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Rating Action:

Moody's baja la calificación de una bursatilización de créditos puente originados en México por Crédito Inmobiliario a Caa3.mx (sf)

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Global Credit Research - 22 Dec 2010

Mexico, December 22, 2010 -- Moody's de México ("Moody's") bajó la calificación de una bursatilización mexicana de créditos puente originados y administrados por Crédito Inmobiliario (Certificados CICB08 Serie A) a Caa3 (sf) de B3 (sf) (Escala Global, Moneda Local), y a Caa3.mx (sf) de Ba3.mx (sf) (Escala Nacional de México). Esta acción de calificación concluye la revisión para posible baja iniciada el 21 de abril de 2010.

La acción de calificación completa es como sigue:

Originador y Administrador: Crédito Inmobiliario S.A. de C.V.

Emisor: HSBC Mexico S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, actuando únicamente en su papel de fiduciario.

-- Certificados CICB08 Serie A: calificaciones bajadas a Caa3 (sf) de B3 (sf) (Escala Global, Moneda Local) y a Caa3.mx (sf) de Ba3.mx (sf) (Escala Nacional de México).

FUNDAMENTOS DE LAS CALIFICACIONES

La baja del día de hoy de las calificaciones de los certificados CICB08 Serie A refleja un severo deterioro crediticio de la cartera, una importante reducción en la cobranza de recursos por la venta de viviendas debido a la considerable desaceleración del ritmo de ventas, el actual exceso de margen negativo de la transacción, y la elevada concentración de la cartera en términos de proyectos.

La cartera de crédito ha sufrido un brusco deterioro en el desempeño en meses recientes. A octubre de 2010, 73.2% de la cartera mostraba morosidad (más de 31 días de morosidad en el pago de intereses) y 45.2% de la cartera se encontraba en incumplimiento (120+ días de morosidad en el pago de intereses). De acuerdo con información proporcionada por Crédito Inmobiliario, 39% de la cartera se encuentra actualmente en fase inicial de proceso de dación en pago o de adjudicación, y el resto de la cartera ha sido reestructurada o se encuentra en proceso de reestructuración para extender la fecha de vencimiento de los créditos.

La cobranza mensual de principal e intereses ha permanecido muy débil en los últimos seis meses. La tasa de cobranza mensual de principal fue de aproximadamente 2% del saldo de la cartera a octubre de 2010.

Adicionalmente, el exceso de margen de la transacción es actualmente negativo, ya que la cobranza de intereses de los créditos ha sido menor a los montos requeridos para pagar los intereses de los certificados. Aunque la transacción tiene suficiente efectivo en la forma de una cuenta de reserva para intereses y otras reservas para hacer los pagos de intereses que venzan en los próximos meses, el exceso de margen negativo está erosionando gradualmente la mejora crediticia que está disponible para absorber las pérdidas de la cartera.

Según la compañía, el severo deterioro crediticio de la cartera es consecuencia de una fuerte desaceleración en la venta de unidades. Como resultado, se ha extendido el vencimiento de un gran porcentaje de los créditos de la cartera. De continuar la negativa tendencia de ventas, existe un mayor riesgo de retrasos en los proyectos que pudiera extender la vida de numerosos créditos más allá de la fecha de vencimiento final de la transacción. Adicionalmente, existe un elevado grado de incertidumbre en torno al tiempo que tardarán los procedimientos de adjudicación para recuperar los créditos que representan 30.4% de la cartera. Consecuentemente, es posible que la cobranza de créditos no se reciba a tiempo para pagar los certificados calificados en la fecha de vencimiento final legal.

A octubre de 2010, los certificados preferentes tenían una mejora crediticia bruta de 24% en la forma de aforo y efectivo equivalente a MXP$114 millones disponibles para mitigar el riesgo de extensión e incumplimiento. Sin embargo, es posible que se requiera utilizar una parte de este efectivo para hacer pagos futuros de los créditos que todavía no han utilizado la totalidad de la línea de crédito disponible. A octubre de 2010, la tasa promedio de construcción de los proyectos subyacentes de desarrollo de vivienda era de aproximadamente 73% en los 22 distintos proyectos, ponderada por los montos totales de sus líneas de crédito.

La cartera está expuesta a altas concentraciones de crédito, que incrementan el riesgo de pérdidas si uno de los créditos más importantes entra en problemas. A octubre de 2010 el proyecto más grande representaba 21% de la cartera, mientras que los cinco proyectos más importantes representaban 53% de la cartera. Aproximadamente 30% de la cartera está concentrada en el sector residencial, con un valor promedio por unidad de MXP$1.523 millones. El sector de vivienda residencial es más riesgoso que el sector de vivienda de interés social, el cual se beneficia por el déficit habitacional y por la disponibilidad de financiamiento hipotecario de entidades cuasi-gubernamentales. Adicionalmente, alrededor de 30% del saldo de la cartera está compuesto por vivienda vertical, en la que la construcción debe estar terminada casi al 100% antes que se puedan materializar las ventas.

Moody's observa que la transacción se encuentra en situación de amortización anticipada desde septiembre de 2009, y en consecuencia no se pueden transferir nuevos créditos al fideicomiso y toda la cobranza de principal debe utilizarse para amortizar los certificados después de establecer las reservas adecuadas para fondear los futuros desembolsos de los proyectos existentes. Sin embargo, a este momento, no se han establecido las reservas requeridas y como resultado la transacción no ha iniciado su amortización. El vencimiento legal de los certificados preferentes CICB08 es en mayo de 2013.

Al tomar la acción de calificación del día de hoy, Moody's estresó la cobranza proyectada de cada crédito individual de acuerdo con la situación que guarda cada uno de los proyectos (dependiendo si el proyecto se encuentra en fase de venta, en avance de obra de más de 70% o de menos de 70%, en procedimientos de dación en pago, o en proceso de adjudicación), tipo de sector (interés social, vivienda media o residencial) y situación de morosidad. Las tasas de recuperación variaron de 35% a 95% de las ventas de unidades proyectadas de la cartera. Según las proyecciones de Moody's de los flujos de efectivo y futuros desembolsos de ciertos créditos de la cartera, la tasa de recuperación de los certificados será de aproximadamente 70% del saldo de los certificados. Las calificaciones de los certificados preferentes pueden elevarse si incrementan nuestros supuestos de la tasa de recuperación, o bajar si los mismos disminuyen. La tasa de recuperación esperada para una calificación de B1 (escala global) ó de una calificación de entre Baa1.mx y Baa3.mx (escala nacional) varía entre 99% y 100%.

Las principales fuentes de incertidumbre en los supuestos son los niveles de venta de unidades en México y en los 22 proyectos incluidos en la cartera, ya que la demanda de vivienda puede afectarse por factores macroeconómicos en la región, tales como un incremento en el nivel de desempleo, y la disponibilidad de financiamiento para vivienda, especialmente en los sectores de vivienda media y residencial, para los que no existe tanta facilidad de financiamiento como para el sector de vivienda de interés social. Adicionalmente, la demanda de cada proyecto de vivienda específico puede ser afectada por factores específicos del proyecto mismo, tales como precio de las unidades, calidad de construcción y amenidades, y ubicación entre otros.

La principal metodología utilizada para tomar esta acción de calificación es "Enfoque de Moody's para Calificar Bursatilizaciones de Créditos Puente para Vivienda de Interés Social en México ", publicada en agosto de 2009, la cual se encuentra disponible en www.moodys.com en el subdirectorio de Rating Methodologies bajo la pestaña de Research & Ratings. Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de crédito estructurado, calificaciones y metodologías de finanzas estructuradas y está disponible para todos los usuarios registrados de nuestro sitio web en www.moodys.com/SFQuickCheck.

Moody's no recibió ni tomó en cuenta un reporte de due diligence preparado por un tercero independiente de los activos o instrumentos financieros subyacentes relativo al monitoreo de esta transacción en los últimos seis meses.

REVELACIONES DE REGULACIÓN

Las fuentes de información utilizadas para determinar las calificaciones crediticias son las siguientes: partes involucradas en las calificaciones, información pública, e información interna y confidencial de Moody's Investors Service.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor es satisfactoria para efectos de mantener una calificación crediticia.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación.

La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal moodys.com.

Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas al determinar las calificaciones, mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación, y la definición de incumplimiento y recuperación.

New York
Victoria Moreno
Vice President - Senior Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Moody's baja la calificación de una bursatilización de créditos puente originados en México por Crédito Inmobiliario a Caa3.mx (sf)
No Related Data.
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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses