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Announcement:

Moody's cambia la perspectiva de la calificación de Javer a negativa, (senior quirografaria en Ba3)

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11 Jan 2011

Aproximadamente $210 millones de dólares estadounidenses en instrumentos de deuda afectados

New York, January 11, 2011 -- Moody's Investors Service afirmó la calificación de deuda senior quirografaria de Servicios Corporativos Javer, S.A.P.I. de C.V. ("Javer") en Ba3 y cambió la perspectiva de la calificación a negativa, de estable.

El cambio en la perspectiva refleja el deterioro de los resultados operativos de Javer en 2010 como resultado del menor inventario de vivienda y los retrasos en la escrituración de la construcción de vivienda nueva, lo cual continuará presionando los indicadores crediticios y estadísticas operativas clave de la compañía. Como resultado, Moody's señala que Javer puede tener dificultad cumpliendo con los convenios de su bono.

En 2010, las estadísticas operativas de Javer fueron afectadas negativamente por una fuerte reducción del inventario de vivienda terminada al cierre de 2009, con la idea de que ocho nuevos macro proyectos serían lanzados en 2010 y que proporcionarían el groso de la escrituración de vivienda en los siguientes dos años. Para finales de 2010, Javer esperaba escriturar 20,000 viviendas (en comparación con 16,000 escrituradas en 2009). Varios problemas surgieron incluyendo una severa desaceleración en la obtención de licencias y permisos para construcción en 2009, que fue un año electoral para muchos estados y municipios en los que Javer tiene concentración, incluyendo Nuevo León, Tamaulipas, Jalisco y Aguascalientes. Esto ocasionó que los nuevos desarrollos no iniciaran hasta el primer semestre de 2010. Adicionalmente, la escrituración de vivienda tampoco ocurrió tan rápidamente como se esperaba en 2010, principalmente debido al retraso en la apertura de unidades muestra en el segundo trimestre, ocasionado por el Huracán Alex en junio, el cual afectó al Estado de Nuevo Leon de manera más severa. Adicionalmente, el Estado de Tamaulipas sufrió reveses en la titulación debido a violencia del nacrotrafico en la región. Aunque la base de clientes hipotecarios de Infonavit se comportó como se esperaba en el cuarto trimestre, la preventa neta de Infonavit no produjo un banco de clientes lo suficientemente grande como para cumplir con la escrituración que se necesitaba para alcanzar el objetivo de Javer para el cierre del año. Asimismo, las ventas del sector informal fueron más lentas debido al período de tiempo más largo que requieren los clientes para precalificar. Los lineamientos de Javer se modificaron un 15% a la baja en el tercer trimestre, y la escrituración que se espera para todo el año se modificó a 17,000 y el EBITDA a aproximadamente $900 millones de pesos.

La calificación de deuda senior quirografaria de Ba3 de Javer continúa reflejando su posición como uno de los desarrolladores de vivienda más grandes de México con más de 35 años de experiencia en bienes raíces. Esta fortaleza se complementa con las dinámicas de oferta y demanda de vivienda en México que permanecen favorables. La compañía también tiene eficientes controles y experiencia de construcción con una estrategia de reserva de terrenos bien ejecutada. Javer goza de un buen reconocimiento de marca en sus mercados clave. Las principales debilidades crediticias de Javer son su importante concentración de ingresos en el Estado de Nuevo León. El negocio de la compañía también tiene una gran dependencia en la economía y entorno político de México, debido al importante papel que juega el gobierno para dar soporte a la política de vivienda. Adicionalmente, Javer es un desarrollador privado, lo que puede resultar en un menor nivel de revelación que el de sus pares públicos. Sin embargo, el equipo directivo de Javer está formado de profesionales. Finalmente, 100% de la deuda corporativa de Javer es en dólares estadounidenses, mientras que Javer genera su efectivo en pesos mexicanos que, a pesar de la cobertura parcial, genera riesgo de tipo de cambio.

Moody's indicó que el regreso a una perspectiva estable tendría que estar precedido por una mejora gradual en escrituración durante los próximos dos trimestres. Adicionalmente se requerirá de una continua mejora en estadísticas operativas, especialmente en los márgenes EBITDA para que se acerquen a 20%, una cobertura de cargos fijos más cercana a 3.0x y un indicador de Deuda/EBITDA por debajo de 2.0x. No es factible un alza de las calificaciones en este momento. Se podría ocasionar una baja de la calificación a B1 en caso de que ocurran otros eventos que no permitan alcanzar los objetivos de escrituración y ventas, o que ocurra un debilitamiento adicional de las métricas crediticias actuales, de manera tal que los márgenes EBITDA caigan por debajo de 15%, el indicador de deuda/EBITDA por encima de 3.0x y la cobertura de cargos fijos quede por debajo de 2.5x (incluyendo intereses capitalizados) en forma sostenida.

La siguiente calificación fue afirmada y la perspectiva cambió a negativa, de estable:

Servicios Corporativos Javer, S.A.P.I. de C.V. -- deuda senior quirografaria en Ba3

La última acción de calificación de Moody's con respecto a Javer fue el 27 de julio de 2009, cuando Moody's asignó una calificación de largo plazo en escala global, moneda extranjera de Ba3 a la emisión de deuda senior quirografaria propuesta de Javer de entre 160 millones y 200 millones de dólares estadounidenses. Esta fue la primera vez que Moody's calificó a Javer.

La principal metodología utilizada para calificar a Javer fue la "Rating Methodology for the Global Homebuilding Industry" publicada en marzo del 2009.

Servicios Corporativos Javer, S.A.P.I. de C.V., con sede en Monterrey, México es uno de los más grandes desarrolladores de vivienda privados, totalmente integrados, dedicados al desarrollo, construcción, promoción y venta de vivienda accesible en México. Al 30 de septiembre de 2010, la firma reportó activos por $5,477 millones de pesos y un capital de $1,164 millones de pesos.

New York
Griselda Bisono
Analyst
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Philip Kibel
Senior Vice President
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's Investors Service
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's cambia la perspectiva de la calificación de Javer a negativa, (senior quirografaria en Ba3)
No Related Data.
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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

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