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Rating Action:

Moody's toma acciones de calificación sobre cuatro transacciones RMBS de GMAC Financiera

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21 Sep 2010

Mexico, September 21, 2010 -- Moody's de México (Moody's) ha tomado acciones de calificaciones sobre cuatro bursatilizaciones respaldadas por hipotecas residenciales (RMBS) emitidas por GMAC Financiera S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada (GMAC Financiera) en México. El colateral subyacente consiste de créditos de primera prelación, a tasa fija, denominados en UDIS y otorgados principalmente a deudores de bajos recursos.

Administrador Maestro: GMAC Financiera S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada.

Emisor: HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, únicamente en su capacidad de fiduciario.

-- MXMACFW 06U Certificados Serie A: calificaciones de Caa1.mx (sf) (Escala Nacional) y de Caa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local) colocadas en revisión para posible baja; la última acción de calificación ocurrió el 1 de abril de 2009, cuando las calificaciones fueron bajadas a Caa1.mx (sf) de Aa3.mx (sf) y a Caa1 (sf) de Baa3 (sf).

-- MXMACFW 07-2U Certificados Serie B: calificaciones bajadas a Ca.mx (sf) de Caa1.mx (sf) (Escala Nacional) y a Ca (sf) de Caa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local); la última acción de calificación ocurrió el 7 de mayo de 2010, cuando las calificaciones de Caa1.mx (sf) y de Caa1 (sf) fueron colocadas en revisión para posible baja.

-- MXMACFW 07-3U Certificados Serie A: calificaciones bajadas a Ba2.mx (sf) de A3.mx (sf) (Escala Nacional) y a B2 (sf) de Ba3 (sf) (Escala Global, Moneda Local); las calificaciones permanecen bajo revisión para posible baja posterior. La última acción de calificación ocurrió el 30 de abril de 2009, cuando las calificaciones de A3.mx (sf) y de Ba3 (sf) fueron colocadas en revisión para posible baja.

-- MXMACFW 07-4U Certificados Serie B: calificaciones bajadas a Ca.mx (sf) de Caa1.mx (sf) (Escala Nacional) y a Ca (sf) de Caa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local); la última acción de calificación ocurrió el 7 de mayo de 2010, cuando las calificaciones de Caa1.mx (sf) y Caa1 (sf) fueron colocadas en revisión para posible baja.

-- MXMACFW 07-6U Certificados Serie B: calificaciones bajadas a Ca.mx (sf) de Caa3.mx (sf) (Escala Nacional) y a Ca (sf) de Caa3 (sf) (Escala Global, Moneda Local); la última acción de calificación ocurrió el 7 de mayo de 2010, cuando las calificaciones de Caa3.mx (sf) y de Caa3 (sf) fueron colocadas en revisión para posible baja.

FUNDAMENTO DE LAS CALIFICACIONES

MXMACFW 07-2U, MXMACFW 07-3U, MXMACFW 07-4U, MXMACFW 07-6U

Las acciones de calificación sobre las transacciones MXMACFW 07-2U, MXMACFW 07-3U/MXMACFW 07-4U, y MXMACFW 07-6U se basan principalmente en el débil desempeño de las carteras hipotecarias subyacentes y las proyecciones de Moody's del incumplimiento bruto acumulado y las pérdidas esperadas sobre las carteras durante todo el plazo de las transacciones. Las carteras subyacentes continúan mostrado un marcado incremento en morosidad mayor a 90 días, situación que está significativamente por encima de las expectativas iniciales de Moody's considerando el plazo transcurrido de las transacciones.

A agosto de 2010, la morosidad mayor a 90 días, incluyendo los inmuebles recuperados (REOs), como porcentaje del saldo original de la cartera por cada una de las carteras subyacentes, era como sigue:

-- MXMACFW 07-2U: 22.3% después de 41 meses de plazo transcurrido, versus 13.9% hace 12 meses

-- MXMACFW 07-3U, 07-4U: 26.2% después de 37 meses de plazo transcurrido, versus 14.9% hace 12 meses

-- MXMACFW 07-6U: 33.3% después de 35 meses de plazo transcurrido, versus 17.9% hace 12 meses

El deterioro del desempeño ha sido severo durante el último año, con la morosidad de más de 90 días (incluyendo REOs) casi duplicándose en la mayoría de las carteras subyacentes. Sin embargo, las pérdidas acumuladas a la fecha representan menos de 2% del saldo original de la cartera en todos los casos, debido al número relativamente bajo de ventas de REOs reportadas a la fecha. Adicionalmente, todas las transacciones tienen saldos insolutos de las carteras (incluyendo REOs) que están entre 79% y 84% del saldo original de la cartera. Debido a las débiles tendencias de desempeño a la fecha y los altos factores de cartera de cada una de las transacciones, Moody's espera incumplimientos brutos acumulados mucho mayores como porcentaje de la cartera original para el plazo total de las transacciones comparado con los incumplimientos que se han realizado hasta la fecha.

Las proyecciones de incumplimientos brutos acumulados durante la vida de cada transacción son como sigue:

-- MXMACFW 07-2U: 38% del saldo original de la cartera, o 49% del saldo actual

-- MXMACFW 07-3U, 07-4U: 44% del saldo original de la cartera, o 54% del saldo actual

-- MXMACFW 07-6U: 51% del saldo original de la cartera, o 61% del saldo actual

Después de estimar las tasas de incumplimiento bruto proyectadas para el plazo de las transacciones como porcentaje del saldo actual de la cartera, Moody's determinó las pérdidas esperadas asociadas con estos incumplimientos proyectados aplicando un supuesto de severidad de la pérdida sobre el saldo de créditos incumplidos proyectados (los supuestos de severidad varían entre aproximadamente 68-69% en las tres transacciones). Las proyecciones actualizadas de pérdida esperada son como sigue:

-- MXMACFW 07-2U: 33% del saldo actual

-- MXMACFW 07-3U, 07-4U: 37% del saldo actual

-- MXMACFW 07-6U: 42% del saldo actual

Moody's compara estas proyecciones de pérdida con los estimados de soporte crediticio disponible para cada certificado durante el plazo de la transacción (incluyendo subordinación, sobreaforo, y margen de exceso remanente), los cuales son como sigue:

-- MXMACFW 07-2U Serie B: 29% del saldo actual

-- MXMACFW 07-3U Serie A: 33% del saldo actual

-- MXMACFW 07-4U Serie B: 26% del saldo actual

-- MXMACFW 07-6U Serie B: 19% del saldo actual

Con respecto a la variabilidad de las calificaciones de los certificados Serie B bajados a Ca (sf) / Ca.mx (sf) (MXMACFW 07-2U, MXMACFW 07-4U, MXMACFW 07-6U), Moody's hace notar que a la fecha Moody's no prevé bajas adicionales de calificación sobre los certificados. Certificados con recuperaciones entre 35% y 65% generalmente se califican en Ca (sf), mientras que generalmente se esperan recuperaciones de menos del 35% sobre certificados calificados en C (sf). Sin embargo, normalmente se otorga el beneficio de una categoría de calificación para certificados de RMBS mexicanos en riesgo que no experimentan rebajas (write-downs) en el saldo de principal y que se espera que continúen recibiendo pagos de cupones por muchos años. Como resultado, Moody's no prevé bajas adicionales de calificación sobre los certificados afectados bajo este enfoque.

Con respecto a la variabilidad de las calificaciones Ba2.mx (sf)/B2.mx (sf) de los certificados MXMACFW 07-3U Serie A, si las pérdidas esperadas sobre la cartera subyacente aumentaran por aproximadamente 10% (del 37% proyectado actualmente a aproximadamente 41%), probablemente se degrade la calificación de los certificados por una categoría en la escala global.

Las principales fuentes de incertidumbre en los supuestos utilizados están relacionados con el entorno macroeconómico, el tiempo esperado para la recuperación en la economía mexicana y el mercado laboral, y el supuesto de la severidad de la pérdida debido a la limitada información de mercado con respecto a recuperaciones históricas para REOs.

MXMACFW 06U Y MXMACFW 07-3U

La decisión de colocar o mantener las calificaciones de MXMACFW 06U (86% administrado por Su Casita) y MXMACFW 07-3U (43% administrado por Su Casita) en revisión para posible baja refleja las mayores preocupaciones en torno a: i) la estabilidad de Su Casita como administrador de las transacciones RMBS afectadas después de las recientes bajas que realizó Moody's de las calificaciones de emisor de la compañía y su calificación de calidad de administrador, y ii) el desempeño futuro del colateral dado que un mayor riesgo de problemas del administrador podría ocasionar el debilitamiento de las actividades de cobranza, provocando mayor morosidad, menores recuperaciones y mayores pérdidas para las carteras bursatilizadas.

El 13 de septiembre de 2010, Moody's bajó la calificación de emisor en escala global, moneda local de Su Casita a Caa2 de B2 (calificación de emisor en Escala Nacional de México bajada a Caa2.mx de Baa3.mx), y colocó estas calificaciones en revisión para posible baja adicional. Estas acciones de calificación surgieron por el anuncio hecho el 10 de septiembre de que las negociaciones con BBVA Bancomer para comprar una parte de la cartera de crédito de Su Casita fueron concluidas debido a la incapacidad de lograr un acuerdo sobre la valuación. La posición de liquidez actual de Su Casita es débil, ya que la compañía tiene fondos suficientes disponibles para cubrir su deuda existente hasta mediados del 1T 2011, momento en que la compañía enfrentará una insuficiencia de liquidez.

El 15 de septiembre de 2010, Moody's también bajó la calificación de calidad de administrador (SQ por sus siglas en inglés) de Su Casita como administrador de créditos hipotecarios residenciales a SQ4 de SQ3+; la calificación continúa en revisión para posible baja adicional. Esta acción de calificación fue consecuencia de la reciente baja que hizo Moody's de las calificaciones de emisor de Su Casita y las preocupaciones en torno a su estabilidad como administrador. Durante desaceleraciones económicas, la fortaleza financiera de un administrador se vuelve todavía más importante en relación al desempeño de la cartera bajo administración. Existe el riesgo de que una compañía con fortaleza financiera debilitada tenga una limitada capacidad para dedicar suficientes recursos a sostener sus capacidades de administración en un entorno económico difícil.

Durante el periodo de revisión, Moody's se enfocará en el desempeño de las transacciones y el riesgo de una potencial interrupción de administración. Moody's también se enfocará en la capacidad de Su Casita para pagar sus obligaciones de deuda de corto plazo, a la luz del limitado acceso que tiene la compañía a fuentes externas de capital. Adicionalmente, Moody's también monitoreará de cerca la estructura de capital de la compañía y cualquier soporte adicional que pudiera recibir de Sociedad Hipotecaria Federal.

El origen principal de incertidumbre en los supuestos utilizados es la dirección estratégica que tome Su Casita y la magnitud de las posibles interrupciones en la administración.

La principal metodología utilizada para calificar estos certificados fue "Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas Respaldadas por Hipotecas (RMBS)" publicada el 31 de agosto de 2009. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados también se encuentran disponibles en el sitio web de Moody's.

Adicionalmente, Moody's consideró que las capacidades de un administrador de créditos pueden tener un efecto importante -- ya sea positivo o negativo -- en los niveles de pérdidas realizadas en bursatilizaciones de créditos hipotecarios residenciales. Moody's evalúa la capacidad de un administrador de afectar las pérdidas en hipotecas residenciales hoy y en el futuro. La estabilidad financiera de un administrador podría afectar negativamente su capacidad para desempeñar adecuadamente sus funciones como administrador primario de créditos hipotecarios bursatilizados. Adicionalmente, cualquier efecto negativo en la función de administración podría a su vez afectar negativamente el desempeño de los créditos administrados por la compañía.

Adicionalmente, Moody's publica un resumen semanal de crédito estructurado, calificaciones y metodologías de finanzas estructuradas y está disponible para todos los usuarios registrados de nuestro sitio web en www.moodys.com/SFQuickCheck.

Durante los últimos seis meses, Moody's Investors Service no recibió ni tomó en cuenta un reporte de due diligence de un tercero independiente sobre los activos subyacentes o los instrumentos financieros en relación con el monitoreo de las transacciones.

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Favor de consultar la última acción de calificación y el historial de calificación de este emisor en la página del emisor/entidad en Moodys.com.

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Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de valoración y calificación unos honorarios que oscilan entre los JPY200.000 y los JPY350.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses
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