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Rating Action:

Moody's confirma la calificación senior garantizada de Newland en B2, la perspectiva es negativa

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18 May 2010

$220 millones de dólares en instrumentos afectados

New York, May 18, 2010 -- Moody's confirmó la calificación senior garantizada de Newland International Properties, Corp. de B2 y cambió la perspectiva a negativa. Esto concluye la revisión de Moody's iniciada el 5 de abril de 2010.

La confirmación de la calificación refleja la exitosa resolución de Newland de un faltante en la cuenta en plica de construcción de aproximadamente $27 millones de dólares, que se requirió a los desarrolladores restituyeran dentro de los diez días siguientes a la recepción del Reporte de Evaluación del Ingeniero Independiente (recibido el 3 de mayo de 2010). La falta de pago del faltante requerido por parte de los desarrolladores hubiese constituido un evento de incumplimiento bajo el acta de emisión y, como resultado, el bono tiene que pagarse inmediatamente.

Asimismo la compañía concluyó exitosamente una solicitud de consentimiento que fue lanzada el 6 de mayo de 2010 (y que expiró el 14 de mayo de 2010) para hacer ciertas modificaciones a la documentación de la emisión, incluyendo la modificación de las definiciones de Indicadores de Colateralización y Retiro, para permitir que los fondos depositados fluyan a través de las Cuentas de Colateral de manera más rapida y modificar el requerimiento de retener en depósito una cantidad equivalente al doble del monto del siguiente pago de intereses y principal. Adicionalmente, Newland negoció exitosamente un techo para regalías con respecto a la venta de unidades pagadas a Trump de acuerdo con un contrato de licencia, lo cual ocasiona una reducción en las comisiones totales de $11.5 millones de dólares. También se anunció una venta en paquete de 27 unidades por aproximadamente $6.1 millones de dólares con una opción de redención a un año para recomprar las unidades por aproximadamente $7 millones de dólares.

La perspectiva negativa de la calificación refleja las preocupaciones de Moody's con respecto a la cobranza de saldos remanentes en las unidades de hotel y condominio vendidas cuando se terminen y entreguen, especialmente porque la entrega de unidades comienza a principios de 2011. Adicionalmente, todavía existe incertidumbre en torno a la capacidad de generación de efectivo del proyecto para sostener todos los pagos de intereses de los bonos en los próximos doce meses.

No es probable un alza de la calificación en estos momentos ya que el proyecto no está totalmente construido y no se han entregado las unidades. A pesar de la sustancial preventa realizada, todavía existe incertidumbre en torno a la cobranza que se logrará cuando se entreguen las unidades, las ventas totales y los recursos de las ventas, así como la perspectiva económica global. Moody's tomó en cuenta que la construcción del proyecto se fondea en su totalidad con los recursos de la emisión de notas. Estos fondos se encuentran en una cuenta en plica. Adicionalmente, Moody's reconoce que Trump Ocean Club es uno de los pocos proyectos de esto estilo que continua viable durante la crisis económica, ya que la gerencia de Newland ha podido manejar el proceso de construcción y ventas exitosamente al igual que mantenerse en cumplimiento con todos sus requerimientos financieros. Podría generarse una baja de la calificación por cualquier acción equivocada que se tome en cuanto a la construcción que ocasione el retraso de la entrega de unidades que se tiene planeada actualmente. De presentarse dificultades con los pagos futuros de intereses de los bonos también podría generar presión negativa en la calificación, aunque Moody's considera que esto no es factible debido a las recientes modificaciones que se hicieron a la documentación de los bonos. Finalmente, cualquier problema con el proceso de entrega de las unidades, incluyendo adjudicaciones por arriba de la tasa de 5% actualmente proyectada, también ocasionaría una baja de la calificación.

La siguiente calificación fue confirmada con perspectiva negativa:

Newland International Properties, Corp. -- calificación de deuda senior garantizada, en B2

La última acción de calificación de Moody's con respecto a Newland fue el 5 de abril de 2010, cuando Moody's bajó la calificación de Newland a B2 de B1 y colocó la calificación en revisión para posible baja adicional.

Newland International Properties Corp. es una sociedad anónima constituida bajo las leyes de la República de Panamá. Newland es una compañía desarrolladora inmobiliaria establecida para desarrollar el proyecto "Trump Ocean Club International Hotel & Tower" en la Ciudad de Panamá, Panamá. El Trump Ocean Club está siendo desarrollado como una torre de lujo multi-usos, con vista al Océano Pacífico, con condominios residenciales de lujo, un condominio de hotel, un limitado número de oficinas, amenidades para esparcimiento de primer mundo. El Trump Ocean Club está localizado en la Península Punta Pacífica de la Ciudad de Panamá, en un espacio de aproximadamente 2.8 acres (11,200 metros cuadrados) de tierra, incluyendo aproximadamente 295 pies lineales (90 metros lineales) frente al mar.

Las calificaciones de Newland fueron asignadas evaluando factores que consideramos relevantes para el perfil crediticio del emisor, tales como i) el riesgo de negocio y posición competitiva de la compañía en comparación con otros de su industria, ii) la estructura de capital y riesgo financiero de la compañía, iii) el desempeño proyectado de la compañía en el corto a mediano plazo, y iv) los antecedentes del equipo directivo y tolerancia de riesgo. Estos atributos fueron comparados contra los de otros emisores dentro y fuera de la industria principal de Newland y consideramos que las calificaciones de la compañía son comparables con las de otros emisores con riesgo crediticio similar.

Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en el proceso para calificar a Newland también se encuentran disponibles en el subdirectorio de Rating Methodologies en el sitio web de Moody's.

New York
Griselda Bisono
Analyst
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

New York
Philip Kibel
Senior Vice President
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Moody's confirma la calificación senior garantizada de Newland en B2, la perspectiva es negativa
No Related Data.
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