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Announcement:

Moody's baja la calificación de Hipotecaria Su Casita como administrador primario de hipotecas residenciales; la calificación se mantiene en revisión para una posible baja

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26 Oct 2010

Acción de calificación de administrador primario en México

Mexico, October 26, 2010 -- Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) bajó a SQ4- (SQ4 menos) de SQ4 la calificación de Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. SOFOM., E.N.R. (Su Casita) como administrador primario de hipotecas residenciales en México. La calificación también se mantiene en revisión para una posible baja adicional.

Esta acción de calificación se debe a la reciente baja de las calificaciones de emisor, de familia corporativa y a las notas senior de Su Casita. Esta acción también toma en cuenta la persistencia de altos niveles de morosidad en el portafolio hipotecario de Su Casita.

Estabilidad operativa

Moody´s considera la estabilidad operativa de la compañía como debajo del promedio. El 19 de Octubre del 2010, Moody´s bajó la calificación de emisor en escala global moneda local de Su Casita a C de Ca, la calificación de emisor en escala nacional a C.mx de Ca.mx, la calificación de familia corporativa a C de Ca así como también las notas senior a C de Ca. Dicha acción de calificación se desprende del anuncio del pasado 14 de Octubre en el que se informó que Su Casita había omitió el pago de intereses y principal de una emisión de deuda en el mercado local.

De acuerdo con Moody´s la actual posición de liquidez de Su Casita es extremadamente débil y las calificaciones de C reflejan el potencial de severidad de la pérdida por arriba del promedio respecto de la deuda senior quirografaria de Su Casita. Mientras tanto la compañía continúa las negociaciones con todos sus acreedores para llegar a una reestructuración sin recurrir a concurso mercantil. En caso que no se llegue a una solución sobre el actual incumplimiento de pago de la deuda y no se establezca un plan de refinanciamiento aceptable con sus acreedores, ello muy probablemente causaría la inminente aceleración de una gran parte de la deuda de Su Casita; colocando mucha más presión sobre la actual débil situación de liquidez de la compañía.

La muy débil posición financiera y de liquidez de Su Casita podría limitar sustancialmente la asignación de recursos financieros, humanos y físicos a la operación de administración de cartera, lo que a su vez expondría a la plataforma de administración a serios problemas operativos.

Habilidad de cobranza

En la opinión de Moody´s la habilidad de cobranza de Su Casita se encuentra por debajo del promedio. Análisis de tasas de migración efectuados sobre el portafolio hipotecario de Su Casita muestran tasas comparativamente más altas de créditos que migran a mayores niveles de morosidad. También la cartera hipotecaria vencida, medida como porcentaje del portafolio hipotecario total, continúa mostrando una tendencia creciente, llegando a 16% en Septiembre del 2010.

Durante el 2010 el número de empleados de Su Casita que pertenecen al equipo de cobranza ha disminuido, al mismo tiempo Su Casita ha incorporado a su equipo de cobranza un número similar de personal subcontratado. A Septiembre del 2010 el equipo de cobranza estaba constituido por 600 empleados de nómina y 162 subcontratados. A Moody´s le preocupa que un alto número de personal subcontratado ocasione un aumento en los niveles de rotación de personal dentro del equipo de cobranza y también contribuya al deterioro en el desempeño del portafolio hipotecario de Su Casita.

La revisión de Moody´s sobre la calificación de administrador se enfocará en el resultado de las negociaciones de Su Casita con sus acreedores. También pondrá atención en los niveles de morosidad y el apropiado manejo de los flujos de cobranza.

La anterior acción sobre la calificación SQ de Su Casita ocurrió el pasado 15 de Septiembre del 2010 cuando la calificación SQ3+ (SQ3 más) fue bajada a SQ4.

Moody´s analiza y monitorea a Su Casita utilizando la metodología de calificación descrita en "Moody's Approach to Rating Residential Mortgage Servicers" (Enero del 2001) así como en el documento "Updated Moody's Servicer Quality Rating Scale and Definitions" (Mayo del 2005). Una descripción detallada de las metodologías se puede consultar en la página de Moody´s www.moodys.com. También, Moody´s publica un resumen semanal de las metodologías y las calificaciones de crédito de finanzas estructuradas, dicha publicación está disponible para todos los usuarios registrados de la página de Moody´s en www.moodys.com/SFQuickCheck.

Las calificaciones SQ de Moody's representan el punto de vista sobre la capacidad de un administrador para prevenir o mitigar pérdidas en carteras de activos en mercados cambiantes. La escala de calificación va de SQ1 (fuerte) a SQ5 (débil) en donde SQ2 es Arriba del Promedio, SQ3 es Promedio y SQ4 es Abajo del Promedio. Donde corresponde, se agrega un modificador "+" o "-" a la calificación para indicar la relativa calidad crediticia de un administrador dentro de una categoría de calificación en particular.

Las calificaciones de administrador (SQ) de Moody's se diferencian en el mercado por concentrarse en el desempeño. Las calificaciones SQ de administradores de activos en México incorporan medidas de desempeño; por ejemplo, análisis de tasas de migración, administración de tiempos de adjudicación, tasas de cura de los créditos que se encuentran en moras altas y análisis de la administración de inmuebles recuperados (REO); entre otros. Todos ellos son indicadores críticos de la capacidad de un administrador para maximizar los ingresos derivados de las carteras en administración.

Las calificaciones de administrador de Moody's también consideran la capacidad de la compañía para mantenerse enfocada en una administración de alta calidad en contextos económicos adversos. La calificación SQ también refleja la expectativa sobre el impacto que tendrá la administración de la cartera en el desempeño de la misma. Por dicha razón Moody´s monitorea las calificaciones SQ con base en información proporcionada por los administradores y también lleva a cabo una re-evaluación anual de sus calificaciones.

Mexico
Joel Sanchez
Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Telephone:+52-55-1253-5700

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico

Moody's baja la calificación de Hipotecaria Su Casita como administrador primario de hipotecas residenciales; la calificación se mantiene en revisión para una posible baja
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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

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