Mexico, April 05, 2013 -- Moody's de México confirmó la calificación de corto
plazo en escala nacional de México de MX-2, la calificación
de corto plazo en escala global, moneda local de Not Prime,
la calificación de emisor en escala nacional de México de
Baa1.mx y la calificación de emisor en escala global,
moneda local de B1 de Grupo GICSA, S.A. de C.V.
(GICSA). La perspectiva es estable. Esta acción concluye
la revisión iniciada por Moody's el 19 de septiembre de 2012.
FUNDAMENTO DE LAS CALIFICACIONES
Estas acciones de calificación reflejan la consumación de
la venta de 15 propiedades y los derechos a operar y utilizar el espacio
comercial en una terminal de marina y área portuaria a Fibra Uno
en el 3T 2012. GICSA celebró un contrato de administración
a siete años con Fibra Uno y continuará operando los activos.
Adicionalmente, Grupo GICSA vendió la mayoría de sus
proyectos de condominios residenciales de lujo, que era un segmento
de negocio volátil y de altos requerimientos de capital,
y no tiene planes de construir este tipo de producto en el futuro.
Ahora GICSA es un desarrollador más pequeño y más
enfocado, con inversiones en centros comerciales, oficinas
y naves industriales, que generan un flujo estable de ingresos a
partir de arrendamientos recurrentes de largo plazo. Estos factores
positivos se contrarrestan por el débil perfil de liquidez de la
compañía, el cual genera un limitado colchón
para insuficiencias de efectivo imprevistas. La compañía
tiene una muchos proyectos en desarrollo y depende del financiamiento
puente sin recurso que está garantizado por los proyectos.
Adicionalmente, la compañía tiene un programa de papel
comercial por $400 millones de pesos, el cual se utiliza
para necesidades de capital de trabajo de corto plazo. GICSA es
una compañía privada y no ha accedido a los mercados públicos
de bonos o capital.
La perspectiva estable de las calificaciones incorpora la expectativa
de Moody's de que los indicadores crediticios GICSA permanecerán
cuando menos a los niveles esperados y/o continuarán mejorando
conforme la compañía continúe mejorando e incrementando
su cartera propia, al mismo tiempo que administra prudentemente
sus proyectos en desarrollo y cuando menos mantiene sus márgenes
operativos. Moody's monitoreará las inversiones oportunistas
de GICSA, así como su estrategia de crecimiento y el fondeo
de la misma.
Moody's indicó que la generación de presión al alza
en las calificaciones tendrá que estar predicada por el avance
exitoso y continuo de su estrategia de desarrollo y crecimiento,
junto con importantes mejoras en el perfil crediticio de la compañía,
incluyendo: una reducción de la deuda garantizada que se
acerque más a 30% a partir de la eliminación de gravámenes
de ciertos activos y la mejora en el perfil de liquidez de la compañía
en general, a manera que los vencimientos de deuda promedio ponderados
se acerquen más al 20-25% de la deuda total.
La agresiva estrategia de crecimiento y fondeo de la compañía,
junto con su limitado historial de acceso a los mercados públicos
de deuda, representan un desafío para la mejora de las calificaciones
en el mediano plazo. Podría generarse presión a la
baja por cualquier acción equivocada que se tomara con respecto
a sus proyectos en desarrollo o planes de crecimiento, de tal forma
que se ocasionara una reducción de ingresos de 10% o mayor.
Adicionalmente, acciones equivocadas importantes con respecto a
la administración de sus proyectos en desarrollo, que provoquen
que los retornos disminuyan más de 15%, que la ocupación
proyectada baje más de 10% y que se deteriore el perfil
crediticio de GICSA a manera que la cobertura de gastos fijos caiga por
debajo de 1.5X y la Deuda Neta/EBITDA incremente por encima de
7.0x, también podrían ejercer presión
a la baja en las calificaciones.
Las siguientes calificaciones fueron confirmadas con perspectiva estable:
Grupo GICSA, S.A. de C.V. -- calificación
de corto plazo en escala nacional de MX-2; calificación
de corto plazo en escala global, moneda local de Not Prime;
calificación de emisor en escala nacional de Baa1.mx y calificación
de emisor en escala global, moneda local de B1.
GICSA, con sede en la Ciudad de México, México,
es un propietario, operador y desarrollador de inmuebles en México.
La compañía es propietaria de una cartera de centros comerciales,
oficinas y naves industriales con arrendamientos recurrentes, así
como de proyectos en desarrollo.
La principal metodología utilizada en estas calificaciones fue
la Metodología de Calificación Global de Moody's para
los REITs y Otras Firmas de Propiedad Comercial, publicada en julio
de 2010. Favor de entrar a la página de Credit Policy en
www.moodys.com.mx para obtener una copia de esta
metodología.
Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas
en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre
emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado,
lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación
entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones
en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables
contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino
únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores
de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas
por un modificador de país ".nn" que indica
el país al que se refieren, como ".mx"
en el caso de México. Para mayor información sobre
el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional,
favor de consultar la Metodología de Calificación de Moody's
publicada en octubre de 2012 y titulada "Correspondencia de las
Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global
de Moody's".
REVELACIONES REGULATORIAS
Las fuentes de información utilizadas para determinar la calificación
crediticia son las siguientes: partes involucradas en las calificaciones,
información pública, e información confidencial
propiedad de Moody's Investors Service.
La calificación fue revelada a la entidad calificada antes de su
publicación.
La fecha de la última Acción de Calificación fue
el 19 de septiembre de 2012, cuando Moody's colocó la calificación
en escala nacional de MX-2, la calificación de emisor
en escala nacional de Baa1.mx y la calificación de emisor
en escala global, moneda local de B1 en revisión con dirección
incierta. Moody's afirmó la calificación de
corto plazo en escala global, moneda local de Not Prime.
Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie
o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones
regulatorias relevantes en relación a cada calificación
de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda
emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones
son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo
con las prácticas de calificación de Moody's.
Con respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora
de soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes
en relación a la acción de calificación referente
al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación
particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones
crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a
calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones
regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional
asignada y en relación a la calificación definitiva que
podría ser asignada con posterioridad a la emisión final
de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos
de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación
de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado
la calificación. Para mayor información, favor
de consultar la pestaña de calificaciones en la página del
emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.
Con respecto a cualquier entidad y/o instrumento calificado afectado que
reciba apoyo crediticio directo de la(s) principal(es) entidad(es) a que
se refiere esta acción de calificación, y cuyas calificaciones
pudieran cambiar como resultado de esta acción de calificación,
las revelaciones regulatorias serán aquellas asociadas con la entidad
garante. Existen excepciones a este enfoque para efectos de las
siguientes revelaciones, en caso de ser aplicables en la jurisdicción:
Servicios Auxiliares, Revelación a la entidad calificada,
Revelación de la entidad calificada.
Esta Calificación está sujeta a ser modificada al alza/baja
con base en cambios futuros en la situación financiera del Emisor/Instrumento,
y cualquier modificación se hará sin que Moody's de
México, S.A. de C.V. acepte responsabilidad
alguna en consecuencia.
Moody's considera que la calidad de la información disponible
sobre la entidad, obligación o crédito calificado
es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.
Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información
que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad
y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo,
cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo,
Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en
toda ocasión, verificar o validar de manera independiente
la información que recibe en su proceso de calificación.
Favor de entrar a Símbolos y Definiciones de Calificaciones de
Moody's en la pestaña de Proceso de Calificación www.moodys.com.mx
para mayor información sobre el significado de cada categoría
de calificación y la definición de incumplimiento y recuperación.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última
acción de calificación y el historial de calificación.
La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones
data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran
totalmente digitalizadas y es posible que no exista información
exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha
que considera que es la más confiable y exacta con base en la información
que tiene disponible. Para mayor información, visite
nuestra página de "revelaciones de calificación"
en nuestro portal www.moodys.com.mx.
Favor de entrar a www.moodys.com.mx para actualización
de cambios del analista líder de calificación y de la entidad
legal de Moody's que emitió la calificación.
Las calificaciones asignadas por Moody's de México son opiniones
respecto de la calidad crediticia de los instrumentos y/o sus emisores
y no son una recomendación para invertir en dichos instrumentos
y/o emisor.
Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre
la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria
para efectos de emitir una calificación.
Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información
que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad
y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo,
cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo,
Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda
ocasión, verificar o validar de manera independiente la información
que recibe en su proceso de calificación.
Favor de consultar "Moody's Rating Symbols and Definitions" en la Página
"Rating Process" en www.moodys.com para mayor información
sobre el significado de cada categoría de calificación y
la definición de incumplimiento y recuperación.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última
acción de calificación y el historial de calificación.
La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones
data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente
digitalizadas y es posible que no exista información exacta.
Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que
es la más confiable y exacta con base en la información
que tiene disponible. Para mayor información, visite
nuestra página de "ratings disclosure" en nuestro portal www.moodys.com.
Favor de entrar a www.moodys.com para actualización
de cambios del analista líder de calificación y de la entidad
legal de Moody's que emitió la calificación.
Las calificaciones emitidas por Moody's de México son opiniones
de la calidad crediticia de instrumentos y/o sus emisores y no son una
recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar las
revelaciones regulatorias adicionales de cada calificación crediticia.
Philip Kibel
Senior Vice President
Commercial Real Estate Finance
Moody's Investors Service, Inc.
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
Nick Levidy
MD - Structured Finance
Commercial Real Estate Finance
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653
Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700
Moody's confirma las calificaciones de GICSA en Baa1.mx; perspectiva estable
