduciária e dos contratos de locação são três propriedades comerciais.

A BR Properties tem ratings corporativos A1.br (Escala Nacional, Moeda Local) e Ba2 (Escala Global, Moeda Estrangeira), e ratings de debêntures quirografárias (P)Ba3 (Escala Global, Moeda Estrangeira).

Os ratings preliminares dos CRI são baseados, dentre outros, nos seguintes fatores:

- A estrutura da operação, que vai combinar todos os pagamentos devidos pelos contratos de locação garantidos pela BR Properties com os pagamentos devidos pelos CRI classificados;

- A capacidade e disposição da BR Properties, cujo rating de debêntures quirografárias é (P)Ba3 (Escala Global, Moeda Estrangeira), como fiadora da operação, garantindo os pagamentos. Crédito a eventuais recuperações oriundas da execução dos imóveis foi considerado limitado, assim como crédito à qualidade dos Locatários dos contratos de locação lastro; e,

- As características legais e estruturais da operação, incluindo os eventos de vencimento antecipado e de liquidação do patrimônio separado das CCI se referindo aos participantes da operação e à BR Properties em particular. Esses eventos levam à convocação de assembléia para deliberar sobre a eventual liquidação do patrimônio.

O prazo de duração dos CRIs será de 120 meses (a se encerrar em 16 de dezembro de 2020). Juros e principal serão pagos mensalmente seguindo um cronograma de amortização pré-definido. A taxa de juros será a TR mais um spread de 10,3% ao ano. Mesmo os CRI já tendo sido emitidos, o prospecto de emissão ainda está sob revisão da CVM. Os ratings preliminares atribuídos se tornarão definitivos após o prospecto ser determinado definitivo.

A Moody's considera o CRI como sendo uma operação de "pass-through" dos contratos de locação garantidos servindo como lastro.

Os principais fluxos da operação são:

1. Foram celebrados os Contratos de Locação entre as três Cedentes (subsidiárias integrais e controladas pela BR Properties) e as respectivas Locatárias exteriores ao grupo BR Properties. Também foram celebrados Contratos de Locação Condicional entre as Cedentes e a Locatária Condicional (BRPR XII, subsidiária integral da BR Properties) com efeito de torná-la devedora para cobertura do pagamento dos aluguéis em caso de defasagem ou inadimplência por parte das Locatárias exteriores. Os Contratos de Locação Condicional se referem aos Instrumentos Particulares de Locação Sob Condição Resolutiva (garantem a resolução parcial da cobertura exercida pela BRPR XII caso as Locadoras celebrem contratos de locação com terceiros, de forma a excluir do objeto do referido Contrato de Locação Condicional as unidades autônomas que vierem a ser locadas) e Suspensiva (garante a cobertura a ser exercida pela BRPR XII caso quaisquer das locações em vigor seja rescindida ou inadimplida) em conjunto;

2. Ocorreu a cessão, pelas Cedentes à Securitizadora, dos Créditos Imobiliários decorrentes dos Contratos de Locação e dos futuros contratos de locação firmados com terceiros, com pagamento do Valor de Cessão à vista, a um valor total de R$ 320 milhões (equivalente ao valor da emissão dos CRIs);

3. Como forma de garantir o integral e pontual pagamento dos Créditos Imobiliários:

(a) as Cedentes concederam à Securitizadora a alienação fiduciária dos Imóveis;

(b) a BR Properties outorgou uma fiança em favor das Cedentes, tendo como beneficiária a Securitizadora; a fiança foi estruturada de forma a garantir os fluxos de caixa servindo de lastro para os pagamentos de principal e juros dos CRIs, cobrindo diversos riscos tais como o de descasamento do pagamento de parcelas ou de taxas de juros;

4. A Securitizadora emitiu Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs), representativas dos Créditos Imobiliários. A Securitizadora emite escrituralmente, por meio da CETIP, os CRIs com lastro nas CCIs;

5. Os Investidores subscreveram e integralizaram os CRIs;

6. Com os recursos da integralização, a Securitizadora paga as Cedentes pela cessão dos Créditos Imobiliários;

7. Os pagamentos realizados pelas Locatárias ou pela Locatária Condicional são creditados diretamente na Conta Centralizadora (conta corrente de titularidade da Emissora mantida junto ao Itaú Unibanco S.A., na qual serão depositados os pagamentos dos Créditos Imobiliários durante a vigência dos CRI)s; e,

8. Estes recursos serão utilizados para o pagamento das obrigações relativas aos CRIs e ao Patrimônio Separado, por meio da CETIP. Os fluxos de caixa excedentes retornarão ao grupo BR Properties.

O agente fiduciário deve notificar os investidores caso ocorra um evento de reestruturação societária ou reorganização da BR Properties. Os Investidores podem então decidir pelo vencimento antecipado (ou não) dos CRIs.

Os ratings (P)A2.br (sf) / (P)Ba3 (sf) atribuídos aos CRIs são baseados principalmente na capacidade da BR Properties, como fiadora, de realizar os pagamentos. Dessa forma, corresponde ao rating (P)Ba3 de debênture quirografária da BR Properties. Quaisquer alterações futuras dos ratings de debêntures quirografárias da BR Properties S.A. poderão levar a uma alteração nos ratings atribuídos aos CRIs.

A principal incerteza da operação está relacionada com sua complexidade legal, que pode apresentar riscos de não formalização das garantias, podendo ainda haver questionamentos em relação (i) à adequada formalização da emissão dos CRIs, (ii) à eficácia da cessão dos créditos representados pelas CCIs perante terceiros e (iii) à constituição e à eficácia perante terceiros das garantias reais imobiliárias da operação, entre outros aspectos. Tais questionamentos podem comprometer a estrutura da operação e afetar negativamente o recebimento, pelos investidores, dos valores esperados relacionados aos CRIs, incluindo principal e juros. De acordo com informações recebidas pela Moody's do Assessor Legal da operação, uma eventual discussão sobre a validade da aquisição do imóvel pela BR Properties não afetaria a obrigação de retrocessão coberta pela garantia no contrato de cessão.

A BR Properties S.A. é proprietária, administradora e incorporadora de imóveis comerciais como escritórios e galpões nas principais regiões econômicas do Brasil. A empresa foi fundada em dezembro de 2006 e é uma das maiores companhias abertas de propriedades comerciais no Brasil, com R$ 4,8 bilhões em ativos totais consolidados na data base de 31 de dezembro de 2010.

A BR Properties completou seu primeira Oferta Pública de Ações em março de 2010 e tem, desde então, expandido seu portfólio de alta qualidade através de aquisições. O portfólio consolidado da companhia, em 31 de dezembro de 2010, é composto de 95 propriedades comerciais (totalizando 1,16 milhão de m² de área bruta locável ou ABL) e também 4 projetos em desenvolvimento (aproximadamente 150 mil m² de ABL), concentrados nos mercados imobiliários de São Paulo e Rio de Janeiro.

O rating corporativo Ba2 (escala global de moeda estrangeira)/A1.br (escala nacional) da Moody's e o rating de debênture quirografária de (P)Ba3 refletem a presença bem estabelecida de propriedades comerciais da BR Properties nas regiões sul e sudeste do Brasil.

O rating também reflete os níveis modestos de alavancagem da companhia, altas margens de EBITDA, e cobertura de custos fixos adequada. Esses pontos fortes são contrabalançados pelo pequeno tamanho da companhia, pela carência de ativos imobiliários não-onerados e histórico operacional limitado como companhia pública.

A principal metodologia utilizada na atribuição de rating aos CRI foi a Global Rating Methodology for REITs and Other Commercial Property Firms publicada em julho de 2010. Outras metodologias e fatores que podem ter sido considerados nesse processo de rating desse emissor também podem ser encontrados no site da Moody's.

A Moody's não recebeu ou considerou um relatório de diligência de terceiros sobre os ativos lastro ou instrumentos financeiros nessa operação.

DIVULGAÇÕES REGULATÓRIAS

Fontes de informações utilizadas para preparar o rating de crédito são as seguintes: partes envolvidas no rating, partes não envolvidas no rating e informações publicas.

A Moody's Investors Service considera que a qualidade da informação disponível sobre os CRI é satisfatória para o propósito de atribuição do rating de crédito.

A Moody's Investors Service adota todas as medidas necessárias para que a informação que utiliza ao atribuir um rating de crédito tenha qualidade suficiente e seja de uma fonte crível; entretanto, a Moody's Investors Service não verifica, audita ou valida de maneira independente a informação recebida no processo de rating.

Por favor consulte a opção de ratings na página emissor/entidade da Moodys.com para a última ação de ratings e seu histórico.

A data da publicação inicial de alguns ratings de crédito foi anterior a digitalização integral dos ratings da Moody's Investors Service e dados precisos podem não estar disponíveis. Consequentemente, a Moody's Investors Service oferece, com base na informação disponível, uma data que acredite seja a mais confiável e precisa. Por favor consulte a página a respeito de demonstração de ratings em nosso site www.moodys.com para maior informação.

Por favor consulte a página de Credit Policy na Moody's.com para as metodologias utilizadas para determinar os ratings, mais informação sobre o significado de cada categoria de rating e a definição de default e recuperação.

A Moody's considera satisfatória a qualidade da informação recebida para a atribuição do rating.

Os Ratings em Escala Nacional (NSRs) da Moody's América Latina Ltda. são medidas relativas de qualidade de crédito em emissões de dívida e emissores dentro de um país, possiblitando aos participantes do mercado a melhor diferenciar os riscos relativos. Os NSRs diferem dos Ratings em Escala Global da Moody's por não serem globalmente comparáveis com todo o universo de ratings da Moody's, mas somente com NSRs de outras emissões de dívida ou emissores dentro do mesmo país. Os NSRs são designados com um sufixo ".nn" determinando o país, como em ".br" para o Brasil. Para mais informações sobre a abordagem da Moody's para NSRs, consulte o Moody's Rating Implementation Guidance publicado em agosto de 2010, entitulado "Mapping Moody's National Scale Ratings to Global Scale Ratings".

A Moody´s adota todas as medidas necessárias para que as informações utilizadas na atribuição de ratings seja de qualidade suficiente e proveniente de fontes que a Moody´s considera confiáveis incluindo, quando apropriado, fontes de terceiros. No entanto, a Moody´s não realiza serviços de auditoria, e não pode realizar, em todos os casos, verificação ou confirmação independente das informações recebidas nos processos de rating.

Consulte a aba de ratings na página do emissor/entidade no Moodys.com para visualizar o histórico e a última ação de rating deste emissor.

A data em que alguns Ratings de Crédito foram atribuídos pela primeira vez diz respeito a uma época em que os ratings da Moody's Investors Service não eram integralmente digitalizados e pode ser que os dados precisos não estejam disponíveis. Consequentemente, a Moody's Investors Service fornece uma data que acredita ser a mais confiável e precisa com base nas informações disponíveis. Consulte a página de divulgação de ratings em nosso website www.moodys.com para obter maiores informações.

Consulte a página de Política de Crédito (Credit Policy) no moodys.com para ter acesso às metodologias utilizadas na determinação dos ratings, mais informações sobre o significado de cada categoria de rating e a definição de default e recuperação.

Sao Paulo
Johann Grieneisen
Vice President - Senior Analyst
Structured Finance Group
Moody's America Latina Ltda.
JOURNALISTS: 800-891-2518
SUBSCRIBERS: 55-11-3043-7300

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
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Moody's America Latina Ltda.
Avenida Nacoes Unidas, 12.551
16th Floor, Room 1601
Sao Paulo, SP 04578-903
Brazil
JOURNALISTS: 800-891-2518
SUBSCRIBERS: 55-11-3043-7300

Moody's atribui ratings preliminares (P) A2.br (sf) / (P) Ba3 (sf) para a 59ª Série de CRI emitidos pela RB Capital Securitizadora S.A., uma securitização brasileira de contratos de locação afiançados
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