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Rating Action:

Moody's atribui um rating Ba2/Aa3.br à Brookfield

01 Mar 2011

Sao Paulo, March 01, 2011 -- A Moody's Investors Service atribuiu pela primeira vez ratings corporativos Ba2 em moeda local e Aa3.br na escala nacional brasileira à Brookfield Incorporações S.A. ("Brookfield"). A perspectiva dos ratings é estável.

Ratings Atribuídos:

-Rating Corporativo: Ba2/Aa3.br

FUNDAMENTO DOS RATINGS

"O rating Ba2 da Brookfield reflete sua posição dentre as cinco maiores construtoras do Brasil, com uma marca forte, longo histórico, diversidade em termos de oferta de produtos, com edifícios de escritórios e apartamentos que variam de construções econômicas até de alta renda", disse o analista da Moody's, Marcos Schmidt. "O rating também considera a participação de mercado significativa da empresa em seus mercados geográficos, padrões adequados de governança corporativa, elevada diversidade geográfica, alavancagem relativamente baixa quando comparada com as de seus pares, boa rentabilidade, e o benefício de ter a Brookfield Asset Management Inc. ("BAM") (Baa2/estável) como maior acionista individual. As políticas financeiras conservadoras contribuíram para indicadores de proteção de dívida e liquidez adequados para essa categoria de rating", acrescentou Schmidt.

Por outro lado, o rating da Brookfield é limitado pela concentração geográfica do banco de terrenos da empresa em São Paulo e Rio de Janeiro, e um crescimento agressivo através de aquisições que mais que dobraram o tamanho da empresa desde 2008. Os ratings também são limitados pelo foco no segmento de empreendimentos verticais, o qual pressiona o capital de giro e fluxo de caixa livre devido aos longos períodos de construção, e por um potencial aumento da alavancagem nos próximos três anos.

Brookfield é o resultado da combinação da Brascan, Company e MB Engenharia, todas marcas fortes com ampla experiência no mercado brasileiro de construção residencial. Brascan iniciou suas operações no Rio de Janeiro em 1978, MB Engenharia em 1986 em Goiânia e foi adquirida em abril de 2008, e Company -- por sua vez -- deu início às suas operações em 1982 em São Paulo e foi adquirida em outubro de 2008.

Em junho de 2009 o nome do grupo foi alterado para Brookfield Incorporações S.A. consolidando os nomes das três empresas e associando sua franquia à controladora indireta, BAM. BAM é uma gestora de ativos com mais de USD 100 bilhões em ativos sob gestão, dos quais USD 41 bilhões são do segmento imobiliário.

As ações da Brookfield estão listadas no "Novo Mercado" da Bovespa, o qual é o nível mais alto de padrões de governança corporativa no mercado brasileiro de ações e também segue as normas da Sarbanes-Oxley (SOX) através da BAM.

Além da BAM, que controla 42,6% das ações, a outra parte inclui aqueles que fazem parte de um acordo de acionistas com 6,1%. O mercado detém a maior parte das ações com os 51,3% restantes.

Com cerca de BRL 2,85 bilhões de receitas líquidas nos últimos doze meses findos em setembro de 2010, Brookfield é uma das cinco maiores construtoras do Brasil. Os lançamentos da empresa estão distribuídos por São Paulo (23%), Rio de Janeiro (22,1%), região centro-oeste (18,6%) e Brasília (33,2%), regiões que conjuntamente são responsáveis por cerca de 60% do PIB do Brasil; somente São Paulo concentra 34% do PIB do país e 45% do mercado imobiliário brasileiro.

A fusão entre as três empresas ofereceu uma melhor distribuição geográfica, maior poder de barganha na compra de matéria-prima e terrenos dos fornecedores, bem como um melhor poder de barganha para contratação de mão-de-obra. As empresas agora estão completamente fundidas e integradas.

Apesar de seu rápido crescimento orgânico e através de aquisições, a Brookfield tem sido capaz de manter uma estrutura de capital adequada e cobertura de juros com dívida total ajustada/capitalização de cerca de 40%, um dos níveis mais baixos no mercado local, e EBITA sobre Juros de aproximadamente 3,2 vezes. É importante mencionar que 35% ou BRL 623 milhões da dívida total de BRL 1,8 bilhão é composta por financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação ("SFH") relacionados à construção, enquanto 33% são empréstimos de capital de giro, 30% são debêntures locais e os 2% restantes são de empréstimos lastreados por recebíveis. De acordo com a programação de vencimentos de dívida, a maior parte dos empréstimos com vencimento em 2011 e 2012 é atrelada à construção e deve ser paga com os recursos decorrentes da venda das unidades acabadas.

Dados os elevados compromissos no início da fase de construção, as construtoras brasileiras geralmente têm exigências substanciais de capital de giro antes que o financiamento da construção seja recebido, aproximadamente 20% dos custos de construção em média. Esses 20% é uma utilização do capital de giro da empresa, financiados na maior parte por pagamentos de amortização dos clientes ou por geração interna de caixa de projetos acabados que estão sendo entregues. O financiamento de todos os projetos lançados pela Brookfield já foi contratado e será desembolsado de acordo com o andamento da construção. A empresa geralmente não iniciará a construção sem ter garantido o respectivo financiamento.

No final de setembro de 2010, Brookfield tinha BRL 652 milhões em caixa e equivalentes, BRL 767 milhões em dívida de curto prazo e consumo médio de capital de giro de BRL 250 milhões por trimestre. A maioria da dívida de curto prazo é composta por financiamentos SFH diretamente atrelados à construção que serão repagos ao final de cada projeto, bem como empréstimos de capital de giro que serão estendidos com uma debêntures com vencimento em cinco anos de BRL 300 milhões. A maior parte das exigências de capital de giro será financiada pelos BRL 2,2 bilhões em financiamentos SFH contratados mais BRL 1,2 bilhão já aprovado pelos bancos locais. A empresa também tem BRL 965 milhões em recebíveis de unidades acabadas que poderiam ser utilizados como uma fonte alternativa de liquidez.

Em janeiro de 2009, a empresa levantou BRL 200 milhões em uma oferta de ações. A oferta foi garantida pela BAM, principal acionista da Brookfield, demonstrando seu compromisso para com esta empresa. Em novembro de 2009, a empresa levantou outros BRL 665 milhões em uma oferta de ações ao mercado.

A política financeira da empresa requer um caixa mínimo de BRL 500 milhões e dívida líquida abaixo do nível do patrimônio líquido.

Financiamentos SFH e outros financiamentos de construção são garantidos e representam 46% da estrutura de capital da Brookfield, mas em um cenário de liquidação a empresa teria ativos suficientes para mais que cobrir toda a dívida garantida e sem garantia de ativos reais.

A perspectiva estável leva em consideração o fato de que a Brookfield continuará mantendo uma liquidez adequada em seu balanço patrimonial a fim de executar seus projetos de lançamento e planos de crescimento, preservando um saldo de caixa mínimo para enfrentar cenários econômicos mais fracos e ser capaz de administrar suas obrigações de dívida durante uma desaceleração da indústria de construção residencial. A perspectiva estável também supõe que a BAM continuará sendo a maior acionista da empresas, demonstrando seu compromisso com as operações da Brookfield.

O rating ou perspectiva da Brookfield poderiam sofrer pressão positiva caso a empresa seja capaz de diversificar ainda mais seu banco de terrenos fora do Estado de São Paulo, e ao mesmo tempo manter seus indicadores de alavancagem e elevar a rentabilidade, bem como a cobertura de juros. Quantitativamente, a pressão positiva poderia surgir de uma margem bruta em torno de 40% (33,7% nos últimos doze meses findos em setembro de 2010), manutenção de dívida total sobre capitalização em torno de 40% (40,8% nos últimos doze meses findos em setembro de 2010), e um aumento da cobertura de juros (EBIT sobre Despesa com Juros) para acima de 4,5 vezes (3,2 vezes nos últimos doze meses findos em setembro de 2010) em uma base sustentável.

Os ratings da Brookfield poderiam ser rebaixados se a Dívida Total sobre Capitalização subisse acima de 55% (40,8% nos últimos doze meses findos em setembro de 2010) em uma base sustentável ou se a empresa enfrentasse uma deterioração significativa em seu perfil de liquidez devido a uma desaceleração na indústria de construção residencial ou devido a uma distribuição de dividendos excessiva que, em vez disso, poderia ser utilizada para amortizar a dívida ou construir um colchão de liquidez. Pressões negativas poderiam surgir se o saldo de caixa da empresa caísse para um nível que não fosse suficiente para atender as obrigações financeiras de curto prazo da empresa e exigências de capital de giro mínimo ou no caso de uma quebra das políticas internas de alavancagem e caixa mínimo da empresa.

Os Ratings em Escala Nacional da Moody's (NSRs) têm o intuito de serem avaliações relativas da idoneidade creditícia entre as emissões de dívida e os emissores de um dado país, a fim de permitir que os participantes do mercado diferenciem melhor os riscos relativos. Os NSRs são diferentes dos ratings globais da Moody´s pois não são globalmente comparáveis ao universo global de entidades classificadas pela Moody´s, mas apenas a NSRs de outras emissões e emissores classificados no mesmo país. Os NSRs são designados por um modificador ".nn" que indica o país relevante, como ".br" no caso do Brasil. Para maiores informações sobre a abordagem da Moody´s para ratings na escala nacional, consulte as Diretrizes para Implementação de Ratings da Moody´s publicadas em agosto de 2010 sob o título "Mapeamento dos Ratings na Escala Nacional da Moody´s para Ratings na Escala Global" ("Mapping Moody's National Scale Ratings to Global Scale Ratings").

A principal metodologia utilizada nesta ação de rating foi a "Global Homebuilding Industry", publicada em março de 2009.

Sediada no Rio de Janeiro, Brookfield Incorporações S.A. é uma incorporadora integrada verticalmente com atividades focadas principalmente nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina na região centro-oeste do Brasil - incluindo o Distrito Federal. A empresa desenvolve, constrói e vende projetos residenciais em quase todos os segmentos de preço, bem como edifícios de escritórios. Seu maior acionista é a Brookfield Asset Management (Baa2/estável) com uma participação indireta de 42,6% das ações. Nos últimos doze meses findos em setembro de 2010 a empresa tinha BRL 2,85 bilhões em receitas líquidas.

DIVULGAÇÕES REGULATÓRIAS

As fontes de informação utilizadas na elaboração do rating de crédito são as seguintes: partes envolvidas nos ratings, informações públicas, e informações confidenciais e de propriedade da Moody's Investors Service.

A Moody's Investors Service considera a qualidade das informações disponíveis sobre o emissor ou obrigação como sendo satisfatória ao processo de atribuição do rating de crédito.

A Moody´s adota todas as medidas necessárias para que as informações utilizadas na atribuição de ratings seja de qualidade suficiente e proveniente de fontes que a Moody´s considera confiáveis incluindo, quando apropriado, fontes de terceiros. No entanto, a Moody´s não realiza serviços de auditoria, e não pode realizar, em todos os casos, verificação ou confirmação independente das informações recebidas nos processos de rating.

Consulte a aba de ratings na página do emissor/entidade no Moodys.com para visualizar o histórico e a última ação de rating deste emissor.

A data em que alguns Ratings de Crédito foram atribuídos pela primeira vez diz respeito a uma época em que os ratings da Moody's Investors Service não eram integralmente digitalizados e pode ser que os dados precisos não estejam disponíveis. Consequentemente, a Moody's Investors Service fornece uma data que acredita ser a mais confiável e precisa com base nas informações disponíveis. Consulte a página de divulgação de ratings em nosso website www.moodys.com para obter maiores informações.

Consulte a página de Política de Crédito (Credit Policy) no moodys.com para ter acesso às metodologias utilizadas na determinação dos ratings, mais informações sobre o significado de cada categoria de rating e a definição de default e recuperação.

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Sao Paulo
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Analyst
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Moody's America Latina Ltda.
JOURNALISTS: 800-891-2518
SUBSCRIBERS: 55-11-3043-7300

New York
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MD - Corporate Finance
Corporate Finance Group
Moody's Investors Service
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SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's America Latina Ltda.
Avenida Nacoes Unidas, 12.551
16th Floor, Room 1601
Sao Paulo, SP 04578-903
Brazil
JOURNALISTS: 800-891-2518
SUBSCRIBERS: 55-11-3043-7300

Moody's atribui um rating Ba2/Aa3.br à Brookfield
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