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Moody's baja la calificación de Su Casita Cross-border 2007 Class A Insured Residential Mortgage Backed Floating Rate Notes a B3 (sf)

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Global Credit Research - 11 Jan 2011

New York, January 11, 2011 -- Moody's Investors Service (Moody's) bajó la calificación de Su Casita Cross-border 2007 Class A Insured Residential Mortgage Backed Floating Rate Notes a B3 (sf) de B1 (sf) (Escala Global, Moneda Extranjera). Esta acción de calificación concluye la revisión para posible baja iniciada el 6 de mayo de 2009. El colateral subyacente consiste de créditos hipotecarios de primera prelación, a tasa fija, denominados en UDIs y otorgados principalmente a deudores de bajos recursos en México.

Originador y Administrador: Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R. ("Su Casita").

Emisor: The Bank of New York Mellon, S.A. Institución de Banca Múltiple, únicamente en su capacidad de fiduciario.

-- Class A Insured Residential Mortgage Backed Floating Rate Notes due 2035, calificación bajada a B3 (sf) de B1 (sf) (Escala Global, Moneda Extranjera).

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

La baja de calificación del día de hoy se basó en el constante deterioro del desempeño del colateral y la proyección actualizada de Moody's del incumplimiento bruto acumulado y la pérdida esperada sobre la cartera durante todo el plazo de la transacción. Estas proyecciones consideran un factor de estrés adicional para tomar en cuenta un posible mayor deterioro en la calidad de administración debido a la reestructuración de operaciones de Su Casita y a la posibilidad de interrupciones luego de la transferencia de administración a Patrimonio, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Limitado.

Los certificados cuentan con una garantía financiera otorgada por MBIA Insurance Corporation (calificación de solidez financiera de seguros de B3) que cubre el pago puntual de intereses y principal de los certificados. La calificación de B3 (sf) de los certificados está en línea con la calificación de solidez financiera de seguros de B3 que tiene asignada actualmente MBIA Insurance Corporation. La calificación actual de los certificados es consistente con la práctica de Moody's de calificar instrumentos de finanzas estructuradas con garantía de aseguradores financieros tomando la más alta entre (1) la calificación de solidez financiera de seguros del asegurador y (2) la calificación subyacente (reflejando la calidad crediticia intrínseca de los instrumentos sin considerar la garantía).

A diciembre de 2010, la morosidad mayor a 90 días, incluyendo los inmuebles recuperados acumulados (REO por sus siglas en inglés), representó 24.2% del saldo original de la cartera, en comparación con 15.2% hace 12 meses. Sin embargo, las pérdidas netas acumuladas representaban menos de 1% del saldo original debido al nivel relativamente bajo de ventas REO reportadas y las recuperaciones logradas a la fecha.

Adicionalmente, la transacción tiene un saldo insoluto de la cartera relativamente alto (incluyendo REOs) equivalente a 70% del saldo original. Debido a las tendencias de débil desempeño mostradas a la fecha y a su elevado factor de cartera, Moody's espera incumplimientos brutos totales durante la vida remanente de la transacción significativamente más altos que el nivel de incumplimientos brutos observados al día de la fecha

Moody's proyecta un incumplimiento bruto durante el plazo remanente de la transacción de 40% del saldo original de la cartera (ó 57% del saldo actual), una severidad de la pérdida promedio de 63%, y pérdidas esperadas de 36% como porcentaje del saldo insoluto de la cartera (ó 57% de incumplimientos multiplicado por 63% de severidad de la pérdida). La proyección de pérdida esperada de 36% de la cartera insoluta se compara con una mejora crediticia estimada durante el plazo remanente de la transacción de 31% para los certificados, incluyendo subordinación, sobreaforo, y margen de exceso.

Con respecto a la variabilidad de la calificación de B3 (sf) de los certificados, si Moody's bajara la calificación de solidez financiera de seguros de MBIA Insurance Corporation por una categoría a Caa1, y si asumiera un incumplimiento bruto acumulado de 61% como porcentaje de la cartera actual en vez de 57%, los certificados probablemente experimenten una baja de una categoría a Caa1 (sf).

Las principales fuentes de incertidumbre en los supuestos utilizados están relacionados con el entorno macroeconómico, el tiempo esperado para la recuperación en la economía mexicana y el mercado laboral, y el supuesto de la severidad de la pérdida debido a la limitada información de mercado con respecto a recuperaciones históricas para REOs, y la dirección estratégica y solvencia de Su Casita, así como la dimensión de cualquier interrupción potencial de administración.

La principal metodología utilizada para estas calificaciones fue "Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas Respaldadas por Hipotecas (RMBS)" publicada en agosto de 2009. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados también se encuentran disponibles en el sitio web de Moody's.

Moody's también consideró que las capacidades de un administrador de créditos pueden tener un efecto importante -- ya sea positivo o negativo -- en los niveles de pérdidas realizadas en bursatilizaciones de créditos hipotecarios residenciales. Moody's evalúa la capacidad de un administrador de afectar las pérdidas en hipotecas residenciales hoy y en el futuro. La estabilidad financiera de un administrador podría afectar negativamente su capacidad para desempeñar adecuadamente sus funciones como administrador primario de créditos hipotecarios bursatilizados. Adicionalmente, cualquier efecto negativo en la función de administración podría a su vez afectar negativamente el desempeño de los créditos administrados por la compañía.

Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de crédito estructurado, calificaciones y metodologías de finanzas estructuradas y está disponible para todos los usuarios registrados de nuestro sitio web en www.moodys.com/SFQuickCheck.

Moody's Investors Service no recibió ni tomó en cuenta ningún reporte de due diligence preparado por un tercero independiente sobre los activos subyacentes o instrumentos financieros en relación al monitoreo de estas transacciones en los últimos seis meses.

REVELACIONES DE REGULACIÓN

Las fuentes de información utilizadas para determinar la calificación crediticia son las siguientes: partes involucradas en la calificación e información pública.

Moody's Investors Service considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria para efectos de mantener una calificación crediticia.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación.

La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal moodys.com.

Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas al determinar las calificaciones, mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación, y la definición de incumplimiento y recuperación.

New York
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Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
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JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's Investors Service
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
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Moody's baja la calificación de Su Casita Cross-border 2007 Class A Insured Residential Mortgage Backed Floating Rate Notes a B3 (sf)
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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

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