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Announcement:

Moody's: sin impacto las calificaciones de los CBs SCOTICB 08 por nuevo producto solución a ser aplicado a créditos hipotecarios vencidos que respaldan esta transacción

25 Oct 2011

Mexico, October 25, 2011 -- Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) indicó que la propuesta de Scotiabank Inverlat S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Scotiabank Inverlat (Scotiabank Inverlat) de ofrecer un nuevo producto solución a créditos hipotecarios vencidos (+90 días de morosidad) que forman parte de los activos bursatilizados que respaldan los Certificados Bursátiles (CBs) SCOTICB 08 no ocasionaría, a esta fecha y por sí sola, una baja o retiro de las calificaciones que actualmente tienen los CBs SCOTICB 08: Baa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local) y Aaa.mx (sf) (Escala Nacional de México). Scotiabank Inverlat es administrador primario en esta transacción. El producto solución aquí mencionado consiste en la aplicación de un descuento al saldo insoluto de un crédito hipotecario vencido si es liquidado por el deudor.

Scotiabank Inverlat solicitó a Moody's una opinión sobre si las calificaciones asignadas por Moody's a la transacción SCOTICB 08 bajarían o serían retiradas como resultado de la ejecución del producto solución. Moody's opinó que este producto propuesto no tendría, por sí solo y a esta fecha, un efecto adverso en la calidad crediticia de los CBs calificados. Moody's no expresó una opinión sobre si la propuesta del producto solución de liquidación con descuento pudiera tener otros efectos no-crediticios. La opinión de Moody's se basó, en parte, en la descripción del administrador de cómo espera implementar este producto a los créditos hipotecarios bursatilizados vencidos. Adicionalmente, la opinión de Moody's no elimina una posible baja o retiro de la calificación de los CBs SCOTICB 08 en el futuro por cualquier motivo, incluyendo la opinión de Moody's sobre la implementación y efectividad de este producto solución y cualquier efecto negativo que pudiera tener en su desempeñó y calidad crediticia.

La opinión de Moody's sobre este producto solución se basó principalmente en (a) su opinión que el uso juicioso de este producto de modificación de créditos no incrementará el monto acumulado de las pérdidas crediticias, (b) la descripción del administrador de cómo espera implementar este producto, y (c) las obligaciones contractuales del administrador, que requieren que las modificaciones sean negociadas individualmente y no como parte de un programa general o masivo. Scotiabank Inverlat indicó que (a) de acuerdo con un análisis de Valor Presente Neto, el descuento máximo que recibiría un crédito hipotecario vencido bajo este producto solución sería de 30% de su saldo insoluto y (b) no más de 3% del total de créditos vencidos serían modificados de esta manera cada mes.

Moody's considera que el desempeño de los CBs SCOTICB 08 ha sido de acuerdo a sus expectativas. Al cierre de agosto de 2011, el factor cartera de esta transacción, es decir, el saldo insoluto de los créditos hipotecarios bursatilizados como porcentaje de su saldo original es todavía alto al estar en 63.8% (74.3% al cierre de agosto de 2010). El nivel de morosidad de cobranza mayor a 90 días, incluyendo el monto acumulado de bienes adjudicados (REO por sus siglas en inglés) y créditos modificados (con otros productos solución) como porcentaje del saldo original de la cartera no han experimentado una elevada volatilidad y registra un 6.6% (comparado con 4.9% al cierre de agosto de 2010). Para esta transacción, Moody's proyectó las pérdidas netas para la transacción SCOTICB 08 --considerando una severidad de la pérdida de 42.4% (mayor al monto de descuento máximo de Scotiabank Inverlat en su propuesta de producto de liquidación con descuento)-- y alcanzó un nivel de 5.9% del saldo insoluto de los créditos bursatilizados. Este nivel se compara con la mejora crediticia por la vida restante de la transacción (incluyendo sobre aforo, reserva de efectivo y el exceso de margen financiero remanente) la cual es equivalente a 21.0% del saldo insoluto de los créditos bursatilizados y consistente con las calificaciones asignadas.

En términos de liquidez, los CBs SCOTICB 08 tienen una cascada doble para pagos de intereses y principal. Por lo tanto, la cobranza mensual de intereses generados por los créditos hipotecarios bursatilizados es usada primero para el pago de los gastos operativos del fideicomiso y luego para el pago de intereses de los CBs. El índice promedio de cobertura de pago de intereses (IC) de los últimos seis meses (después de cubrir los gastos del fideicomiso) se ubica en un un adecuado nivel de 1.25 veces (x). Adicionalmente, esta transacción se beneficia de reserva de efectivo equivalente a 3 meses de pago de intereses que puede ser utilizada para proveer liquidez al fideicomiso. Al considerar esta reserva de efectivo, el IC promedio se ubica en un robusto 4.26x.

La principal metodología para monitorear esta calificación fue " Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas Respaldadas por Hipotecas (RMBS)" publicada en agosto de 2009. Por favor vea la sección de Credit Policy en www.moodys.com para obtener una copia de esta metodología.

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la guía de implementación de calificaciones de Moody's publicada en agosto de 2010 y titulada "Mapeo de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

Rene Ibarra
Vice President - Senior Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Maria Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
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SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
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Mexico, DF 11000
Mexico
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Moody's: sin impacto las calificaciones de los CBs SCOTICB 08 por nuevo producto solución a ser aplicado a créditos hipotecarios vencidos que respaldan esta transacción
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Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Este documento está destinado únicamente a “clientes mayoristas” según lo dispuesto en el artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a “clientes minoristas” según se desprende del artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Las calificaciones crediticias de MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas.

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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY250.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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