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Rating Action:

Moody's erteilt A1-Rating für GEWOBAG Wohnungsbau-AG Berlin

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Global Credit Research - 03 Jul 2015

Erstmalige Ratingerteilung für GEWOBAG Wohnungsbau-AG Berlin

Note: On July 07, 2017, the press release was corrected as follows: the location for the first contact was updated to “Moody's Investors Service EMEA Limited.” Revised release follows.

London, 03 July 2015 -- Moody's Public Sector Europe (MPSE) hat heute erstmals ein langfristiges Emittentenrating von A1 für die GEWOBAG Wohnungsbau-AG Berlin (GEWOBAG) erteilt. Der Ratingausblick ist stabil.

Die GEWOBAG ist ein kommunales Wohnungsunternehmen der Stadt Berlin, tätig in der Hauptstadt Berlin. Berlin -- als Stadtstaat -- verfügt sowohl über den Status einer Kommune (Stadt) als auch eines Landes.

RATINGBEGRÜNDUNG

ENTSCHEIDUNGSGRUNDLAGE FÜR DAS RATING

Das für die GEWOBAG erteilte A1-Emittentenrating ist Ausdruck 1. des soliden institutionellen Rahmens mit guter Aufsicht; 2. des recht risikoarmen Geschäftsprofils und Betriebsmodells mit einem Schwerpunkt auf der Vermietung von Wohnraum zu moderaten Mieten, einschließlich Sozialwohnungen, die besonderer Regulierung unterliegen; 3. des für die Wohnungswirtschaft durchschnittlichen Verschuldungsgrades und der erwarteten ausreichenden Zinsdeckungsquoten; 4. der relativ niedrigen Rentabilitätskennzahlen, was auf das öffentliche Mandat der Stadt Berlin zur Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum zurückzuführen ist und sich in diversen vertraglichen Vereinbarungen mit der Stadt niederschlägt; sowie 5. der - gemessen am Volumen der ausstehenden Finanzschulden - aktuell geringen Liquiditätsausstattung, was durch den beträchtlichen Bestand an nicht belastetem Immobilienvermögen und ein gewisses Maß an Ausgabenflexibilität abgemildert wird. Das Rating berücksichtigt ferner eine hohe Wahrscheinlichkeit außerordentlicher Unterstützung seitens des Landes Berlin für den Fall, dass sich bei der GEWOBAG ein akuter Liquiditätsengpass ergibt.

Im GEWOBAG-Rating kommt eine Kombination aus folgenden Faktoren zum Tragen: 1. eine Basiskreditrisikoeinschätzung (Baseline Credit Assessment, BCA) von a3 und 2. eine hohe Wahrscheinlichkeit außerordentlicher Unterstützung durch das Land Berlin (Aa1, stabil) als Eigentümerin im Falle eines akuten Liquiditätsengpasses bei der GEWOBAG.

Die GEWOBAG ist in der Bundeshauptstadt Berlin vornehmlich auf dem Gebiet der Vermietung von Wohnungen tätig. Mit einem Bestand von annähernd 60.000 Wohnungen ist sie die zweitgrößte der sechs Berliner kommunalen Unternehmen, die sich in diesem Bereich betätigen. Die GEWOBAG weitet ihren Wohnungsbestand kontinuierlich aus, indem sie existierende Bauprojekte oder bestehende Immobilien übernimmt, sowie zum Teil aber auch durch eigene Neubauten. Aktuell peilt die GEWOBAG an, ihren Bestand mittelfristig auf 65.000 Wohnungen zu erhöhen.

Der institutionelle Rahmen für den kommunalen (inklusive sozialen) Wohnungsbau wird als stark erachtet. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften in Berlin agieren zumeist als eine Art von öffentlichen Unternehmen der Daseinsvorsorge, die sich an politische Vorgaben in Bezug auf die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum und Sozialwohnungen halten müssen. Zu dem starken institutionellen Rahmen für die kommunalen Wohnungsgesellschaften in Berlin kommt die Tatsache, dass die GEWOBAG von ihrer Eigentümerin, der Stadt Berlin, quasi mit einem öffentlichen Mandat ausgestattet wurde. Dies zeigt sich an bestimmten vertraglichen Vereinbarungen mit der Stadt, aber auch an manchen anzustrebenden Zielvorgaben der Stadt.

Die Einkünfte der GEWOBAG bestehen hauptsächlich aus den Mieteinnahmen, die zwar von der Gesellschaft festgelegt werden, hierbei aber - abhängig von den marktüblichen Mieten - über einen gewissen Spielraum verfügt. Die Mieten für staatlich geförderte Wohnungen (insbesondere sozialer Wohnungsbau) sind stärker reguliert. Die staatlich regulierten Aktivitäten im Rahmen der Bereitstellung von sozialem Wohnraum werden zwar als nicht gewinnorientiert erachtet, leisten jedoch einen stabilen Beitrag zu den erzielten Einnahmen.

Das Finanzprofil der GEWOBAG orientiert sich an den Anforderungen der Stadt. Die ausgewiesene Beleihungsquote (LTV) lag zum Jahresende geringfügig über 50 % und wird sich auch in Zukunft auf diesem Niveau bewegen. Zurückzuführen ist dies auf die Tatsache, dass das öffentliche Mandat der Eigentümerin auch ambitionierte Investitionspläne und Wachstumsziele beinhaltet, die sich mittelfristig negativ auf die Rentabilitäts- und Verschuldungskennzahlen auswirken könnten.

Mit ausstehenden Finanzverbindlichkeiten in Höhe von EUR 1,756 Mrd. per Dezember 2014 (EUR 1,647 Mrd. per Dezember 2013) verfügt die Gesellschaft über ausstehende Verbindlichkeiten in beträchtlicher Größenordnung. Diese Zahlen bewegen sich jedoch auf einem für die Wohnungswirtschaft durchschnittlichen Niveau. Die Gebäude im Bestand der GEWOBAG zeichnen sich durch lange Lebenszyklen aus und befinden sich generell in gutem Zustand.

Die Gesellschaft verfügte zum Jahresende 2014 über eine relativ geringe Liquiditätsausstattung, die sich aus Barmitteln i.H.v. EUR 29,6 Mio. und zwei Kreditlinien (über EUR 40 Mio. bzw. EUR 20 Mio.) zusammensetzt. Ihre nicht belasteten Aktiva im Wert von mehr als EUR 300 Mio. per Dezember 2014 ermöglichen der GEWOBAG allerdings einen guten Zugang zu Bankkrediten. Aktuell unterhält sie langjährige Beziehungen zu bis zu zehn Kernhausbanken sowie weiteren etwa 20 Finanzinstituten.

Die Flexibilität auf der Einnahmenseite ist aufgrund der üblicherweise vertraglich fixierten (bzw. regulierten) Mietpreise etwas geringer ausgeprägt. Auf der Ausgabenseite profitiert die GEWOBAG hingegen, da Investitionen und Gebäudeunterhaltung von Natur aus ein höheres Maß an Flexibilität aufweisen.

ENTSCHEIDUNGSGRUNDLAGE FÜR DEN STABILEN RATINGAUSBLICK

In dem stabilen Ratingausblick äußern sich das grundsätzlich vorhersehbare Geschäftsumfeld, unsere mittelfristige Einschätzung bezüglich des Finanzprofils sowie der Ausblick für das Rating des Landes Berlin.

WODURCH KÖNNTE SICH DAS RATING VERBESSERN?

Aufwärtsdruck könnte sich aus einem der folgenden Faktoren oder aus einer Kombination aus diesen ergeben: 1. aus einer Verbesserung des institutionellen Rahmens, einschließlich des öffentlichen Mandats, das dem Geschäftsbetrieb der Gesellschaft zugrunde liegt; 2. aus einem stärkeren Finanzprofil; oder 3. aus einer Erhöhung des Unterstützungsgrades oder einer Stärkung des Kreditprofils des Landes Berlin.

WODURCH KÖNNTE SICH DAS RATING VERSCHLECHTERN?

Abwärtsdruck könnte sich aus einem der folgenden Faktoren oder aus einer Kombination aus diesen ergeben: 1. aus einem schwächeren institutionellen Rahmen; 2. aus einem schwächeren Finanzprofil infolge eines Anstiegs der Verschuldung, was sich in der Beleihungsquote (LTV) oder einer Hinwendung zu risikoreicheren Aktivitäten niederschlagen würde; oder 3. aus einem generellen Rückgang des Unterstützungsgrades von Seiten der Eigentümerin oder einer Abschwächung des Kreditprofils des Landes Berlin.

Die Methodik, die diesem Rating im Wesentlichen zugrunde liegt, wurde im Oktober 2014 unter dem Titel Government-Related Issuers" veröffentlicht. Ein Exemplar dieser Ratingmethodik findet sich auf den Moody's-Seiten im Internet (www.moodys.com) unter der Rubrik Credit Policy".

Dies ist eine deutsche Übersetzung der englischen Pressemitteilung Rating Action: Moody's assigns A1 rating to GEWOBAG Wohnungsbau-AG Berlin". Bei Unstimmigkeiten zwischen der deutschen und englischen Fassung ist allein der englische Ausgangstext maßgeblich.

ERFÜLLUNG AUFSICHTSRECHTLICHER OFFENLEGUNGSPFLICHTEN

In Bezug auf Ratings, die für ein Programm, eine Serie oder Klasse/Kategorie von Schuldverschreibungen erteilt werden, enthält diese Mitteilung bestimmte, gemäß den aufsichtsrechtlichen Offenlegungspflichten bereitgestellte Informationen in Bezug auf die Ratings für alle anschließend begebenen Anleihen oder Notes, die derselben Serie oder Klasse/Kategorie angehören bzw. im Rahmen eines Programms begeben werden, dessen Ratings im Einklang mit den Ratingpraktiken bei Moody's ausschließlich aus bestehenden Ratings abgeleitet werden. In Bezug auf Ratings, die für einen Unterstützungsgeber erteilt werden, enthält diese Mitteilung bestimmte, gemäß den aufsichtsrechtlichen Offenlegungspflichten bereitgestellte Informationen in Bezug auf die den Unterstützungsgeber betreffende Ratingaktion sowie in Bezug auf jede Ratingaktion zu Wertpapieren, deren Ratings aus dem Rating für den Unterstützungsgeber abgeleitet werden. In Bezug auf vorläufige Ratings enthält diese Mitteilung bestimmte, gemäß den aufsichtsrechtlichen Offenlegungspflichten bereitgestellte Informationen in Bezug auf das erteilte vorläufige Rating sowie in Bezug auf ein endgültiges Rating, das im Anschluss an die letztendliche Begebung der Schuldverschreibungen u. U. erteilt wird, sofern sich vor der Erteilung des endgültigen Ratings keine Änderungen an der Transaktionsstruktur oder den Ausstattungsmerkmalen ergeben haben, die sich auf das Rating ausgewirkt hätten. Nähere Informationen hierzu finden Sie unter www.moodys.com auf den jeweiligen Internetseiten zu diesem Emittenten/Unternehmen unter der Rubrik Ratings".

Im Falle betroffener Wertpapiere oder gerateter Unternehmen, die unmittelbare Bonitätsunterstützung durch das bzw. die Unternehmen erhalten, auf die sich diese Ratingaktion primär bezieht, und deren Ratings sich infolge dieser Ratingaktion ändern können, gelten entsprechend die aufsichtsrechtlichen Offenlegungspflichten des Garantiegebers. Ausnahmen hiervon bestehen für folgende Offenlegungen, sofern für das jeweilige Land zutreffend: Zusatzleistungen (Ancillary Services), Offenlegungen gegenüber dem gerateten Unternehmen, Offenlegungen durch das geratete Unternehmen.

Folgende Informationen ergänzen die Passage zu Interessenkonflikten (Disclosure 10 - Information Relating to Conflicts of Interest as required by Paragraph (a)(1)(ii)(J) of SEC Rule 17g-7") im Abschnitt zu den für jedes Rating gemäß den aufsichtsrechtlichen Offenlegungspflichten unter www.moodys.com auf der Internetseite zu dem betreffenden Emittenten/Unternehmen unter der Rubrik Ratings" bereitgestellten Informationen:

Moody's wurde im zuletzt abgelaufenen Geschäftsjahr von der Person, die Moody's für die Erteilung des Ratings bezahlt hat, für keine sonstigen Leistungen außer der Erteilung dieses Ratings bezahlt.

Sämtliche in dieser Pressemitteilung enthaltenen Informationen, die im Rahmen der aufsichtsrechtlichen Offenlegungspflichten bereitgestellt werden, beziehen sich auf das Rating sowie gegebenenfalls auf den damit verbundenen Ratingausblick bzw. die damit verbundene Ratingüberprüfung.

Moody's Public Sector Europe ist der Firmenname der Moody's Investors Service EMEA Limited, einer in England unter der Handelsregisternummer 8922701 eingetragenen Gesellschaft, die als Teil von Moody's Investors Service innerhalb der Moody's-Unternehmensgruppe tätig ist.

Aktuelle Informationen über Veränderungen beim Hauptanalysten oder der juristischen Person, von der das Rating erteilt wurde, finden Sie auf der Moody's-Website unter www.moodys.com. Zusätzliche Informationen, die den aufsichtsrechtlichen Offenlegungspflichten für alle Ratings unterliegen, finden sich unter www.moodys.com auf der Seite des betreffenden Emittenten bzw. Unternehmens unter der Rubrik "Ratings".

Juliane Sarnes
Associate Analyst
Sub-Sovereign Group
Moody's Investors Service EMEA Limited
One Canada Square
Canary Wharf
London E14 5FA
United Kingdom
JOURNALISTS: 44 20 7772 5456
SUBSCRIBERS: 44 20 7772 5454

David Rubinoff
MD - Sub-Sovereigns
Sub-Sovereign Group
JOURNALISTS: 44 20 7772 5456
SUBSCRIBERS: 44 20 7772 5454

Harald Sperlein
Vice President - Senior Analyst
Sub-Sovereign Group
JOURNALISTS: 44 20 7772 5456
SUBSCRIBERS: 44 20 7772 5454

Releasing Office:
Moody's Investors Service EMEA Ltd.
One Canada Square
Canary Wharf
London E14 5FA
United Kingdom
JOURNALISTS: 44 20 7772 5456
SUBSCRIBERS: 44 20 7772 5454

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