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Rating Action:

Moody's califica las obligaciones negociable de Raghsa por hasta 100 millones de dólares en B3/Baa2.ar; la perspectiva es estable

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Global Credit Research - 03 Dec 2010

Esta es la primera vez que Moody's asigna una calificación a Raghsa

Buenos Aires, December 03, 2010 -- Moody's Latin America asignó por primera vez una calificación de B3 en escala global y de Baa2.ar en escala nacional a las obligaciones negociables propuestas de Raghsa por 100 millones de dólares estadounidenses y una calificación corporativa de B3 y de Baa2.ar en escala nacional. La perspectiva de la calificación es estable.

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

Las calificaciones de B3/Baa2.ar reflejan la sólida marca de Raghsa y su posicionamiento en el mercado local, la buena calidad de sus activos y los sólidos antecedentes de su equipo directivo en la industria. Las altas tasas de ocupación y la saludable base de locatarios también sostienen las calificaciones y modelo de negocio. Adicionalmente, las métricas crediticias y bajo apalancamiento de Raghsa para su categoría de calificación, son factores que también sustentan las calificaciones.

Las calificaciones están restringidas principalmente por el pequeño tamaño de Raghsa en relación a sus pares internacionales de la industria, su concentración de cartera en la ciudad de Buenos Aires y la histórica volatilidad en sus márgenes. Los agresivos planes de crecimiento de Raghsa también son factores que restringen la calificación, lo cual se compensa de algún modo por el crecimiento esperado de una base de ingresos más estable por el incremento proyectado en ingresos futuros por alquileres.

Raghsa propone emitir obligaciones negociables por 100 millones de dólares con un vencimiento final en 2016, pero con amortizaciones parciales (50% en 2015 y el 50% restante al vencimiento). Las obligaciones negociables contienen varias restricciones contractuales que incluyen entre otras: limitaciones para asumir deuda adicional, garantías, y pagos restringidos. Los recursos de las obligaciones negociables serán utilizados para refinanciar aproximadamente 16 millones de dólares estadounidenses de obligaciones negociables anteriores vigentes; 21 millones de dólares estadounidenses en créditos bancarios y para fondear parte del plan de inversiones de capital de la compañía que incluyen nuevos desarrollos y ampliaciones.

Raghsa es una compañía operadora de bienes raíces en Argentina, y actualmente es propietaria de tres edificios de oficinas que comprenden 80.146 metros cuadrados de espacio alquilable. Las calificaciones de Moody's incorporan el hecho de que los clientes de Raghsa son reconocidas corporaciones que requieren espacio de alquiler en edificios de oficinas de clase A y como también sus bajas tasas de desocupación, factores que son parcialmente neutralizados por el hecho de que uno de sus principales locatarios representa más del 25% de sus ingresos por alquileres. Adicionalmente, Raghsa es un desarrollador líder de departamentos residenciales de la más alta calidad, bajo una marca bien reconocida en la industria inmobiliaria de Argentina. Los recientes desarrollos de Raghsa en el segmento residencial fueron vendidos casi en su totalidad antes de concluir su construcción, con el apoyo de la marca Le Parc. Los anticipos de clientes son una práctica común en el mercado argentino, y ayudan en gran medida al fondeo de los desarrollos.

Sin embargo, estas fortalezas se ven mitigadas por los limitados antecedentes de la compañía como empresa pública en relación a sus pares globales. Raghsa es una compañía privada, propiedad de una familia, que se considera pública únicamente debido al régimen argentino de oferta pública bajo el cual la compañía ha emitido obligaciones negociables en el pasado. Aunque se espera que continúe bajo el régimen de oferta pública, las disposiciones de gobierno corporativo también son limitadas debido a la estructura de compañía familiar.

Raghsa también cuenta con un agresivo plan de crecimiento y una gran cantidad de desarrollos en trámite en relación a su cartera de activos actual, lo cual se puede traducir en la continuidad de la volatilidad de utilidades y riesgo de fondeo.

El actual perfil de vencimientos contractual de su deuda es confortable, aunque la compañía necesitará financiamiento externo para desarrollar su plan de inversiones. Las obligaciones negociables propuestas ayudaran a lograr este objetivo. Sin embargo, tenemos en cuenta que a pesar de su perfil de amortizable , la concentración de la nueva deuda cerca de su vencimiento se traducirá en una dificultad de liquidez para Raghsa debido a que la amortización se concentrará en dos grandes vencimientos.

Moody's también ha considerado que la liquidez y fondeo de Raghsa han sido dependientes del efectivo generado internamente y de créditos bancarios y contribuciones de capital de sus principales accionistas. Adicionalmente, la mayoría de los activos de Raghsa se encuentran libres de gravámenes, con lo que potencialmente ofrecen una fuente adicional de financiamiento. Sin embargo, como la mayoría de las compañías en Argentina, Raghsa no tiene líneas de crédito comprometidas. Hasta ahora, Raghsa ha logrado el acceso a los mercados locales de capital en una sola ocasión, cuando emitió un bono local por 38 millones de dólares estadounidenses. Moody's considera que la emisión propuesta contribuirá a incrementar la presencia de Raghsa en el mercado y a fondear sus planes de crecimiento y desarrollo.

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".ar" en el caso de Argentina. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la guía de implementación de calificaciones de Moody's titulada "Mapeo de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

La perspectiva estable incorpora la expectativa de Moody's de que las métricas crediticias de Raghsa mejorarán conforme la compañía crezca orgánicamente con su actual inventario de desarrollos en cartera, al mismo tiempo que mantenga una base estable de ingresos de su cartera de alquileres.

El pequeño tamaño de la compañía, su agresiva estrategia de crecimiento, y limitado acceso a fuentes alternativas de fondeo son algunas dificultades que enfrenta para lograr una mejora en sus calificaciones. El apalancamiento relativamente alto esperado -medido como deuda total a activo total - también dificultará un alza de la calificación.

Sin embargo, podría generarse un impulso al alza de la calificación si se diera un progreso constante en el desarrollo de su estrategia de crecimiento junto con mejoras significativas en su perfil de deuda: incremento en tamaño para estar más cerca de los 250 millones de dólares estadounidenses en activo total y vencimientos de deuda ponderados por debajo de 25% de la deuda total.

Por otro lado, podría generarse una baja de la calificación en caso de experimentar una mayor volatilidad de márgenes a la esperada, o por una considerable reducción de los márgenes de utilidad de Raghsa en donde el margen EBITDA caiga por debajo de 35%. Asimismo, un endeudamiento adicional o el uso de sus activos libres de gravámenes para incrementar la deuda también podrían ocasionar una baja de la calificación. En particular, si el indicador de Deuda a EBITDA excede de 6 veces, o si el indicador de deuda a activos totales excede el 90%, las calificaciones podrían sufrir una baja.

Esta es la primera vez que Moody's califica a Raghsa S.A.

La principal metodología utilizada para calificar a Raghsa S.A. fue la "Global Rating Methodology for REITs and Other Commercial Property Firms" publicada en julio de 2010. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para calificar a este emisor también se encuentran disponibles en el portal de Moody's.

Con sede en Buenos Aires, RAGHSA S.A. es una compañía de propiedad familiar, que se ha dedicado por más de 30 años a la construcción, desarrollo, tenencia y arrendamiento de propiedades residenciales y comerciales en Buenos Aires. A agosto de 2010 Raghsa reportó activos totales por ARS 628 millones (aproximadamente 160 millones de dólares estadounidenses) y un patrimonio de ARS 358 (aproximadamente 90 millones de dólares estadounidenses).

Divulgación Regulatoria

Las fuentes de información utilizadas en la preparación de esta calificación son las siguientes: partes involucradas en la calificación; partes no involucradas en la calificación; información pública e información confidencial propiedad de Moody's Investors Service.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor es suficiente y satisfactoria para llevar a cabo el proceso de calificación.

Buenos Aires
Daniela Cuan
Vice President - Senior Analyst
Corporate Finance Group
Moody's Latin America, Calificadora de Riesgo
JOURNALISTS: (800) 666 -3506
SUBSCRIBERS: (5411) 4816-2332

New York
Philip Kibel
Senior Vice President
Financial Institutions Group
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's Latin America, Calificadora de Riesgo
Cerrito 1186, 11th fl
Buenos Aires C1010AAX
Argentina

Moody's califica las obligaciones negociable de Raghsa por hasta 100 millones de dólares en B3/Baa2.ar; la perspectiva es estable
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