Mexico, December 07, 2016 -- Moody's de México (Moody's) bajó las calificaciones de cuatro
certificados preferentes y confirmó las calificaciones de dos certificados
de un total de cinco bursatilizaciones respaldadas por créditos
hipotecarios ("RMBS" por sus siglas en inglés) patrocinadas por
Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V.
Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R.
(Su Casita) en México en revisión a la baja. El colateral
que respalda las transacciones afectadas consiste de hipotecas a tasa
fija con primera prelación denominados en UDIS o pesos mexicanos
y otorgados principalmente a deudores de bajos ingresos. Esta acción
de calificación concluye la revisión a la baja iniciada
en septiembre de 2016.
Las acciones de calificación son como sigue:
Administrador: PENDULUM, S. DE R.L. DE
C.V.
Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06
Certificado BRHSCCB 06 -- Confirmada en Baa1 (sf) (escala global,
moneda local); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre
de 2016
Certificado BRHSCCB 06 -- Confirmada en Aa1.mx (sf) (escala
nacional); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre
de 2016
Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06-2 y BRHSCCB
06-3
Certificado BRHSCCB 06-2 -- Bajada a Baa3 (sf) de Baa2 (sf)
(escala global, moneda local); colocada en revisión
a la baja el 1 de septiembre de 2016
Certificado BRHSCCB 06-2 -- Bajada a Aa3.mx (sf) de
Aa2.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión
a la baja el 1 de septiembre de 2016
Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06U y BRHSCCB 06-2U
Certificado BRHSCCB 06U -- Bajada a Caa1 (sf) de B1 (sf) (escala
global, moneda local); colocada en revisión a la baja
el 1 de septiembre de 2016
Certificado BRHSCCB 06U -- Bajada a B2.mx (sf) de Baa2.mx
(sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el
1 de septiembre de 2016
Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06-5U y BRHSCCB
06-6U
Certificado BRHSCCB 06-5U -- Bajada a Caa1 (sf) de Ba3 (sf)
(escala global, moneda local); colocada en revisión
a la baja el 1 de septiembre de 2016
Certificado BRHSCCB 06-5U -- Bajada a B2.mx (sf) de
A3.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión
a la baja el 1 de septiembre de 2016
Certificado BRHSCCB 06-6U -- Confirmada en Caa3 (sf) (escala
global, moneda local); colocada en revisión a la baja
el 1 de septiembre de 2016
Certificado BRHSCCB 06-6U -- Confirmada en Caa3.mx
(sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el
1 de septiembre de 2016
Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 07 y BRHSCCB 07-2
Certificado BRHSCCB 07 -- Bajada a Baa2 (sf) de Baa1 (sf) (escala
global, moneda local); colocada en revisión a la baja
el 1 de septiembre de 2016
Certificado BRHSCCB 07 -- Bajada a Aa2.mx (sf) de Aa1.mx
(sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el
1 de septiembre de 2016
FUNDAMENTO DE LAS CALIFICACIONES
Las acciones del día de hoy concluyen la revisión de calificaciones
iniciada en septiembre de 2016 debido a mayores preocupaciones en torno
a i) el desempeño futuro del colateral debido a que a partir de
la transferencia de administración a Pendulum de Santander Vivienda,
se generó un debilitamiento de la cobranza, y ii) posibles
incumplimientos en el pago de intereses debido a la disminución
de la cobranza.
Moody's hace notar el importante deterioro en el desempeño
de las transacciones calificadas, especialmente en los cajones de
morosidad alta, específicamente el de 180+ días,
con un incremento promedio de 13% después de la transferencia.
Esta es una gran preocupación debido a que la recuperación
de los créditos en los cajones de 180+ días es particularmente
difícil en México, donde los procedimientos legales
pueden tardar mucho tiempo y los gastos de adjudicación son muy
elevados. Como consecuencia, la mejora crediticia en la forma
de sobre aforo se ha deteriorado, especialmente en las carteras
denominadas en UDIS, por ejemplo: BRHSCCB 06U y BRHSCCB 06-5U.
Moody's analizó el sobre aforo, pérdidas futuras,
mejora crediticia y disponibilidad de efectivo de cada una de las transacciones.
Durante la revisión de las calificaciones, Moody's
evaluó nuevamente el supuesto de pérdida esperada durante
la vida de las carteras con base en el desempeño del colateral
a la fecha.
Bajo el modelo MILAN, Moody´s primero lleva a cabo un análisis
de la cartera bursatilizada que funciona como colateral. Este análisis
proporcionará: a) las pérdidas esperadas de la cartera
(EL de la cartera) y b) la mejora crediticia derivada del análisis
de Moody´s sobre cada uno de los créditos en particular (MILAN
CE). La EL de la cartera refleja el desempeño esperado bajo
la perspectiva económica actual, mientras que el MILAN CE
expresa el desempeño esperado en un escenario de recesión
severa. Moody´s utiliza los dos resultados del análisis
del portafolio para determinar la distribución de probabilidad
de las pérdidas. En su análisis estructural,
Moody´s utiliza un modelo de flujo de efectivo para evaluar las
características estructurales de cada transacción RMBS tomando
en cuenta cada escenario en la distribución de pérdidas.
Por último, Moody's evalúa el riesgo de incumplimiento
de la contraparte y el riesgo legal para derivar las calificaciones finales.
FACTORES QUE PUDIERAN GENERAR UN ALZA O BAJA DE LAS CALIFICACIONES:
Los factores que pudieran ocasionar una baja de la calificación
incluyen: un deterioro del desempeño del colateral subyacente
que ocasione mayores pérdidas a las esperadas, menor disponibilidad
de efectivo y el debilitamiento de la mejora crediticia que se encuentra
disponible para los certificados.
Los factores que pudieran ocasionar un alza de la calificación
incluyen: una mejora del desempeño del colateral subyacente
que genere menores pérdidas esperadas, una mejor liquidez
y el fortalecimiento de la mejora crediticia que se encuentra disponible
para los certificados.
METODOLOGIA DE CALIFICACIÓN
La principal metodología utilizada en estas calificaciones fue
"Metodología de Moody's para Calificar Operaciones de RMBS en el
contexto MILAN", publicada en Septiembre de 2016. Consulte
la página de Metodologías en www.moodys.com.mx
para obtener una copia de la misma.
Moody's revisó las prácticas de administración de
cartera en las transacciones y las considera adecuadas.
El periodo de tiempo que abarca la información financiera utilizada
para determinar las calificaciones de las emisiones colocadas en revisión
es 17 de abril 2006 a 31 de octubre 2016 (Fuentes de información:
reportes periódicos de cobranza y reportes envío de remesas
producidos por los administradores de cartera, fiduciarios y representantes
comunes)
Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSR por sus siglas en
inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones
y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que
permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación
entre riesgos relativos. Las NSR difieren de las calificaciones
en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables
contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente
contra otras NSR asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro
del mismo país. Las NSR están identificadas por un
modificador de país ".nn" que indica el país al que
se refieren, como ".za" en el caso de Sudáfrica.
Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de
las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la Metodología
de Calificación de Moody's publicada en mayo de 2016 y titulada
"Correspondencia entre calificaciones en escala nacional y calificaciones
en escala global". Aunque las calificaciones en escala nacional
(NSR, por sus siglas en inglés) no tienen un significado
inherente absoluto en términos de riesgo de incumplimiento o pérdida
esperada, se puede inferir una probabilidad histórica de
incumplimiento consistente con una NSR determinada, considerando
la calificación en escala global (GSR, por sus siglas en
inglés) a la que corresponde en ese momento específico.
Para obtener información sobre las tasas de incumplimiento histórico
asociadas con las distintas categorías de calificación en
escala global a lo largo de distintos horizontes de inversión,
favor de consultar esta https://www.moodys.com/researchdocumentcontentpage.aspx?docid=PBC_189530.
REVELACIONES REGULATORIAS
Para una especificación más detallada de los supuestos clave
de calificación y el análisis de sensibilidad de Moody's,
consulte las secciones de Supuestos de la Metodología y Sensibilidad
de los Supuestos en el formato de revelaciones.
Al emitir y monitorear esta calificación, Moody's de México
S.A. de C.V. consideró la existencia
y extensión de los acuerdos y mecanismos, de haberlos,
para alinear los incentivos del originador, administrador,
promotor y garante de los instrumentos con los de sus compradores potenciales.
Las calificaciones crediticias incorporan la perspectiva macroeconómica
de Moody's y sus implicaciones en las variables clave que pudieran incluir,
sin limitar, tasas de interés, inflación,
crecimiento económico, desempleo, desempeño
de contrapartes, disponibilidad de crédito, cambios
en las condiciones competitivas del sector, oferta y demanda y márgenes,
así como cambios específicos del emisor en cuanto a estructura
de capital, posición competitiva, gobierno interno,
perfil de riesgo y liquidez. Cualquier cambio inesperado en estas
variables podría ocasionar cambios en el nivel de la calificación,
incluso de varios escalones. Esta revelación incluye información
adicional sobre la sensibilidad de la calificación ante ciertos
supuestos específicos.
Al emitir y monitorear estas calificaciones, Moody's de México
S.A. de C.V. no tomó en consideración
las calificaciones emitidas por otras agencias calificadoras respecto
de estos emisores/instrumentos o instrumentos subyacentes.
El análisis se basa en una evaluación de las características
del colateral para determinar la distribución de la pérdida
del colateral, es decir, la función que correlaciona
a un supuesto sobre la probabilidad de ocurrencia de cada nivel de pérdida
posible en el colateral. Como segundo paso, Moody's evalua
cada posible escenario de pérdida de colateral utilizando un modelo
que replica las características estructurales relevantes para derivar
pagos y consecuentemente las pérdidas potenciales que finalmente
se atribuyen a cada instrumento calificado. La pérdida que
sufre un instrumento calificado en cada escenario de pérdida de
colateral, ponderada por supuestos sobre la probabilidad de que
ocurran los eventos considerados en dicho escenario, genera la pérdida
esperada del instrumento calificado.
El análisis cuantitativo de Moody's implica una evaluación
de escenarios que estresan factores que contribuyen a la sensibilidad
de las calificaciones y consideran la probabilidad de pérdidas
severas de colateral o flujos de caja deteriorados.
La fuente de información utilizada para esta calificación
es la siguiente: partes involucradas en la calificación.
Las calificaciones fueron reveladas a las entidades calificadas antes
de su publicación.
Para consultar la lista general de fuentes de información utilizadas
en el proceso de calificación y la estructura y proceso de votación
de los comités de calificación responsables de asignar y
monitorear calificaciones, favor de entrar a la pestaña de
Revelaciones en www.moodys.com.mx.
Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie
o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones
regulatorias relevantes en relación a cada calificación
de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda
emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones
son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo
con las prácticas de calificación de Moody's. Con
respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de
soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes
en relación a la acción de calificación referente
al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación
particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones
crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a
calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones
regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional
asignada y en relación a la calificación definitiva que
podría ser asignada con posterioridad a la emisión final
de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos
de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación
de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado
la calificación. Para mayor información, favor
de consultar la pestaña de calificaciones en la página del
emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.mx.
Con respecto a cualquier entidad y/o instrumento calificado afectado que
reciba apoyo crediticio directo de la(s) principal(es) entidad(es) a que
se refiere esta acción de calificación, y cuyas calificaciones
pudieran cambiar como resultado de esta acción de calificación,
las revelaciones regulatorias serán aquellas asociadas con la entidad
garante. Existen excepciones a este enfoque para efectos de las
siguientes revelaciones, en caso de ser aplicables en la jurisdicción:
Servicios Auxiliares, Revelación a la entidad calificada,
Revelación de la entidad calificada.
Esta calificación puede ser modificada al alza/baja con base en
cambios futuros en la situación financiera del Emisor/Instrumento,
y cualquier modificación se hará sin que Moody's de México,
S.A. de C.V. sea responsable en consecuencia.
Las revelaciones regulatorias contenidas en este comunicado de prensa
aplican a la calificación crediticia y, de ser aplicable,
a la perspectiva de la calificación o revisión de calificación
respectiva.
Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre
la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria
para efectos de emitir una calificación.
Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información
que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad
y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo,
cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo,
Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda
ocasión, verificar o validar de manera independiente la información
que recibe en su proceso de calificación.
Favor de entrar a Símbolos y Definiciones de Calificaciones de
Moody's en www.moodys.com.mx para mayor información
sobre el significado de cada categoría de calificación y
la definición de incumplimiento y recuperación.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en www.moodys.com.mx para consultar
la última acción de calificación y el historial de
calificación. La fecha en que fueron publicadas por primera
vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones
de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista
información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona
una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base
en la información que tiene disponible. Para mayor información,
visite nuestro portal www.moodys.com.mx.
Favor de entrar a www.moodys.com.mx para actualización
de cambios del analista líder de calificación y de la entidad
legal de Moody's que emitió la calificación.
Las calificaciones emitidas por Moody's de México son opiniones
de la calidad crediticia de instrumentos y/o sus emisores y no son una
recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor.
Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página
del emisor/entidad en www.moodys.com.mx para consultar
las revelaciones regulatorias adicionales de cada calificación
crediticia.
Gustavo Salaiz
Associate Analyst
Structured Finance Group
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Martin Fernandez Romero
Senior Vice President/Manager
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