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Rating Action:

Moody's baja a Ba2.mx la calificación de la bursatilización de créditos puente HSCCB 08 de Su Casita en Mexico

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25 Jun 2010

Mexico City, June 25, 2010 -- Moody's de México (Moody's) bajó la calificación de los certificados preferentes de la emisión HSCCB 08 de Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R.'s (Su Casita) a Ba2.mx de Baa3.mx (Escala Nacional). A la misma vez, Moody's Investors Service bajó la calificación en Escala Global, Moneda Local de los certificados a B2 de B1. Moody's hace notar que la emisión HSCCB 08 todavía es revolvente y Su Casita puede continuar asignando nuevos créditos al fideicomiso.

La acción de calificación del día de hoy se basa principalmente en la baja reciente que realizó Moody's sobre las calificaciones de Su Casita, junto con la naturaleza revolvente de la emisión. El 21 de junio de 2010, Moody's bajó la calificación de emisor de Su Casita en escala global, moneda local a B2 de B1 y en escala nacional a Baa3.mx de Baa1.mx. La perspectiva de las calificaciones de emisor de Su Casita permanece negativa.

Bajo el enfoque de calificación de Moody's (actualizado en agosto de 2009), y a falta de ciertas protecciones estructurales detalladas en nuestra nueva metodología de calificación, Moody's considera que la calificación de las bursatilizaciones de créditos puente revolventes está altamente vinculada a la calificación del originador y administrador de los activos. Esto se debe a la naturaleza revolvente de las emisiones y los intensos esfuerzos de administración asociados a los créditos puente.

La transacción demuestra un lento ritmo en las ventas de viviendas, la amortización de la cartera y la construcción de ciertos proyectos. Como resultado, es probable que varios créditos requieran múltiples prórrogas a sus fechas originales de vencimiento, lo cual aumenta el riesgo de que ciertos créditos no se amorticen totalmente para la fecha de vencimiento final de la emisión. Adicionalmente, la transacción tiene una alta concentración de créditos fuera del sector de vivienda de interés social, lo cual podría contribuir a un ritmo más lento en la venta de casas en comparación con el sector de vivienda de interés social.

Moody's hace notar que el vencimiento legal de la emisión es en marzo de 2014 y que el período de revolvencia termina 18 meses antes de la fecha de vencimiento final, en cuyo punto se empiezan a amortizar los certificados. Cualquier crédito cedido durante el periodo de revolvencia también podría requerir múltiples prórrogas a su fecha original de vencimiento, dada las demoras en ventas y construcción. Al mes de junio de 2010, los certificados preferentes contaban con una mejora crediticia bruta de 20% en la forma de aforo y efectivo para mitigar el riesgo de extensión y de incumplimiento.

Las calificaciones de B1 y Baa1.mx de la emisión HSCCB 06 de Su Casita permanecen sin cambios y no fueron alcanzadas por la acción de calificación del día de hoy. La cartera bursatilizada de HSCCB 06 es estática (no se pueden ceder nuevos créditos a la transacción) y su vencimiento final es en septiembre de 2016. Sin embargo, seguiremos monitoreando el desempeño de los certificados HSCCB 06 de cerca debido al aumento notable en morosidades durante los últimos seis meses.

METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN

La principal metodología utilizada en estas acciones de calificación es "Metodología de Moody's para Calificar Bursatilizaciones de Créditos Puente de Vivienda de Interés Social en México" (agosto 24 de 2009), misma que se encuentra disponible en www.moodys.com.mx y www.moodys.com en el directorio de Credit Policy & Methodologies, bajo el subdirectorio de Ratings Methodologies. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para dar esta opinión también se encuentran disponibles en esta página. Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de créditos, calificaciones y metodologías de finanzas estructuradas que se encuentra disponible para todos los usuarios registrados de nuestro sitio web, en www.moodys.com/SFQuick Check.

ACCIÓN DE CALIFICACIÓN

La acción de calificación completa es la siguiente:

Originador y Administrador: Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R.

Emisor: The Bank of New York Mellon, S.A., actuando únicamente en su capacidad de fiduciario.

-- HSCCB 08 Series A, calificaciones bajadas a Ba2.mx de Baa3.mx (Escala Nacional Mexicana) y a B2 de B1 (Escala Global, Moneda Local). La última acción de calificación ocurrió el 5 de enero de 2010, cuando las calificaciones de los certificados fueron bajadas a Baa3.mx de Aaa.mx y a B1 de Baa1.

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's baja a Ba2.mx la calificación de la bursatilización de créditos puente HSCCB 08 de Su Casita en Mexico
No Related Data.
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Moody's Investors Service, Inc., agencia de calificación crediticia, filial al 100% de Moody's Corporation (“MCO”), informa por la presente que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, notas y pagarés) y acciones preferentes calificados por Moody's Investors Service, Inc. han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a Moody's Investors Service, Inc. por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los $1.500 dólares y aproximadamente los 2.500.000 dólares. MCO y MIS mantienen asimismo políticas y procedimientos para garantizar la independencia de las calificaciones y los procesos de asignación de calificaciones de MIS. La información relativa a ciertas relaciones que pudieran existir entre consejeros de MCO y entidades calificadas, y entre entidades que tienen asignadas calificaciones de MIS y asimismo han notificado públicamente a la SEC que poseen una participación en MCO superior al 5%, se publica anualmente en www.moodys.com, bajo el capítulo de “Shareholder Relations – Corporate Governance – Director and Shareholder Affiliation Policy” ["Relaciones del Accionariado" - Gestión Corporativa - Política sobre Relaciones entre Consejeros y Accionistas].

Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Este documento está destinado únicamente a “clientes mayoristas” según lo dispuesto en el artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a “clientes minoristas” según se desprende del artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Las calificaciones crediticias de MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas. Sería peligroso que los inversores minoristas tomaran decisiones de inversión basadas en calificaciones crediticias de MOODY’S. En caso de duda, deberá ponerse en contacto con su asesor financiero u otro asesor profesional.

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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses
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