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Rating Action:

Moody's baja la calificación de Sare a B2/Ba1.mx; la perspectiva es estable

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18 Aug 2010

Aproximadamente $462 millones de pesos en instrumentos afectados

Mexico, August 18, 2010 -- Moody's de Mexico bajó la calificación de deuda senior quirografaria en escala nacional de México de Sare Holding, S.A.B. de C.V. ("Sare") a Ba1.mx, de Baa2.mx. Moody's también bajó la calificación de deuda senior quirografaria en escala global, moneda local de Sare a B2, de B1. La perspectiva de la calificación cambió a estable, de negativa.

Modificaciones a la baja:

..Emisor: Sare Holding, S.A.B. de C.V.

....Calificación de Emisor, Modificada a la baja a Ba1.mx, B2 de Baa2.mx, B1

....Calificación de Bonos Regulares Senior Quirografaria/Deuda, Modificada a la baja a Ba1.mx, B2 de Baa2.mx, B1

Acciones sobre la perspectiva:

..Emisor: Sare Holding, S.A.B. de C.V.

....Perspectiva, Cambiada a estable de negativa

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

El adverso entorno operativo que deriva de la prolongada crisis financiera actual y esperada y de la importante contracción económica, ha minado la liquidez y disminuido la disponibilidad de créditos puente para construcción. Por estos motivos, durante la primera mitad de 2010, Sare ha tenido que disminuir sus proyecciones de ingresos y ventas para administrar sus necesidades de fondeo y de flujo de efectivo operativo. Estas acciones de calificación continúan reflejando el debilitamiento de las utilidades operativas de Sare y sus métricas crediticias, especialmente la de cobertura de intereses y la de deuda a EBITDA. Sare también ha enfrentado problemas de capital de trabajo con varios desarrollos de vivienda vertical para los segmentos medio y residencial, que continúan presionando el ciclo de cobros de la Compañía. Estos proyectos también han incrementado significativamente el despliegue de capital, lo cual ha disminuido los recursos que pueden recibir de proyectos de interés social, resultando en una disminución en la recepción de flujo de efectivo. Las ventas de unidades de vivienda media y residencial al 2T10 era de 124 en comparación con 145 al 2T09 (representando una reducción de -14.5%) y las ventas de vivienda económica y social al 2T10 era de 697 en comparación con 1,608 at 2T09 (representando una reducción de -56.7%), su apalancamiento: Deuda/EBITDA era de 6.13x al 2T10, 5.65x al cierre de 2009 y de 5.28x al cierre de 2008. Los niveles de deuda garantizada de Sare son elevados, ya que la mayoría de sus proyectos de vivienda se encuentran gravados al 2T10, mientras que la cobertura de gastos fijos era de 2.02x al 2T10 en comparación con 2.60x al cierre de 2009. El deterioro de los flujos de efectivo y del capital de trabajo de Sare ha impedido que la compañía retome el enfoque de su construcción y venta más hacia el sector de vivienda economica y de interés social, donde se encuentra la mayor demanda de vivienda. Moody's señala, sin embargo, que las ventas de vivienda media y residencial se estan desempeñando bien y dentro de las expectativas.

Según Moody's, las calificaciones actuales reflejan el modelo de negocio de Sare como desarrollador de vivienda con presencia en todos los sectores de ingresos del mercado, su estrategia de reserva de terrenos, su buena posición en los mercados con fuerte crecimiento demográfico, su limitada concentración regional, y su experimentado equipo directivo que ha logrado soportar períodos de severo estrés económico. Es uno de los desarrolladores de vivienda más grandes de México con más de 40 años de experiencia en bienes raíces.

La perspectiva estable de la calificación refleja la expectativa de Moody's de que la compañía pueda continuar experimentando un deterioro en sus utilidades operativas y métricas crediticias, pero que las ventas y cobranza que tiene actualmente proyectadas (flujos de efectivo) para sus desarrollos de vivienda vertical para los segmentos medio y residencial cumplirán con las expectativas de la compañía para la segunda mitad de 2010. Adicionalmente, Moody's espera que los niveles de apalancamiento de Sare se sigan reduciendo más adelante en 2010, y que su liquidez continúe siendo adecuada.

Moody's indicó que una modificación a la alza de la calificación no es probable en este momento, pero requeriría de las siguientes métricas crediticias; EBITDA / gasto de intereses cerca de 3x, deuda neta a EBITDA más cerca de 4.5x. Además, requerirá de un desglose de ingresos de la compañía en el que los ingresos derivado de la venta de vivienda económica y de interés social se acerque al 50%. Podría generarse presión negativa en la calificación por varias acciones adversas relacionadas con la terminación de los proyectos verticales así como en la cobranza y venta de unidades. Cualquier problema de liquidez y/o retos adicionales en su cumplimiento con los términos y condiciones previstos en los títulos que representan los certificados bursátiles. Un debilitamiento de las métricas crediticias de la compañía: Deuda total a Activo total que se aproxime más a 40%; Deuda a EBITDA que se acerque a 6.5x; y cobertura de gastos fijos que se acerque o quede por debajo de 2x de manera consistente, también podría generar presión en las calificaciones. Cambios en las políticas de vivienda del gobierno junto con un incremento importante en las tasas de interés también podrían generar presión negativa en las calificaciones.

Sare Holding, S.A.B de C.V, con sede en la Ciudad de México, es un desarrollador de vivienda totalmente integrado y diversificado, dedicado al desarrollo, construcción, promoción, consultoría, y venta de desarrollos de vivienda para todos los segmentos (económico, social, media y residencial). Sare fue fundada en 1967, incursionando en los mercados de vivienda y edificios de oficinas en 1977. Sare tiene una importante presencia en la Ciudad de México y otros nueve estados del país: Estado de México, Jalisco, Puebla, Michoacán, Guanajuato, Querétaro, Quintana Roo, Guerrero y Morelos. Sare Holding, S.A.B. de C.V. es uno de los ocho principales desarrolladores de vivienda en México. Al 30 de junio de 2010, Sare reportó activos por aproximadamente $8,600 millones de pesos y un capital contable de $3,500 millones de pesos.

La principal metodología utilizada para calificar a Sare Holding, S.A.B. de C.V. fue la "Global Homebuilding Industry Rating Methodology" publicada en marzo de 2009. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para calificar a este emisor también se encuentran disponibles en el sitio web de Moody's.

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New York
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Moody's baja la calificación de Sare a B2/Ba1.mx; la perspectiva es estable
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