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Rating Action:

Moody's baja las calificaciones de dos Certificados Serie A de bursatilizaciones de créditos puente de Su Casita

06 Jun 2012

New York, June 06, 2012 -- Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) bajó las calificaciones de dos Certificados (CBs) Serie A de bursatilizaciones de créditos puente originados por Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R. (Su Casita). El colateral subyacente se compone de créditos puente otorgados a pequeños y medianos desarrolladores de vivienda en México. La baja de las calificaciones refleja una menor expectativa de recuperación que estima Moody's con respecto a los CBs afectados cuando ocurra su fecha de vencimiento.

La acción de calificación completa es como sigue:

Originador y Administrador: Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R.

Emisor: The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple, únicamente en su papel de fiduciario.

-- CBs HSCCB 08 Serie A: calificación degradada a C.mx (sf) de Caa2.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a C (sf) de Caa2 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

Emisor: CIBanco, S.A. Institución de Banca Múltiple, únicamente en su papel de fiduciario.

-- CBs HSCCICB 06 Serie A: calificación degradada a Caa3.mx (sf) de Ba3.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a Caa3 (sf) de B3 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

FUNDAMENTOS DE LAS CALIFICACIONES

HSCCB 08 SERIE A

Las calificaciones C.mx (sf) / C (sf) de los CBs HSCCB 08 Serie A reflejan la expectativa de Moody's de que los certificados recuperarán menos de 35% de su saldo insoluto al 28 de marzo de 2014, su fecha de su vencimiento legal. Los certificados ya recuperaron 70% de su saldo original.

Esta expectativa de recuperación para el saldo insoluto de la Serie A considera el severo deterioro de la cobranza en los últimos seis meses. Si la cobranza de principal de los 23 meses restantes fuera similar al promedio mensual de $4,364,890 pesos observado en los últimos seis meses, la Serie A recuperaría menos de 35% de su saldo insoluto. Esta recuperación es consistente con una calificación C (sf), como se describe en el documento titulado "Moody's Approach to Rating Structured Finance Securities in Default", publicado en noviembre de 2009. Adicionalmente, dada la incertidumbre en torno a la viabilidad de Su Casita, es posible que la cobranza se deteriore aún más si se interrumpe la operación de administración de la compañía o si se destinan menos recursos a su capacidad de administración. Asimismo, la reciente cobranza de intereses no ha sido suficiente para cubrir la totalidad de los gastos del fideicomiso y de los pagos de intereses de la Serie A, lo que ha ocasionado un importante margen financiero negativo (anualizado promedio de -6.9% en los últimos tres meses y como porcentaje de los activos totales). Como resultado, el fiduciario ha tenido que utilizar cobranza de principal y efectivo para pagar los gastos del fideicomiso y el interés de la Serie A, en lugar del principal de la Serie A, con lo que se ha erosionado la mejora crediticia.

La expectativa de recuperación que tiene Moody's para la Serie A también considera los limitados logros que ha alcanzado Su Casita en la recuperación de montos adeudados de créditos vencidos. A mayo de 2012, Su Casita había adjudicado solo un 15% del saldo de los créditos bursatilizados y aún no ha vendido las propiedades adjudicadas. En contraste, 49% de la cartera se encontraba en incumplimiento de pago de intereses, mientras que 100% estaba en incumplimiento de pago de intereses o principal. Moody's señala que la Serie A se beneficia de una mejora crediticia de 49% en la forma de subordinación y sobre aforo -- el saldo de la Serie A de $343,880,776 pesos se compara contra los activos totales del fideicomiso de $676,421,722 pesos, representados por créditos puente y 5% de efectivo. Sin embargo, debido a la situación precaria de Su Casita, Moody's considera que cada vez es menos probable que recupere el monto necesario para pagar una parte importante de la Serie A para su fecha de vencimiento en menos de dos años.

Las calificaciones de los CBs HSCCB 08 Serie A también reflejan varios riesgos del colateral subyacente (a mayo de 2012), incluyendo: 1) alta concentración de créditos, en la que el crédito principal representa 26% y los 5 más importantes representan 71% del saldo de la cartera, 2) retrasos en construcción, donde 18% de los proyectos tienen un avance de obra inferior al 80%, 3) considerable retraso en la venta de unidades, en el que 86% de los proyectos han vendido menos de 25% del número total de unidades originalmente planeado, y 4) una alta concentración de 62% en vivienda vertical, la cual representa mayor riesgo que la construcción horizontal debido a que se tiene que completar casi el 100% de la construcción para que se puedan materializar las ventas. Un factor positivo es la ausencia de desarrollos de vivienda del sector 'residencial plus' de mayores ingresos que frecuentemente está dirigido a compradores extranjeros y compradores de segunda vivienda.

HSCCICB 06 SERIE A

Las calificaciones de los CBs HSCCICB 06 Serie A de Caa3.mx (sf) / Caa3 (sf) reflejan la expectativa de Moody's de que los certificados recuperarán entre 65% y 80% de su saldo insoluto al 15 de septiembre de 2016, fecha de su vencimiento final legal. Los certificados ya recuperaron 67% de su saldo máximo.

Esta expectativa de recuperación considera el severo deterioro de la cobranza en los últimos seis meses y el importante margen financiero negativo de la transacción. Si el nivel de la cobranza de principal en los próximos 53 meses se deteriora 20% del promedio de $13,418,873 pesos observado en los últimos seis meses, la Serie A probablemente recuperaría menos de 80%, pero más de 65%, de su saldo insoluto, después de tomar en cuenta el efecto del margen financiero negativo (promedio anualizado de -4.6% de los últimos tres meses y como porcentaje de los activos totales). Esta recuperación es consistente con una calificación de Caa3 (sf), como se describe en el documento titulado "Moody's Approach to Rating Structured Finance Securities in Default". Como mencionamos anteriormente, dada la incertidumbre en torno a la viabilidad futura de Su Casita, es posible que la cobranza continúe deteriorándose.

La expectativa de recuperación que tiene Moody's para la Serie A también considera el limitado éxito que ha tenido Su Casita con la recuperación de montos adeudados bajo créditos incumplidos. Sin embargo, el supuesto de tasa de recuperación de la Serie A de 60-85% considera que la transacción todavía tiene cuatro años y medio por delante, con lo cual los inversionistas tienen tiempo de buscar un acuerdo de administración alternativo en caso que consideren que esto mejoraría las perspectivas de recuperación. Considerando que prácticamente todos los créditos subyacentes se encuentran en incumplimiento, ahora el administrador se encuentra enfocado en maximizar la recuperación vía procesos judiciales, daciones en pago u otras medidas de mitigación de pérdidas. A mayo de 2012, Su Casita había adjudicado únicamente 5% de la cartera. En contraste, 65% de la cartera se encontraba en incumplimiento de pagos de intereses y 98% se encontraba en incumplimiento con respecto a intereses o principal.

Moody's indica que la Serie A se beneficia de una mejora crediticia de 46% en la forma de subordinación y sobre aforo -- el saldo de la Serie A de $580,818,552 pesos se compara al total de activos del fideicomiso de $1,083,006,269 pesos, incluyendo 7% de efectivo. Sin embargo, debido al plazo remanente de cuatro años y medio de la transacción, Moody's considera que es posible que Su Casita o cualquier administrador sustituto recupere, en promedio, 50% del saldo de los créditos bursatilizados. Después de tomar en cuenta el potencial de que continúe el margen financiero negativo, Moody's considera que la Serie A podría recuperar entre 65% y 80% de su saldo insoluto.

Las calificaciones de los Certificados HSCCICB 06 Serie A también reflejan varios riesgos del colateral subyacente (a mayo de 2012), incluyendo: 1) considerable concentración de créditos, en la que el crédito principal representa 26% y los 5 más importantes representan 44% del saldo de la cartera, 2) importantes retrasos de construcción, donde 60% de los proyectos tienen un avance de obra inferior a 80%, 3) importante retraso en la venta de unidades, en el que 69% de los proyectos han vendido menos de 25% del número total de unidades originalmente planeado, 4) una alta concentración de 42% en vivienda vertical, y 5) 32% de los proyectos pertenecen al sector 'residencial plus' de mayores ingresos. Un aspecto positivo clave es el plazo relativamente largo que resta para el vencimiento final legal, lo cual mejora las perspectivas de recuperación de los créditos bursatilizados.

El origen principal de incertidumbre en los supuestos utilizados es el nivel de venta de unidades en México y en los proyectos de vivienda subyacentes que se encuentran incluidos en las dos carteras bursatilizadas, así como el monto de las recuperaciones en los procesos de adjudicación. La demanda de vivienda puede afectarse por factores macroeconómicos regionales tales como incremento en el desempleo y la disponibilidad de financiamiento hipotecario, especialmente para los sectores residencial y residencial plus, en donde existe menor disponibilidad de financiamiento en comparación con el sector de vivienda de interés social. Adicionalmente, la demanda de vivienda en cada proyecto individual puede afectarse por factores específicos del proyecto, tales como el precio de las unidades, calidad de la construcción, amenidades y ubicación, entre otros. Finalmente, Su Casita no cuenta con mucha información con respecto a la recuperación lograda luego de un proceso de adjudicación concluido. Moody's monitoreará las transacciones y cualquier información adicional sobre ventas y procesos de adjudicación.

Con respecto a la sensibilidad de las calificaciones, si Moody's incrementara el supuesto de tasa de recuperación para los CBs HSCCB 08 Serie A a alrededor de 35-65%, en lugar de menos de 35% que fue utilizado en la acción de calificación del día de hoy, Moody's probablemente subiría las calificaciones de los certificados en una categoría a Ca.mx (sf) de C.mx (sf). Si Moody's disminuyera su supuesto de tasa de recuperación para los CBs HSCCICB 06 Serie A a alrededor de 35-65%, en lugar de 65-80% que fue utilizado en la acción de calificación del día de hoy, Moody's probablemente bajaría las calificaciones de los certificados a Ca.mx (sf) de Caa3.mx (sf).

La principal metodología utilizada en estas calificaciones fue "Metodología de Moody's para Calificar Bursatilizaciones de Créditos Puente de Vivienda de Interés Social en México" publicada en agosto de 2009. Favor de entrar a la página de "Credit Policy" en www.moodys.com para obtener una copia de esta metodología.

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la guía de implementación de calificaciones de Moody's publicada en marzo de 2011 y titulada "Correspondencia de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

REVELACIONES REGULATORIAS

Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Con respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a la acción de calificación referente al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y en relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.

Las fuentes de información utilizadas para determinar cada una de las calificaciones son las siguientes: partes involucradas en las calificaciones e información pública.

Moody's no recibió ni tomó en consideración una evaluación de terceros sobre la revisión "due diligence" realizada a los activos o instrumentos financieros subyacentes con respecto al monitoreo de estas transacciones en los últimos seis meses.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar las calificaciones sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Además de la información proporcionada a continuación, favor de entrar a la pestaña de calificaciones de la página del emisor en www.moodys.com, para cada una de las calificaciones cubiertas, las revelaciones de Moody's con respecto al analista líder de la calificación y la entidad legal de Moody's que emitió cada una de las calificaciones.

Favor de consultar la página de ratings disclosure en www.moodys.com para obtener una revelación general sobre potenciales conflictos de intereses.

Favor de consultar la página de "ratings disclosure" en www.moodys.com para información sobre (A) los principales accionistas de MCO (más de 5%), y (B) para mayor información sobre ciertas afiliaciones que pudieran existir entre directores de MCO y entidades calificadas así como (C) los nombres de las entidades que tienen calificación asignada por MIS que también han reportado públicamente a la SEC una participación accionaria en MCO de más de 5%. Es posible que un miembro de la junta directiva de esta entidad calificada también sea miembro de la junta directiva de un accionista de Moody's Corporation; sin embargo, Moody's no ha verificado este asunto de manera independiente.

Favor de consultar los Símbolos de Calificación y Definiciones de Moody's en la Página Rating Process en www.moodys.com para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y de recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación.

La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal www.moodys.com.

Favor de visitar nuestro portal www.moodys.com para consultar las actualizaciones sobre cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que haya emitido la calificación.

Karen Ramallo
Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service, Inc.
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's Investors Service, Inc.
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

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Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. (“MJKK”) es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody’s Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody’s SF Japan K.K. (“MSFJ”) es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación crediticias, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación crediticia por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY550.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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