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Rating Action:

Moody's baja las calificaciones de cuatro certificados RMBS de Proyectos Adamantine

10 Sep 2013

Mexico, September 10, 2013 -- Moody's de México (Moody's) bajó las calificaciones de cuatro certificados de transacciones RMBS mexicanas promovidas por Proyectos Adamantine, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. (Proyectos Adamantine) debido a las preocupaciones de Moody's en torno a la severidad de la pérdida esperada de los créditos incumplidos. El colateral subyacente consiste de créditos hipotecarios con primera prelación, a tasa fija, denominados en Unidades de Inversión (UDIs) y otorgados principalmente a acreditados de bajos recursos en México.

Administrador Maestro: Proyectos Adamantine, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R.

Emisor: HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, únicamente en su papel de fiduciario.

La acción de calificación completa es como sigue:

-- Certificado MXMACFW 06U Serie A, calificaciones bajadas a C.mx (sf) de Ca.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a C (sf) de Ca (sf) (Escala Global, Moneda Local).

-- Certificado MXMACFW 07U Serie A, calificaciones bajadas a Ca.mx (sf) de Caa2.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a Ca (sf) de Caa2 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

-- Certificado MXMACFW 07-3U Serie A, calificaciones subyacentes (que reflejan la calidad crediticia intrínseca de los instrumentos sin considerar la garantía financiera que otorga MBIA Insurance Corporation) bajadas a Ca.mx (sf) de Caa3.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a Ca (sf) de Caa3 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

- Certificado MXMACFW 07-5U Serie A, calificaciones subyacentes (que reflejan la calidad crediticia intrínseca de los instrumentos sin considerar la garantía financiera que otorga MBIA Insurance Corporation) bajadas a C.mx (sf) de Ca.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a C (sf) de Ca (sf) (Escala Global, Moneda Local).

FUNDAMENTO DE LAS CALIFICACIONES

La acción de calificación del día de hoy se basa principalmente en el supuesto de mayor severidad de la pérdida de los créditos incumplidos en las transacciones RMBS mexicanas del sector de vivienda de interés social promovidas por Sofoles. Ahora, Moody's considera un supuesto más alto de severidad de la pérdida de 85% para transacciones que no cuentan con póliza de seguro hipotecario (el supuesto de severidad utilizado para monitorear las transacciones afectadas el día de hoy se encontraba entre 67% y 69%).

Moody's incrementó sus supuestos de severidad de la pérdida debido a:

i. La limitada actividad de inmuebles recuperados (REO por sus siglas en inglés) dentro del mercado RMBS de sofoles, a pesar del elevado nivel de incumplimientos de créditos;

ii. El mayor tiempo de recuperación; y

iii. La información de mercado disponible que apunta a tendencias negativas para la severidad de la pérdida.

En el caso de transacciones RMBS de sofoles con créditos denominados en UDIs que no cuentan con pólizas de seguro hipotecario, como es el caso de los implicados en la acción de calificación del día de hoy, Moody's considera que la severidad de la pérdida promedio pudiera en última instancia alcanzar 100%. Esta opinión toma en consideración los siguientes supuestos utilizados para calcular la severidad de la pérdida: i) un indicador promedio de crédito a valor (LTV por sus siglas en inglés) actual de los créditos incumplidos mayor al 100% debido a la amortización negativa de los créditos indexados a la inflación, ii) los precios de venta de los bienes adjudicados reflejando un descuento promedio de 30% o más del valor de avalúo original, iii) los costos de adjudicación representando 20% o más del precio de venta de los bienes adjudicados, y iv) el gasto de intereses hipotecario acumulados y no pagados durante un lapso de la recuperación de cuando menos 6 años

Sin embargo, debido a la potencial variabilidad en el supuesto de severidad, con base en el limitado historial de ventas REO del sector, Moody's utiliza un supuesto de tasa de recuperación de 15%. Moody's también señala que el administrador de estas transacciones planea implementar algunos programas de modificación de créditos que incluyen la condonación de principal, lo cual puede generar algunas recuperaciones en el largo plazo.

Con respecto al análisis del flujo de efectivo hipotecario, modelos y mediciones cuantitativas, consideramos los aspectos descritos a continuación:

A julio de 2013, la morosidad mayor a 90 días, incluyendo los bienes adjudicados (REO), como porcentaje del saldo original de la cartera por cada cartera subyacente, era como sigue:

-- MXMACFW 06U: 44% después de 83 meses a partir del cierre, versus 45% hace 12 meses

-- MXMACFW 07U: 38% después de 78 meses a partir del cierre, versus 36% hace 12 meses

-- MXMACFW 07-3U: 41% después de 74 meses a partir del cierre, versus 39% hace 12 meses

-- MXMACFW 07-5U: 44% después de 72 meses a partir del cierre, versus 43% hace 12 meses

Las proyecciones de Moody's del incumplimiento bruto acumulado durante la vida de cada transacción son como sigue:

-- MXMACFW 06U y MXMACFW 06-2U: 43% del saldo original, ó 74% del saldo actual

-- MXMACFW 07U y MXMACFW 07-2U: 42% del saldo original, ó 64% del saldo actual

-- MXMACFW 07-3U t MXMACFW 07-4U: 45% del saldo original, ó 67% del saldo actual

-- MXMACFW 07-5U y MXMACFW 07-6U: 46% del saldo original, ó 70% del saldo actual

Después de estimar las tasas de incumplimiento bruto durante la vida de las transacciones como porcentaje de los saldos actuales de las carteras, incluyendo REOs, Moody's determinó las pérdidas esperadas de las carteras al aplicar un supuesto de severidad de la pérdida de 85% en el saldo proyectado de los créditos incumplidos. Las proyecciones de pérdida neta esperada de Moody's son como sigue:

-- Certificados MXMACFW 06U y MXMACFW 06-2U: 63% del saldo actual

-- Certificados MXMACFW 07U y MXMACFW 07-2U: 55% del saldo actual

-- Certificados MXMACFW 07-3U y MXMACFW 07-4U: 57% del saldo actual

-- Certificados MXMACFW 07-5U y MXMACFW 07-6U: 60% del saldo actual

Posteriormente Moody's comparó estas proyecciones de pérdida neta contra la mejora crediticia disponible estimada durante la vida de cada certificado (incluyendo subordinación, sobre aforo y cualquier exceso de margen remanente, como porcentaje del saldo insoluto de la cartera), obteniendo los siguientes resultados:

-- Certificados MXMACFW 06U Serie A: menos de 0% del saldo actual, después de considerar que el exceso de margen negativo en el fideicomiso continuará erosionando la mejora crediticia

-- Certificados MXMACFW 07U Serie A: 27% del saldo actual

-- Certificados MXMACFW 07-3U Serie A: 19% del saldo actual

-- Certificados MXMACFW 07-5U Serie A: 1% del saldo actual

Con respecto a la sensibilidad de calificaciones, si Moody's considerara los siguientes supuestos de incumplimiento bruto acumulado, como porcentaje del saldo actual de la cartera, los certificados experimentarían un alza/baja de calificación de un escalón, como sigue:

-- Certificados MXMACFW 06U Serie A: 62%, (en lugar de 74%), un alza a Ca.mx (sf) / Ca (sf) de C.mx (sf) / C (sf)

-- Certificados MXMACFW 07U Serie A: 60% (en lugar de 64%), un alza a Caa3.mx (sf) / Caa3 (sf) de Ca.mx (sf) / Ca (sf)

-- Certificados MXMACFW 07-3U Serie A: 53% (en lugar de 67%), un alza a Caa3.mx (sf)/ Caa3 (sf) de Ca.mx (sf)/ Ca (sf)

-- Certificados MXMACFW 07-5U Serie A: 64% (en lugar de 70%), un alza a Ca.mx (sf) / Ca (sf) de C.mx (sf) / C (sf)

Las metodologías utilizadas en estas calificaciones fueron "Metodología de Moody's para Calificar Operaciones de RMBS en el contexto MILAN", publicada en mayo de 2013 y "Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas Respaldadas por Hipotecas (RMBS)" publicada en agosto de 2009. Favor de entrar a la página de Política de Crédito en www.moodys.com.mx para obtener una copia de estas metodologías.

El período de tiempo que abarca la información financiera utilizada para determinar la calificación es del 30 de septiembre de 2006 al 31 de julio de 2013.

Moody's consideró las prácticas del administrador y las considera adecuadas. Moody's señala que las acciones de calificación del día de hoy reflejan la limitada capacidad de los administradores para lograr adjudicaciones exitosas sobre los créditos incumplidos y para liquidar las propiedades recuperadas (REO).

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSR por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSR difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSR asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSR están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la Metodología de Calificación de Moody's publicada en octubre de 2012 y titulada "Correspondencia de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

REVELACIONES REGULATORIAS

Moody's no recibió ni tomó en consideración una evaluación de terceros sobre la revisión "due diligence" realizada con respecto a los activos o instrumentos financieros subyacentes con respecto al monitoreo de estas transacciónes en los últimos seis meses.

Al emitir y monitorear esta calificación, Moody's de México S.A. de C.V. tomó en consideración la existencia y extensión de los acuerdos y mecanismos, de haberlos, para alinear los incentivos del originador, administrador, promotor y garante de los instrumentos con los de sus potenciales compradores.

Las calificaciones crediticias incorporan la perspectiva macroeconómica de Moody's y sus implicaciones en las variables clave que pueden incluir, sin limitar, tasas de interés, inflación, crecimiento económico, desempleo, desempeño de contrapartes, disponibilidad de crédito, cambios en las condiciones competitivas a nivel sector, oferta/demanda y márgenes, así como cambios específicos del emisor en cuanto a estructura de capital, posición competitiva, gobierno interno, perfil de riesgo y liquidez. Cualquier cambio inesperado en estas variables podría ocasionar cambios en el nivel de la calificación crediticia, incluso de varios escalones. Esta revelación incluye mayor información sobre la sensibilidad de la calificación ante supuestos específicos.

Al emitir esta opinión crediticia, Moody's de México, S.A. de C.V. no tomó en consideración las calificaciones asignadas por otras agencias calificadoras a este emisor/instrumento o instrumentos subyacentes.

La fuente de información utilizada para determinar la calificación crediticia es la siguiente: partes involucradas en las calificaciones.

La calificación fue revelada a la entidad calificada antes de su publicación.

Para consultar la lista general de fuentes de información utilizadas en el proceso de calificación y la estructura y proceso de votación de los comités de calificación responsables de asignar y monitorear calificaciones, favor de entrar a la pestaña de Revelaciones en www.moodys.com.mx.

La fecha de la última acción de calificación de estos certificados fue 24/8/2012.

Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Con respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a la acción de calificación referente al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y en relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.mx

Con respecto a cualquier entidad y/o instrumento calificado afectado que reciba apoyo crediticio directo de la(s) principal(es) entidad(es) a que se refiere esta acción de calificación, y cuyas calificaciones pudieran cambiar como resultado de esta acción de calificación, las revelaciones regulatorias serán aquellas asociadas con la entidad garante. Existen excepciones a este enfoque para efectos de las siguientes revelaciones, en caso de ser aplicables en la jurisdicción: Servicios Auxiliares, Revelación a la entidad calificada, Revelación de la entidad calificada.

Esta Calificación está sujeta a ser modificada al alza/baja con base en cambios futuros en la situación financiera del Emisor/Instrumento, y cualquier modificación se hará sin que Moody's de México, S.A. de C.V. acepte responsabilidad alguna en consecuencia.

Las revelaciones regulatorias contenidas en este comunicado de prensa aplican a la calificación crediticia y, de ser aplicable, a la perspectiva de la calificación o revisión de calificación respectiva.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de consultar "Moody's Rating Symbols and Definitions" en la Página "Rating Process" en www.moodys.com para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación. La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de "ratings disclosure" en nuestro portal www.moodys.com.

Favor de entrar a www.moodys.com para actualización de cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que emitió la calificación.

Las calificaciones emitidas por Moody's de México son opiniones de la calidad crediticia de instrumentos y/o sus emisores y no son una recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar las revelaciones regulatorias adicionales de cada calificación crediticia.

Gustavo Salaiz
Associate Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Maria Muller
Senior Vice President/Manager
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
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Moody's baja las calificaciones de cuatro certificados RMBS de Proyectos Adamantine
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Moody's Investors Service, Inc., agencia de calificación crediticia, filial al 100% de Moody's Corporation (“MCO”), informa por la presente que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, notas y pagarés) y acciones preferentes calificados por Moody's Investors Service, Inc. han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a Moody's Investors Service, Inc. por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los $1.000 dólares y aproximadamente a los 2.700.000 dólares. MCO y MIS mantienen asimismo políticas y procedimientos para garantizar la independencia de las calificaciones y los procesos de asignación de calificaciones de MIS. La información relativa a ciertas relaciones que pudieran existir entre consejeros de MCO y entidades calificadas, y entre entidades que tienen asignadas calificaciones de MIS y asimismo han notificado públicamente a la SEC que poseen una participación en MCO superior al 5%, se publica anualmente en www.moodys.com, bajo el capítulo de “Investorr Relations – Corporate Governance – Director and Shareholder Affiliation Policy” ["Relaciones del Accionariado - Gestión Corporativa - Política sobre Relaciones entre Consejeros y Accionistas” ].

Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Este documento está destinado únicamente a “clientes mayoristas” según lo dispuesto en el artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a “clientes minoristas” según se desprende del artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Las calificaciones crediticias de MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas.

Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. (“MJKK”) es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody’s Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody’s SF Japan K.K. (“MSFJ”) es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY250.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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