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Rating Action:

Moody's baja las calificaciones de Su Casita a Ca/Ca.mx; las calificaciones continúan en revisión para posible baja adicional

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Global Credit Research - 08 Oct 2010

New York, October 08, 2010 -- Moody's Investors Service bajó la calificación de deuda senior quirografaria de Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. (Su Casita) a Ca de Caa2, la calificación de emisor en escala global, moneda local a Ca de Caa2 (calificación de emisor en escala nacional de México a Ca.mx de Caa2.mx) y la calificación de familia corporativa, largo plazo a Ca de Caa2. Las calificaciones permanecen en revisión para posible baja adicional.

Las siguientes calificaciones fueron bajadas y quedaron en revisión para posible baja adicional:

Hipotecaria Su Casita, S.A. De C.V.

-- calificación de emisor en escala nacional a Ca.mx de Caa2.mx;

-- calificación de emisor en escala global, moneda local a Ca de Caa2;

-- calificación de familia corporativa a Ca de Caa2;

-- calificación de las notas senior a Ca de Caa2

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

Esta acción de calificación surge del anuncio que hizo Su Casita el 4 de octubre de que había presentado un plan de reestructuración de toda su deuda ante sus tenedores de deuda. Los tenedores de certificados bursátiles de largo plazo denominados en pesos y dólares estadounidenses equivalente a $6,750 millones de pesos, recibirían $1,500 millones de pesos en deuda nueva a cinco años garantizada por activos no operativos, pagando un interés anual a la TIIE más 2.50 puntos porcentuales, $550 millones de pesos en instrumentos nuevos a tres años garantizados por activos no operativos, y $500 millones de pesos en deuda subordinada convertible en acciones con vencimiento a 10 años y con tasas de 3%-8% representando 10% del capital reestructurado de la compañía al momento de su conversión - -así como capital equivalente al 19.98% de la compañía reestructurada. En opinión de Moody's, esta transacción es un canje por dificultad económica que se define como una oferta del emisor a sus acreedores de una deuda nueva o reestructurada, o un nuevo paquete de instrumentos, efectivo o activos, que asciende a una reducida obligación financiera en comparación con la obligación original con el objeto de que el emisor pueda evitar una quiebra o incumplimiento de pago. Para Moody's, un canje por dificultad económica es una forma de incumplimiento. Moody's incluye los canjes por dificultad económica en su definición de incumplimiento para poder capturar los eventos crediticios en los que los emisores efectivamente incumplen con sus obligaciones de administración de la deuda, pero que todavía no han entrado en concurso mercantil ni han omitido un pago de intereses o principal.

Durante su revisión, Moody's monitoreará la capacidad de Su Casita para pagar sus obligaciones de corto plazo, a la luz del limitado acceso que tiene la compañía a fuentes externas de capital. También monitorearemos de cerca la dirección estratégica y estructura de capital que tome la sofome en última instancia, así como la recuperación de los tenedores de bonos una vez que se consume el plan de reestructuración.

La actual posición de liquidez de Su Casita es débil, ya que la sofome tiene fondos disponibles suficientes para cubrir su deuda existente hasta mediados del 1T 2011, momento en el cual la compañía estaría experimentando una insuficiencia de capital. En caso que la compañía no logre resolver adecuadamente sus restricciones de liquidez, o el plan de reestructuración de deuda contemplado genere una mayor severidad de pérdida para los tenedores de bonos que la pérdida que refleja la calificación Ca, las calificaciones serán bajadas a C.

La última acción de calificación respecto de Su Casita fue el 13 de septiembre de 2010, cuando Moody's bajó la calificación de deuda senior quirografaria de Su Casita a Caa2 de B2, la calificación de emisor en escala global, moneda local a Caa2 de B2 (calificación de emisor en escala nacional a Caa2.mx de Baa3.mx) y la calificación de familia corporativa, largo plazo a Caa2 de B2. Las calificaciones fueron colocadas en revisión para posible baja adicional.

Las calificaciones de Su Casita fueron asignadas evaluando factores que consideramos relevantes para el perfil crediticio del emisor, tales como i) el riesgo de negocio y posición competitiva de la compañía en comparación con otros dentro de su industria, ii) la estructura de capital y riesgo financiero de la compañía, iii) el desempeño proyectado de la compañía en el corto a mediano plazo, y iv) los antecedentes y tolerancia de riesgo del equipo directivo. Estos atributos fueron comparados con los de otros emisores dentro y fuera de la industria principal de Su Casita y consideramos que las calificaciones de la compañía son comparables con las de otros emisores con riesgo crediticio similar.

Su Casita, con sede en la Ciudad de México, México, inició operaciones en 1994 como institución financiera no bancaria/compañía sofol hipotecaria. La principal actividad de Su Casita es el otorgamiento de créditos hipotecarios financiados con recursos de SHF a personas físicas de bajos ingresos -- un papel importante en el mercado de vivienda de interés social, ya que no existe un mercado de renta en México. Al 30 de junio de 2010, la compañía reportó activos totales por aproximadamente $37,900 millones de pesos, y un capital contable de $2,600 millones de pesos.

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Moody's Investors Service considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor es satisfactoria para efectos de asignación de una calificación crediticia.

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New York
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Senior Vice President
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
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New York
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Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's Investors Service
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Moody's baja las calificaciones de Su Casita a Ca/Ca.mx; las calificaciones continúan en revisión para posible baja adicional
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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses