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Rating Action:

Moody's baja la calificación de los certificados CICB 08 a C.mx (sf) de Caa3.mx (sf)

16 May 2012

Mexico, May 16, 2012 -- Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) bajó las calificaciones en Escala Global, Moneda Local y en Escala Nacional de México de los Certificados Bursátiles (CBs) CICB 08 a C (sf) / C.mx (sf) de Caa3 (sf) / Caa3.mx (sf).

Originador: Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. (CI)

Fiduciario: HSBC México S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC

CBs CICB 08: Degradados a C (sf) / C.mx (sf) Escala Global, Moneda Local y Escala Nacional de México, respectivamente; anteriormente, el 22 de diciembre de 2010 fueron degradados a Caa3 (sf) / Caa3.mx (sf)

FUNDAMENTOS DE LAS CALIFICACIONES

En opinión de Moody's, esta acción de calificación refleja una muy baja calidad crediticia de los activos bursatilizados que conforman el colateral y respaldan el pago de intereses y principal de los CBs CICB 08. Lo anterior ocasiona que se tengan bajas expectativas de recuperación a la fecha de vencimiento de los certificados. Dicho colateral se compone de créditos puente que fueron originados por Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. (calificado en Caa3 / Caa3.mx; Perspectiva Negativa) y otorgados a pequeños y medianos desarrolladores de vivienda en México. La fecha de vencimiento final legal de los CBs CICB 08 es el 27 de mayo de 2013.

Los activos bursatilizados están altamente concentrados y exponen a la transacción a riesgo evento. Al cierre de marzo 2012, la cartera de créditos es un portafolio estático y se encuentra distribuida en 19 acreditados y 20 proyectos de construcción. El saldo de los cinco principales proyectos representan 53.4% del total y de acuerdo con los reportes del administrador primario y del asesor externo, muestran un avance de construcción promedio ponderado de 72.7% el cual Moody's considera bajo respecto a la fecha de vencimiento de los CBs. El indicador de cartera vencida (90+ días de morosidad) y créditos adjudicados sobre el total de créditos se ha deteriorado a 75.7% debilitando los flujos de efectivo al fideicomiso y reduciendo la expectativa de ventas futuras recurrentes de casas o departamentos terminados en los próximos meses.

La cobranza de principal e intereses continúa débil. En promedio, en el último semestre, la cobranza mensual de principal ha sido equivalente a aproximadamente 1.9% del saldo insoluto de los CBs CICB 08. Por su parte, la cobranza de intereses ha sido insuficiente para cubrir totalmente los pagos de intereses de los CBs; y con base en cálculos de Moody's, al cierre de abril 2012 se observa un exceso de margen financiero negativo en -0.1%. Con base en los documentos de la transacción, lo anterior implica que parte de la cobranza de principal se está utilizando para cubrir los pagos de intereses de los CBs CICB 08, lo cual, reduce el principal disponible para amortizar los CBs. La transacción se beneficia por un fondo de reserva para el pago de intereses actualmente fondeado, disponible y equivalente a alrededor de un pago de cupón.

Al cierre de abril 2012, 32.6% del monto de los CBs CICB 08 había sido amortizado. La primera amortización fue en septiembre 2011 cuando alrededor de $107 millones de pesos de la cuenta de desembolsos (esta es la cuenta donde se depositan los recursos para continuar fondeando los proyectos de construcción) fueron utilizados para pagar los CBs. El saldo de esa cuenta es de aproximadamente $50 millones de pesos. Debido a que se espera que los desembolsos futuros para terminar las construcciones sean modestos, Moody's estima que se haga otra amortización parcial en los próximos meses. Si continúa el ritmo de la cobranza de principal observado en los últimos meses, la pérdida que podría realizarse en la fecha de vencimiento sería superior a 65% del saldo de los CBs. Sin embargo, las calificaciones podrían incrementarse si el nivel de cobranza y/o las recuperaciones en ventas de bienes adjudicados se incrementan causando que dicha pérdida sea inferior a 35% del saldo insoluto de los CBs. Moody's toma en cuenta que la mejora crediticia bruta total para los certificados CICB 08 (en forma de sobrecolateral, incluyendo el efectivo del fideicomiso) es actualmente de 33.8%; pero si solamente se toma en cuenta los créditos al corriente y el total del efectivo que se mantiene en el fideicomiso, este indicador baja a -94.3%.

Debido a las bajas calificaciones de emisor de CI y a la perspectiva negativa de las mismas, Moody's considera que existe incertidumbre en torno a la futura viabilidad de la compañía como negocio en marcha, lo cual incrementa el riesgo operativo para los certificados CICB 08. Para mitigar parcialmente este efecto, existe la contratación de un asesor externo que ha realizado visitas a los proyectos de construcción y ha entregado reportes sobre el avance de obra desde el año 2011. En algunos casos los resultados de dichos reportes mostraron avances de obra menores a los publicados por CI. Con base en los documentos de la transacción, se tiene un administrador sustituto formalmente nombrado en dicha documentación, lo cual mitiga parcialmente el riesgo operativo de una transferencia de administración en caso que CI no pueda continuar administrando esta cartera.

La principal metodología utilizada en estas calificaciones fue "Metodología de Moody's para Calificar Bursatilizaciones de Créditos Puente de Vivienda de Interés Social en México" publicada en agosto de 2009. Por favor refiérase a la sección de Credit Policy en www.moodys.com para obtener una copia de la misma.

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la guía de implementación de calificaciones de Moody's publicada en marzo de 2011 y titulada "Correspondencia de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

REVELACIONES REGULATORIAS

Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Con respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a la acción de calificación referente al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y en relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.

Las fuentes de información utilizadas para determinar la calificación son las siguientes: partes involucradas en las calificaciones, información recibida por Moody's e información pública.

Moody's recibió y tomó en consideración una evaluación de un tercero sobre la revisión "due diligence" realizada con respecto a los activos o instrumentos financieros subyacentes de esta transacción y dicha evaluación tuvo un impacto neutral en las calificaciones.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación

Favor de consultar la página de ratings disclosure en www.moodys.com para obtener una revelación general sobre potenciales conflictos de intereses.

Favor de consultar la página de "ratings disclosure" en www.moodys.com para información sobre (A) los principales accionistas de MCO (más de 5%), y (B) para mayor información sobre ciertas afiliaciones que pudieran existir entre directores de MCO y entidades calificadas así como (C) los nombres de las entidades que tienen calificación asignada por MIS que también han reportado públicamente a la SEC una participación accionaria en MCO de más de 5%. Es posible que un miembro de la junta directiva de esta entidad calificada también sea miembro de la junta directiva de un accionista de Moody's Corporation; sin embargo, Moody's no ha verificado este asunto de manera independiente.

Favor de consultar los Símbolos de Calificación y Definiciones de Moody's en la Página Rating Process en www.moodys.com para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y de recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación.

La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal www.moodys.com.

Favor de visitar nuestro portal www.moodys.com para consultar las actualizaciones sobre cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que haya emitido la calificación.

Rene Ibarra
Vice President - Senior Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Moody's baja la calificación de los certificados CICB 08 a C.mx (sf) de Caa3.mx (sf)
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Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Este documento está destinado únicamente a “clientes mayoristas” según lo dispuesto en el artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a “clientes minoristas” según se desprende del artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Las calificaciones crediticias de MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas.

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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY250.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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