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Announcement:

Moody's coloca bajo revisión para posible baja las calificaciones de diez bursatilizaciones TFOVIS respaldadas por hipotecas de FOVISSSTE

22 Nov 2011

Mexico, November 22, 2011 -- Moody's de Mexico (Moody's) ha colocado bajo revisión para una posible baja las calificaciones de Aaa.mx (sf) y Baa1 (sf) de diez certificados correspondientes a las bursatilizaciones TFOVIS respaldadas por hipotecas, emitidas por el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) en México. El colateral que respalda las emisiones afectadas consiste en créditos hipotecarios a tasa fija, denominados en salarios mínimos (VSM), con primer grado de prelación y otorgados principalmente a deudores de bajos recursos empleados en el sector público. FOVISSSTE administra estas hipotecas vía descuento automático de nómina.

A continuación se detalla la acción de calificación completa:

Originador y Administrador: FOVISSSTE

Administrador Maestro: Administradora de Activos Financieros S.A. (ACFIN)

Emisor: HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria (HSBC), únicamente en su rol de fiduciario.

-- Se coloca en revisión para una posible baja las calificaciones de Aaa.mx (sf) (Escala Nacional de México) y de Baa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local) de los certificados Serie A de las siguientes transacciones: TFOVIS 09U, TFOVIS 09-2U, TFOVIS 09-3U, TFOVIS 10U, TFOVIS 10-2U, TFOVIS 10-3U, TFOVIS 10-4U, TFOVIS 11-U, TFOVIS 11-2U and TFOVI E11U.

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

La acción de calificación de hoy refleja las inconsistencias de información que generan preocupaciones en torno a la calidad, consistencia y claridad de la información en los reportes de cobranza de las bursatilizaciones TFOVIS. Adicionalmente, debido a que los reportes de cobranza no necesariamente reflejan las acciones que FOVISSSTE declara que toma, es difícil llevar a cabo una evaluación del impacto combinado de las inconsistencias de información.

Las inconsistencias de información no son aplicables a los certificados TFOVI E11U debido a que todavía no se ha realizado el primer pago de esta transacción recientemente emitida. No obstante, Moody's ha colocado la transacción bajo revisión debido a que es administrada en la misma plataforma por las mismas partes que las otras emisiones bajo revisión y, por consiguiente, se encuentra sujeta a los mismos problemas operativos.

Durante el periodo de revisión, Moody's examinará los pasos que tomen las partes involucradas para resolver las inconsistencias de información, validar la calidad de los reportes de cobranza y conciliar los flujos históricos a los fideicomiso. Moody's también evaluará el impacto de todas las inconsistencias de información y si FOVISSSTE ha depositado más o menos dinero de lo que tendría que haber depositado en las cuentas de los fideicomisos.

Mientras tanto, Moody's mantiene sus calificaciones de Aaa.mx (sf) y Baa1 (sf) sobre los certificados afectados, aunque bajo revisión, debido al sólido desempeño de las emisiones y a sus protecciones estructurales. Existe un fuerte alineamiento de intereses de FOVISSSTE con los inversionistas, por lo tanto Moody's considera que FOVISSSTE solucionará rápidamente cualquier inconsistencia de información que podría provocar un aumento en el riesgo de los fideicomisos. Si las partes involucradas logran una resolución satisfactoria de estas cuestiones, Moody's removería los certificados del estado de revisión y confirmaría las calificaciones actuales.

REVISIÓN DE INCONSISTENCIAS DE INFORMACIÓN

Para información adicional, favor de consultar el reporte de Moody's titulado "Moody's revisará el impacto de las inconsistencias de información en las bursatilizaciones respaldadas por hipotecas de FOVISSSTE", publicado el 22 de noviembre de 2011.

Utilizando información proporcionada por FOVISSSTE como administrador primario, el administrador maestro (ACFIN) como parte delegada, prepara el reporte de cobranza de las emisiones TFOVIS en nombre de FOVISSSTE. Tanto FOVISSSTE como ACFIN deberán validar la información en los reportes de cobranza, en los cuales ACFIN concilia las cobranzas mensuales de FOVISSSTE y le indica a FOVISSSTE el monto a depositar en las cuentas de los fideicomisos de las bursatilizaciones.

La primera inconsistencia de información es que en algunos períodos los montos depositados por FOVISSSTE en las cuentas de los fideicomisos fueron considerablemente mayores que los montos instruidos por ACFIN en los reportes de cobranza, mientras que durante otros períodos, FOVISSSTE depositó montos considerablemente menores. Según FOVISSSTE, actualmente realiza depósitos de acuerdo con las indicaciones del reporte de cobranza. Según FOVISSSTE, previo a los reportes de septiembre de 2011, en vez de efectuar los depósitos de las cobranzas según las indicaciones de ACFIN, FOVISSSTE realizaba depósitos basados en sus propios cálculos internos, los cuales incluían su propia estimación de cuánto dinero avanzaría para cubrir los créditos morosos.

Los avances por parte de los administradores primarios no son comunes en México (lo son en otros mercados tales como RMBS de Estados Unidos). Moody's considera que los avances de FOVISSSTE fortalecen el flujo de efectivo de las emisiones y mitigan cualquier retraso operativo en la recepción de los pagos por parte de los empleadores. Sin embargo, la documentación de las emisiones TFOVIS no requieren avances por parte de FOVISSSTE, hecho que introduce una cierta incertidumbre con respecto a la manera que se calculan los avances y posteriormente se informan en los reportes de cobranza.

La segunda inconsistencia de información es que los reportes de cobranza indican que FOVISSSTE ha estado deduciendo y reteniendo su comisión por administración del monto que deposita en la cuenta del fideicomiso. Esto resultó en una instrucción de pago duplicada con respecto a la comisión de administración, debido a que el fiduciario ya había tomado estas comisiones en cuenta al distribuirlas de la cuenta del fideicomiso, de acuerdo con lo establecido en los contratos de los fideicomisos. Luego de que Moody's detectara el problema, ACFIN publicó reportes de cobranza históricos en los cuales eliminó la deducción incorrecta del pago de comisiones por administración, resultando en instrucciones para que FOVISSSTE hiciera depósitos mayores. Este error se hizo evidente recientemente una vez que FOVISSSTE comenzó a realizar depósitos de acuerdo a lo instruido por ACFIN en los reportes de cobranza. El impacto de la doble instrucción de pago de comisión por administración no es claro debido a que, según FOVISSSTE, no está descontando sus comisiones por administración del total que deposita en el fideicomiso, a pesar del cálculo y lo especificado en los reportes de cobranza.

La tercera inconsistencia de información es que para algunas emisiones, ACFIN no ha publicado los reportes de cobranza del mes siguiente a la fecha de corte de la cartera. Esto ha distorsionado nuestro entendimiento sobre los montos totales que FOVISSSTE debería haber depositado en cada uno de los fideicomisos desde las fechas de cierre de las emisiones. Es clave tener un claro entendimiento con respecto a este tema para determinar el impacto combinado de las inconsistencias de información destacadas en este comunicado de prensa. Dado que FOVISSSTE no venía depositando las cobranzas de acuerdo a las instrucciones de ACFIN, es posible que FOVISSSTE haya depositado estos montos que ACFIN no concilió. Sin embargo, esto sólo se determinará una vez que se elabore una conciliación completa de los reportes de cobranza.

El último punto a destacar (el cual fue comunicado al mercado a principios de este año) es que antes de enero del 2011, FOVISSSTE había estado depositando a los fideicomisos, erróneamente, montos en exceso que creía correspondían a las aportaciones patronales bimestrales del 5% bajo los créditos hipotecarios. ACFIN ha indicado en los reportes de cobranza que una porción de las cobranzas mensuales registradas desde enero del 2011 había sido devuelta a FOVISSSTE como un reembolso parcial por estos depósitos en exceso. No obstante, todavía no resulta claro si FOVISSSTE recibió este reembolso. De cualquier manera, los inversionistas aparentemente recibieron una mayor cantidad de dinero de la que hubieran recibido de no haber ocurrido este error. Moody's evaluará el impacto combinado de este incidente con las otras inconsistencias presentadas en este comunicado.

ENFOQUE DE MOODY'S DURANTE EL PERÍODO DE REVISIÓN

La revisión de Moody's se centrará en los siguientes factores:

i. Las iniciativas que las partes de la emisión tomen para resolver las inconsistencias de información y mejorar la claridad de la información, en particular

- si un tercero independiente revisará la información de los reportes de cobranza de los TFOVIS, y los procesos de cobranza y depósito de FOVISSSTE al fideicomiso

- los resultados de dicha revisión (incluyendo una revisión de cualquier reporte de cobranza histórico actualizado)

- si FOVISSSTE depositó en las cuentas del fideicomiso más o menos dinero de lo que tendría que haber depositado como resultado de la inconsistencia de información

ii. La continuación de discusiones con el fiduciario (HSBC) y el Representante Común (Deutsche Bank), para entender los pasos que se tomarán para validar la calidad de la información en los reportes de cobranza

iii. Si las partes modificarán la documentación de las transacciones para detallar los avances que viene realizando FOVISSSTE -- esto mejoraría la claridad de los cálculos por los avances y los reembolsos netos.

Mientras tanto, Moody's mantiene sus calificaciones de Aaa.mx (sf) y Baa1 (sf) sobre los certificados afectados, aunque bajo revisión, debido a los siguientes factores mitigantes:

i. El incentivo de FOVISSSTE para desempeñar sus tareas como administrador dado su rol como institución gubernamental con una misión social de mitigar la escasez de vivienda mediante el otorgamiento de hipotecas, principalmente a acreditados de bajos recursos

ii. El fuerte alineamiento de intereses de FOVISSSTE con inversionistas, dada su participación en los certificados residuales, que representa al menos el 28% del balance de la cartera bursatilizada de cada emisión (nótese que FOVISSSTE no puede vender su participación)

iii. La estabilidad financiera de FOVISSSTE, dada su situación como institución gubernamental y su predominio como el segundo originador más grande de hipotecas en México

iv. Las cascadas de prioridad de pagos "full turbo" de las emisiones, que capturan todos los excesos de margen financiero; todas las cobranzas mensuales remanentes luego de cubrir los gastos del fideicomiso y los pagos de cupones de los certificados Series A son utilizados para amortizar los certificados hasta que se paguen por completo

v. El bajo nivel de moras de más de 90 días -- menos del 5% de los balances actuales de las carteras -- y una fuerte mejora crediticia, con niveles de sobre aforo que exceden el 28% para todas las emisiones.

METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN

La principal metodología utilizada en estas calificaciones se titula "Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas Respaldadas por Hipotecas (RMBS)", y fue publicada en agosto de 2009. Moody's también considera los riesgos opertivos establecidos en esta acción de calificación. Para obtener una copia de estas metodologías, favor de visitar la página de Políticas Crediticias en www.moodys.com. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para calificar a este emisor también se encuentran en el sub-directorio de Metodologías de Calificación de la página web de Moody's.

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs, por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la guía de implementación de calificaciones de Moody's titulada "Mapeo de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's" publicada en agosto de 2010.

DIVULGACIONES REGULATORIAS

Las calificaciones crediticias en escala global indicadas en este comunicado de prensa emitidas por una afiliada de Moody's fuera de la Unión Europea se consideran equivalentes por extensión para la Unión Europea y por lo tanto están disponibles para uso regulatorio en la Unión Europea. Para mayor información sobra la equivalencia en la Unión Europea y sobre la oficina de Moody's que emitió la calificación crediticia en particular, favor de entrar a www.moodys.com.

FOVISSSTE - TFOVIS 09U

FOVISSSTE - TFOVIS 09-2U

FOVISSSTE - TFOVIS 09-3U

FOVISSSTE - TFOVIS 10U

FOVISSSTE - TFOVIS 10-2U

FOVISSSTE - TFOVIS 10-3U

FOVISSSTE - TFOVIS 10-4U

FOVISSSTE - TFOVIS 11-U

FOVISSSTE - TFOVIS 11-2U

FOVISSSTE - TFOVI E11U

Para las calificaciones emitidas en un programa, series o categoría de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación con cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Para las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de respaldo, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación con la acción de calificación asignada al proveedor de respaldo y en relación con cada acción de calificación particular para títulos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de respaldo. Para calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y con relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso siempre que la estructura de la emisión y los términos no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad para el respectivo emisor en www.moodys.com.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre el emisor u obligación es satisfactoria con el objetivo de asignar una calificación crediticia.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza en la asignación de una calificación de crédito sea de calidad suficiente y de fuentes confiables; Moody's considera como confiables, cuando corresponde, a fuentes externas. Sin embargo, Moody's no puede verificar ni verifica en forma independiente, audita o valida -en todos los casos- la información recibida durante el proceso de calificación.

Favor de consultar los Símbolos de Calificación y Definiciones de Moody's en la Página Rating Process en www.moodys.com para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y de recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación. La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas Calificaciones Crediticias data de tiempos antes de que las Calificaciones Crediticias de Moody's Investors Service fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's Investors Service proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de revelación de calificaciones en nuestro portal moodys.com.

Favor de visitar nuestro portal www.moodys.com para consultar las actualizaciones sobre cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que haya emitido la calificación.

Tercer Contacto:

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Structured Finance Group
Moody's de México, SA de CV
Paseo de las Palmas No. 405 -502
Lomas de Chapultepec
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Asst Vice President - Analyst
Structured Finance Group
Moody's Investors Service, Inc.
250 Greenwich Street
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JOURNALISTS: 212-553-0376
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Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
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Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
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Col. Lomas de Chapultepec
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Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. (“MJKK”) es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody’s Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody’s SF Japan K.K. (“MSFJ”) es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY250.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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