Mexico, January 12, 2011 -- Moody's de México (Moody's) bajó las calificaciones
de cuatro certificados de RMBS mexicanas emitidas por GMAC Financiera
S.A. de C.V., Sociedad Financiera de
Objeto Múltiple, Entidad No Regulada (GMAC Financiera).
Esta acción de calificación concluye la revisión
para posible baja para los Certificados MXMACCB 06U Serie A, MXMACFW
07U Serie A, y MXMACFW 07-3U Serie A iniciada el 30 de abril
de 2009, y para MXMACFW 06U Serie A iniciada el 21 de septiembre
de 2010. El colateral subyacente consiste de créditos hipotecarios
de primera prelación, a tasa fija, denominados en UDIS
y otorgados principalmente a deudores de bajos recursos en México.
Administrador Maestro: GMAC Financiera S.A. de C.V.,
Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada.
Emisor: HSBC México, S.A., Institución
de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División
Fiduciaria, únicamente en su capacidad de fiduciario.
-- MXMACFW 06U Certificados Serie A, calificaciones
bajadas a Caa3.mx (sf) de Caa1.mx (sf) (Escala Nacional
de México) y a Caa3 (sf) de Caa1 (sf) (Escala Global, Moneda
Local).
-- MXMACFW 07U Certificados Serie A, calificaciones
bajadas a Ba2.mx (sf) de A3.mx (sf) (Escala Nacional de
México) y a B2 (sf) de Ba3 (sf) (Escala Global, Moneda Local).
-- MXMACFW 07-3U Certificados Serie A, calificaciones
bajadas a B1.mx (sf) de Ba2.mx (sf) (Escala Nacional de
México) y a B3 (sf) de B2 (sf) (Escala Global, Moneda Local);
calificación subyacente bajada a Caa1 (sf) de B2 (sf) (Escala Global,
Moneda Local).
Emisor: Banco J.P. Morgan, S.A.
Institución de Banca Múltiple, J.P.
Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria, únicamente
en su capacidad de fiduciario.
-- MXMACCB 06U Certificados Serie A, calificaciones
bajadas a A2.mx (sf) de Aa3.mx (sf) (Escala Nacional de
México) y a Ba2 (sf) de Baa3 (sf) (Escala Global, Moneda
Local).
FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
Las bajas de calificación del día de hoy se basan en el
continuo deterioro del desempeño del colateral y las proyecciones
actualizadas de Moody's de los incumplimientos brutos acumulados
y las pérdidas esperadas sobre las carteras durante el plazo de
las transacciones. Estas proyecciones consideran un factor de estrés
adicional para tomar en cuenta un posible mayor deterioro de la calidad
de administración y la posibilidad de interrupciones luego de transferencias
de administración. Las carteras afectadas tienen distintos
porcentajes que están i) administrados por Hipotecaria Su Casita,
que actualmente está reestructurando sus operaciones, ó
ii) administrados por Patrimonio S.A. de C.V.
desde el 1 de noviembre de 2010 a consecuencia de una transferencia de
administración en la que sustituyó a Hipotecaria Crédito
y Casa (administrador cuyas operaciones están en liquidación).
Adicionalmente, los Certificados MXMACFW 07-3U Serie A cuentan
con una garantía financiera otorgada por MBIA Insurance Corporation
(calificación de solidez financiera de seguros de B3) que cubre
el pago puntual de intereses y principal de los certificados. La
calificación de B3 (sf) de los Certificados MXMACFW 07-3U
Serie A está en línea con la calificación de solidez
financiera de seguros de B3 asignada actualmente a MBIA Insurance Corporation.
Las calificaciones actuales de los certificados son consistentes con la
práctica de Moody's de calificar instrumentos de finanzas
estructuradas con garantía de aseguradores financieros tomando
la más alta entre (1) la calificación de solidez financiera
de seguros del asegurador y (2) la calificación subyacente (reflejando
la calidad crediticia intrínseca de los instrumentos sin considerar
la garantía).
A diciembre de 2010, la morosidad mayor a 90 días,
incluyendo los inmuebles recuperados (REO por sus siglas en inglés),
como porcentaje del saldo original de cada una de las carteras subyacentes,
fue como sigue:
-- MXMACCB 06U: 20.2% después
de 57 meses de plazo transcurrido, versus 14.5% hace
12 meses
-- MXMACFW 06U: 38.7% después
de 50 meses de plazo transcurrido, versus 29.8% hace
12 meses
-- MXMACFW 07U: 24.4% después
de 45 meses de plazo transcurrido, versus 17.5% hace
12 meses
-- MXMACFW 07-3U: 29.0% después
de 41 meses de plazo transcurrido, versus 19.6% hace
12 meses
Adicionalmente, las transacciones tienen un saldo insoluto de las
carteras relativamente alto (incluyendo REOs) que están entre 64%
y 80% de los saldos originales. Debido a las débiles
tendencias de desempeño a la fecha y los altos factores de cartera,
Moody's espera incumplimientos brutos acumulados mucho mayores como porcentaje
de la cartera original para el plazo total de las transacciones comparado
con los incumplimientos que se han realizado hasta la fecha.
Las proyecciones de Moody's de los incumplimientos brutos acumulados
durante la vida de cada transacción son como sigue:
-- MXMACCB 06U: 31% del saldo original de la
cartera, ó 49% del saldo actual
-- MXMACFW 06U: 50% del saldo original de la
cartera, ó 70% del saldo actual
-- MXMACFW 07U: 41% del saldo original de la
cartera, ó 52% del saldo actual
-- MXMACFW 07-3U: 47% del saldo original
de la cartera, ó 59% del saldo actual
Después de estimar las tasas de incumplimiento bruto proyectadas
para el plazo de las transacciones como porcentaje de los saldos actuales
de las carteras, Moody's determinó las pérdidas esperadas
asociadas con estos incumplimientos proyectados aplicando un supuesto
de severidad de la pérdida sobre los saldo de créditos incumplidos
proyectados (las severidades utilizadas varían de 45% a
68% en las distintas transacciones). Las proyecciones actualizadas
de Moody's de la pérdida neta esperada, son como sigue:
-- MXMACCB 06U: 22% del saldo actual
-- MXMACFW 06U: 43% del saldo actual
-- MXMACFW 07U: 36% del saldo actual
-- MXMACFW 07-3U: 40% del saldo actual
Posteriormente Moody's comparó estas proyecciones de pérdida
neta contra la mejora crediticia de cada certificado estimada durante
el plazo remanente de la transacción (incluyendo subordinación,
sobreaforo, y margen de exceso). La mejora crediticia que
Moody's calcula para cada transacción durante su plazo remanente
es:
-- MXMACCB 06U Certificados Serie A: 26% del
saldo actual
-- MXMACFW 06U Certificados Serie A: 20% del
saldo actual
-- MXMACFW 07U Certificados Serie A: 35% del
saldo actual
-- MXMACFW 07-3U Certificados Serie A: 31%
del saldo actual
Con respecto a la variabilidad de la calificación de B3 (sf) de
los Certificados MXMACFW 07-3U Serie A, si Moody's
bajara la calificación de solidez financiera de seguros de MBIA
Insurance Corporation por una categoría a Caa1 de B3, los
Certificados MXMACFW 07-3U Serie A también probablemente
experimentarían una baja de una categoría a Caa1 (sf).
Con respecto a la variabilidad de las calificaciones de los Certificados
MXMACCB 06U Serie A, MXMACFW 06U Serie A, y MXMACFW 07U Serie
A, si Moody's considerara un distinto incumplimiento bruto
acumulado como porcentaje del saldo actual de la cartera, como sigue,
es probable que los certificados también experimentaran una baja
de una categoría:
-- MXMACCB 06U Serie A, 51% (en lugar de 49%)
-- MXMACFW 06U Serie A, 90% (en lugar de 70%)
-- MXMACFW 07U Serie A, 55% (en lugar de 52%)
Las principales fuentes de incertidumbre en los supuestos utilizados están
relacionados con el entorno macroeconómico, el tiempo esperado
para la recuperación en la economía mexicana y el mercado
laboral, y el supuesto de la severidad de la pérdida debido
a la limitada información de mercado con respecto a recuperaciones
históricas para REOs, y la dirección estratégica
y solvencia de Su Casita, así como la magnitud de cualquier
interrupción potencial de administración.
La principal metodología utilizada para estas calificaciones fue
"Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas
Respaldadas por Hipotecas (RMBS)" publicada en agosto de 2009.
Adicionalmente, Moody's consideró que las capacidades de
un administrador de créditos pueden tener un efecto importante
-- ya sea positivo o negativo -- en los niveles
de pérdidas realizadas en bursatilizaciones de créditos
hipotecarios residenciales. Moody's evalúa la capacidad
de un administrador de afectar las pérdidas en hipotecas residenciales
hoy y en el futuro. La estabilidad financiera de un administrador
podría afectar negativamente su capacidad para desempeñar
adecuadamente sus funciones como administrador primario de créditos
hipotecarios bursatilizados. Adicionalmente, cualquier efecto
negativo en la función de administración podría a
su vez afectar negativamente el desempeño de los créditos
administrados por la compañía.
Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de crédito
estructurado, calificaciones y metodologías de finanzas estructuradas
y está disponible para todos los usuarios registrados de nuestro
sitio web en www.moodys.com/SFQuickCheck.
Moody's Investors Service no recibió ni tomó en cuenta ningún
reporte de due diligence preparado por un tercero independiente sobre
los activos o instrumentos financieros subyacentes en relación
al monitoreo de estas transacciones en los últimos seis meses.
REVELACIONES DE REGULACIÓN
Las fuentes de información utilizadas para determinar la calificación
crediticia son las siguientes: partes involucradas en la calificación
e información pública.
Moody's Investors Service considera que la calidad de la información
disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria para efectos
de mantener una calificación crediticia.
Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información
que utiliza para determinar una calificación crediticia sea de
suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables,
incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes.
Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede
en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente
la información que recibe en su proceso de calificación.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en Moodys.com para consultar la última
acción de calificación y el historial de calificación.
La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones
Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias
de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible
que no exista información exacta. Consecuentemente,
Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la
más confiable y exacta con base en la información que tiene
disponible. Para mayor información, visite nuestra
página de revelación de calificaciones en nuestro portal
moodys.com.
Favor de visitar nuestra página de Políticas Crediticias
en Moodys.com para consultar las metodologías utilizadas
al determinar las calificaciones, mayor información sobre
el significado de cada categoría de calificación,
y la definición de incumplimiento y recuperación.
New York
Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
New York
Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700
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