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Rating Action:

Moody's baja a B3 (sf) / Ba3.mx (sf) las calificaciones de HSCCB 06, una bursatilización mexicana de créditos puente de Hipotecaria Su Casita

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07 Feb 2011

Mexico, February 07, 2011 -- Moody's de México ("Moody's") bajó las calificaciones de una bursatilización mexicana de créditos puente administrada por Hipotecaria Su Casita (HSCCB 06, Certificados Serie A) a B3 (sf) de B1 (sf) (Escala Global, Moneda Local), y a Ba3.mx (sf) de Baa1.mx (sf) (Escala Nacional de México). Esta acción de calificación concluye la revisión para posible baja iniciada el 20 de septiembre de 2010. Adicionalmente, Moody's retiró la calificación subyacente de B1 (sf) de la transacción por motivos de negocio, después de que la garantía financiera de los certificados senior otorgada por Ambac fue cancelada.

Originador y Administrador: Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R.

Emisor: Banco J.P. Morgan S.A., Institución de Banca Múltiple, J.P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria, únicamente en su papel de fiduciario.

-- HSCCB 06, Certificados Serie A: a B3 (sf) de B1 (sf) (Escala Global, Moneda Local), y a Ba3.mx (sf) de Baa1.mx (sf) (Escala Nacional de México).

- HSCCB 06, Certificados Serie A: B1(sf) calificación subyacente retirada

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

La baja de la calificación de los certificados HSCCB 06 Serie A del día de hoy, refleja un considerable deterioro crediticio de la cartera en meses recientes, especialmente en el porcentaje de créditos con incumplimiento de pago de intereses, el incremento en el número de créditos que se encuentran en procedimiento de adjudicación, y el continuo bajo nivel de cobranza mensual que surge de la venta de unidades.

La acción de calificación también refleja las preocupaciones de Moody's en torno a la estabilidad de Su Casita como administrador debido a la reciente baja de las calificaciones de emisor de la compañía. Durante períodos de crisis económicas, la fortaleza financiera de un administrador se torna todavía más importante para el desempeño de la cartera bajo administración. Existe el riesgo de que una compañía con una fortaleza financiera debilitada, tenga también capacidad limitada para dedicar suficientes recursos para sostener sus capacidades de administración en un entorno económico difícil. Esto a su vez, puede afectar negativamente el desempeño de los créditos.

Moody's señala que la transacción se encuentra actualmente en amortización anticipada. El 24 de enero de 2011, los inversionistas votaron por cancelar la garantía financiera de Ambac. Como resultado, Moody's retiró la calificación subyacente de B1 por razones de negocio.

Adicionalmente, en enero de 2011 la junta de tenedores aprobó el uso de una porción importante de las reservas de efectivo del fideicomiso ($361 millones de pesos) para amortizar los certificados. Como resultado, el 1 de febrero de 2011, los certificados tenían un saldo insoluto de $886 millones de pesos, que representan 51% del saldo original de los bonos. La transacción todavía cuenta con una reserva de $150 millones de pesos para desembolsos futuros a ser utilizado para proyectos en operación que requieran de recursos para finalizar la construcción. El vencimiento legal de los certificados senior HSCCB 06 es septiembre de 2016.

La cartera de crédito ha experimentado un brusco deterioro de desempeño en meses recientes. A diciembre de 2010, aproximadamente 79% de la cartera se encontraba en incumplimiento con el pago de intereses o principal (definida como 90 días o más de morosidad con respecto a intereses ó 30 días o más de morosidad con respecto al pago de principal). Moody's señala que a diciembre de 2010, el porcentaje de la cartera incumplida con respecto a intereses (90+ días de morosidad) incrementó significativamente ya que el proyecto más importante (que representa 20% de la cartera) reportó 4 meses de morosidad con respecto al pago de intereses. Sin embargo, al mes anterior, es decir noviembre de 2010, Su Casita había reportado los mismos créditos con 0 meses de morosidad con respecto a intereses. De acuerdo con Su Casita, este crédito estaba negociando una extensión y dicho proceso tomó más de tres meses. Durante este tiempo los intereses no se generaron en el sistema, sin embargo cuando al crédito se le otorgó una extensión, los intereses fueron reconocidos. Adicionalmente, 22 proyectos que representan aproximadamente 52% del saldo de la cartera se encuentran, o estarán próximamente, en proceso de adjudicación.

El avance de obra promedio de los proyectos de desarrollo de vivienda subyacentes fue de aproximadamente 81% en los 77 proyectos de la cartera, ponderados por sus montos de crédito insolutos, a diciembre de 2010. Además, aproximadamente 36% del saldo de la cartera consiste de edificios o construcción vertical, que es más riesgosa que la construcción horizontal debido a que la construcción tiene que estar casi terminada al 100% para poder materializar las ventas. La cobranza de principal ha sido baja en meses recientes, promediando alrededor de 2.3% como porcentaje del saldo de la cartera de los últimos seis meses.

La cartera está expuesta a altas concentraciones de crédito, lo cual incrementa el riesgo de pérdidas en caso que un crédito importante experimente estrés. A diciembre de 2010, el proyecto más grande representó 20% de la cartera, mientras que los 10 proyectos principales representaron 50% de la cartera. El crédito más grande es un proyecto vertical (edificio) dirigido a turistas y compradores de segunda vivienda, con un avance de obra de 77%, un elevado precio promedio por unidad de $5.6 millones de pesos, y una severa situación de morosidad. Aproximadamente 51% de la cartera está concentrada en los sectores residencial y residencial plus, con un valor promedio por unidad de $1.9 millones. Los sectores residencial y residencial plus son más riesgosos que el sector de vivienda de interés social, el cual se beneficia de la oferta insuficiente y de financiamiento hipotecario accesible por parte de entidades cuasi-gubernamentales. A diciembre de 2010, los certificados senior tenían una mejora crediticia de 30% en la forma de sobre aforo y disponibilidad de $150 millones de pesos en efectivo en una cuenta de reserva para protección contra riesgo de extensión e incumplimiento.

Al tomar la acción de calificación del día de hoy, Moody's estresó la cobranza de créditos proyectada crédito por crédito de acuerdo con la situación de cada proyecto (ya sea que el proyecto se encuentre en etapa de ventas, avance de obra mayor o menor a 70%, entrega de escrituras en pago, o procedimiento de adjudicación), tipo de sector (interés social, vivienda media, residencial o residencial plus) y situación de morosidad, variando las tasas de recuperación entre 25% y 95% de las ventas de unidades proyectadas según la situación del proyecto. Moody's aplicó un estrés general de 51% a los recursos por las ventas de unidades proyectadas. Según las proyecciones de Moody's del flujo de efectivo y futuros desembolsos para ciertos créditos de la cartera, la tasa de recuperación proyectada para los certificados afectados es consistente con una calificación de B3. Podrían bajar las calificaciones de los certificados senior si nuestros supuestos de tasa de recuperación bajaran. La tasa de recuperación esperada para una calificación de B3 (escala global) o una calificación entre Baa3.mx y Ba2.mx (escala nacional) varía de >95% a 97%.

Las principales fuentes de incertidumbre en los supuestos utilizados son los niveles de venta de unidades en México y en los 77 proyectos que se encuentran incluidos en la cartera y el monto de las recuperaciones en proceso de adjudicación. La demanda de vivienda puede afectarse por factores macroeconómicos regionales tales como incrementos en el desempleo, y la disponibilidad de financiamiento hipotecario, especialmente en los sectores de vivienda media, residencial y residencial plus, en donde el financiamiento hipotecario no es tan fácil de obtener como en el caso del sector de vivienda de interés social. Adicionalmente, la demanda por un proyecto de vivienda en particular puede afectarse por factores específicos de ese proyecto, tales como precio por unidad, calidad de construcción, amenidades y ubicación, entre otros. Finalmente, no hay información disponible de Su Casita con respecto a recuperaciones del procesos de adjudicación finalizados de un proyecto de construcción. Moody's monitoreará la transacción y cualquier información nueva que se tenga de recursos por ventas y adjudicaciones.

La principal metodología utilizada para esta acción de calificación fue la "Metodología de Moody's para Calificar Bursatilizaciones de Créditos Puente de Vivienda de Interés Social en México ", publicada en agosto de 2009 y disponible en www.moodys.com en el subdirectorio de Rating Methodologies bajo la pestaña de Research & Ratings. Adicionalmente, Moody's publica

un resumen semanal de crédito estructurado, calificaciones y metodologías de finanzas estructuradas y está disponible para todos los

usuarios registrados de nuestro sitio web en www.moodys.com/SFQuickCheck.

Moody's Investors Service no recibió ni tomó en cuenta ningún reporte de due diligence realizado por un tercero independiente con respecto al monitoreo de los activos o instrumentos financieros subyacentes de esta transacción en los últimos seis meses.

REVELACIONES DE REGULACIÓN

Las fuentes de información utilizadas para determinar la calificación crediticia fueron las siguientes: partes involucradas en las calificaciones, información pública, información interna y confidencial de Moody's Investors Service.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor es satisfactoria para efectos de mantener una calificación crediticia.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación.

La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal moodys.com.

Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas al determinar las calificaciones, mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación, y la definición de incumplimiento y recuperación.

New York
Victoria Moreno
Vice President - Senior Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

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