Mexico, January 11, 2011 -- Moody's de México (Moody's) bajó las calificaciones
de cinco certificados de RMBS mexicanas emitidas por Hipotecaria Su Casita,
S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto
Múltiple E.N.R. ("Su Casita").
Esta acción de calificación concluye la revisión
para posible baja iniciada el 15 de septiembre de 2010. El colateral
subyacente consiste de créditos hipotecarios de primera prelación,
a tasa fija, denominados en UDIS y otorgados principalmente a deudores
de bajos recursos en México.
Originador y Administrador: Hipotecaria Su Casita, S.A.
de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R.
Emisor: The Bank of New York Mellon, S.A. Institución
de Banca Múltiple, únicamente en su capacidad de fiduciario.
-- BRHCCB 07-2U Certificados Serie A-2,
calificación bajada a B1.mx (sf) de Ba3.mx (sf) (Escala
Nacional de México); calificación confirmada en B3
(sf) (Escala Global, Moneda Local)
-- BRHSCCB 06-6U Certificados Serie B, calificaciones
bajadas a B1.mx (sf) de A2.mx (sf) (Escala Nacional de México)
y a B3 (sf) de Ba2 (sf) (Escala Global, Moneda Local).
-- BRHSCCB 06-4U Certificados Serie B, calificaciones
bajadas a Caa2.mx (sf) de B1.mx (sf) (Escala Nacional de
México) y a Caa2 (sf) de B3 (sf) (Escala Global, Moneda Local).
Emisor: HSBC México, S.A. Institución
de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División
Fiduciaria, únicamente en su capacidad de fiduciario.
-- BRHCCB 08-2U Certificados Serie A-2,
calificaciones bajadas a Ba2.mx (sf) de A1.mx (sf) (Escala
Nacional de México) y a B2 (sf) de Ba1 (sf) (Escala Global,
Moneda Local).
-- BRHCCB 08-3U Certificados Series B, calificaciones
bajadas a Ca.mx (sf) de Caa1.mx (sf) (Escala Nacional de
México) y a Ca (sf) de Caa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local).
FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
Las bajas de calificación del día de hoy se basan en el
continuo deterioro del desempeño del colateral y las proyecciones
actualizadas de Moody's de los incumplimientos brutos acumulados
y las pérdidas esperadas sobre las cartera durante el plazo de
las transacciones. Estas proyecciones consideran un factor de estrés
adicional para tomar en cuenta un posible mayor deterioro en la calidad
de administración debido a la reestructuración de operaciones
de Su Casita y a la posibilidad de interrupciones luego de una posible
transferencia de administración.
Adicionalmente, los Certificados BRHCCB 07-2U Serie A-2
cuentan con una garantía financiera otorgada por MBIA de México,
S.A. de C.V. (calificaciones de solidez financiera
de seguros de B3 y B1.mx) que cubre el pago puntual de intereses
y principal de los certificados. Las calificaciones de B3 (sf)
y B1.mx (sf) de los certificados BRHCCB 07-2U Serie A-2
están en línea con las calificaciones de solidez financiera
de seguros de B3 y B1.mx asignadas actualmente a MBIA de México,
S.A. de C.V. Las calificaciones actuales de
los certificados son consistentes con la práctica de Moody's
de calificar instrumentos de finanzas estructuradas con garantía
de aseguradores financieros tomando la más alta entre (1) la calificación
de solidez financiera de seguros del asegurador y (2) la calificación
subyacente (reflejando la calidad crediticia intrínseca de los
instrumentos sin considerar la garantía).
A diciembre de 2010, la morosidad mayor a 90 días,
incluyendo las propiedades recuperadas (REO por sus siglas en inglés),
como porcentaje del saldo original de cada una de las carteras subyacentes,
fue como sigue:
-- BRHCCB 08-2U y BRHCCB 08-3U (Series A-2
y B2): 25.0% después de 33 meses de plazo transcurrido,
versus 17.9% hace 12 meses.
-- BRHCCB 07-2U Certificados Serie A-2:
36.9% después de 39 meses de plazo transcurrido,
versus 22.6% hace 12 meses.
-- BRHSCCB 06-6U Certificados Serie B: 12.1%
después de 53 meses de plazo transcurrido, versus 9.2%
hace 12 meses.
-- BRHSCCB 06-4U Certificados Serie B: 18.8%
después de 54 meses de plazo transcurrido, versus 17.1%
hace 12 meses.
Sin embargo, las pérdidas netas acumuladas de cada transacción,
representaron menos de 1% del saldo original de las carteras debido
al nivel relativamente bajo de ventas REO y recuperaciones reportadas
a la fecha.
Adicionalmente, las transacciones tienen un saldo insoluto de las
carteras relativamente alto (incluyendo REOs) que están entre 61%
y 84% de los saldos originales. Debido a las débiles
tendencias de desempeño a la fecha y los altos factores de cartera,
Moody's espera incumplimientos brutos acumulados mucho mayores como porcentaje
de la cartera original para el plazo total de las transacciones comparado
con los incumplimientos que se han realizado hasta la fecha.
Las proyecciones de Moody's de los incumplimientos brutos acumulados
durante la vida de cada transacción son como sigue:
-- BRHCCB 08-2U y BRHCCB 08-3U (Series A-2
y B): 49% del saldo original de la cartera, ó
59% del saldo actual.
-- BRHCCB 07-2U Certificados Serie A-2:
61% del saldo original de la cartera, ó 73%
del saldo actual.
-- BRHSCCB 06-6U Certificados Serie B: 23%
del saldo original de la cartera, ó 38% del saldo
actual.
-- BRHSCCB 06-4U Certificados Serie B: 28%
del saldo original de la cartera, ó 45% del saldo
actual.
Después de estimar las tasas de incumplimiento bruto proyectadas
para el plazo de las transacciones como porcentaje de los saldos actuales
de las carteras, Moody's determinó las pérdidas esperadas
asociadas con estos incumplimientos proyectados aplicando un supuesto
de severidad de la pérdida sobre los saldo de créditos incumplidos
proyectados (las severidades utilizadas varían de 47% a
62% en las distintas transacciones). Las proyecciones actualizadas
de Moody's de la pérdida neta esperada, son como sigue:
-- BRHCCB 08-2U y BRHCCB 08-3U (Series A-2
y B2): 28% del saldo actual.
-- BRHCCB 07-2U Serie A-2: 45%
del saldo actual.
-- BRHSCCB 06-6U Serie B: 19% del saldo
actual.
-- BRHSCCB 06-4U Serie B: 23% del saldo
actual.
Posteriormente Moody's comparó estas proyecciones de pérdida
neta contra la mejora crediticia de cada certificado estimada durante
el plazo remanente de la transacción, incluyendo subordinación,
sobreaforo, y margen de exceso, obteniendo los siguientes
resultados:
-- BRHCCB 08-2U Certificados Serie A-2:
26% del saldo actual.
-- BRHCCB 08-3U Certificados Serie B: 15%
del saldo actual.
-- BRHCCB 07-2U Certificados Serie A-2:
33% del saldo actual.
-- BRHSCCB 06-6U Certificados Serie B: 19%
del saldo actual.
-- BRHSCCB 06-4U Certificados Serie B: 21%
del saldo actual.
Con respecto a la variabilidad de la calificación de B3 (sf) de
los Certificados BRHCCB 07-2U Serie A-2, si Moody's
bajara la calificación de solidez financiera de seguros de MBIA
de México, S.A. de C.V. por una
categoría a Caa1 de B3, los Certificados BRHCCB 07-2U
Serie A-2 también probablemente experimentarían una
baja de una categoría a Caa1 (sf).
Con respecto a la variabilidad de las calificaciones de los Certificados
BRHCCB 08-3U Serie B que fueron bajadas a Ca (sf)/Ca.mx
(sf), Moody's hace notar que a la fecha Moody's no prevé
bajas adicionales de calificación sobre los certificados.
Certificados con recuperaciones entre 35% y 65% generalmente
se califican en Ca (sf), mientras que generalmente se esperan recuperaciones
de menos del 35% sobre certificados calificados en C (sf).
Sin embargo, normalmente se otorga el beneficio de una categoría
de calificación para certificados de RMBS mexicanos en riesgo que
no experimentan rebajas (write-downs) en el saldo de principal
y que se espera que continúen recibiendo pagos de cupones por muchos
años. Como resultado, Moody's no prevé bajas
adicionales de calificación sobre los certificados afectados bajo
este enfoque.
Con respecto a la variabilidad de las calificaciones de los Certificados
BRHSCCB 06-6U Serie B, BRHSCCB 06-4U Serie B y BRHCCB
08-2U Serie A-2, si Moody's considerara un distinto
incumplimiento bruto acumulado como porcentaje del saldo actual de la
cartera, como sigue, es probable que los certificados también
experimentaran una baja de una categoría:
-- BRHSCCB 06-6U Serie B, 41% (en lugar
de 38%).
-- BRHSCCB 06-4U Serie B, 49% (en lugar
de 45%).
-- BRHCCB 08-2U Serie A-2, 61%
(en lugar de 59%).
Las principales fuentes de incertidumbre en los supuestos utilizados están
relacionados con el entorno macroeconómico, el tiempo esperado
para la recuperación en la economía mexicana y el mercado
laboral, y el supuesto de la severidad de la pérdida debido
a la limitada información de mercado con respecto a recuperaciones
históricas para REOs, y la dirección estratégica
y solvencia de Su Casita, así como la magnitud de cualquier
interrupción potencial de administración.
La principal metodología utilizada para estas calificaciones fue
"Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas
Respaldadas por Hipotecas (RMBS)" publicada en agosto de 2009.
Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados
también se encuentran disponibles en el sitio web de Moody's.
Moody's también consideró que las capacidades de un administrador
de créditos pueden tener un efecto importante --
ya sea positivo o negativo -- en los niveles de pérdidas
realizadas en bursatilizaciones de créditos hipotecarios residenciales.
Moody's evalúa la capacidad de un administrador de afectar las
pérdidas en hipotecas residenciales hoy y en el futuro.
La estabilidad financiera de un administrador podría afectar negativamente
su capacidad para desempeñar adecuadamente sus funciones como administrador
primario de créditos hipotecarios bursatilizados. Adicionalmente,
cualquier efecto negativo en la función de administración
podría a su vez afectar negativamente el desempeño de los
créditos administrados por la compañía.
Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de crédito
estructurado, calificaciones y metodologías de finanzas estructuradas
y está disponible para todos los usuarios registrados de nuestro
sitio web en www.moodys.com/SFQuickCheck.
Moody's Investors Service no recibió ni tomó en cuenta ningún
reporte de due diligence preparado por un tercero independiente sobre
los activos subyacentes o instrumentos financieros en relación
al monitoreo de estas transacciones en los últimos seis meses.
REVELACIONES DE REGULACIÓN
Las fuentes de información utilizadas para determinar la calificación
crediticia son las siguientes: partes involucradas en la calificación
e información pública.
Moody's Investors Service considera que la calidad de la información
disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria para efectos
de mantener una calificación crediticia.
Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información
que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de
suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables,
incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes.
Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede
en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente
la información que recibe en su proceso de calificación.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última
acción de calificación y el historial de calificación.
La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones
Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias
de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible
que no exista información exacta. Consecuentemente,
Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la
más confiable y exacta con base en la información que tiene
disponible. Para mayor información, visite nuestra
página de revelación de calificaciones en nuestro portal
moodys.com.
Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias
en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas
al determinar las calificaciones, mayor información sobre
el significado de cada categoría de calificación,
y la definición de incumplimiento y recuperación.
New York
Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
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SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700
Moody's baja las calificaciones de cinco certificados de RMBS mexicanas de Su Casita
