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Moody's toma acciones de calificación sobre seis certificados RMBS mexicanos de Hipotecaria Su Casita

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07 Dec 2016

Mexico, December 07, 2016 -- Moody's de México (Moody's) bajó las calificaciones de cuatro certificados preferentes y confirmó las calificaciones de dos certificados de un total de cinco bursatilizaciones respaldadas por créditos hipotecarios ("RMBS" por sus siglas en inglés) patrocinadas por Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R. (Su Casita) en México en revisión a la baja. El colateral que respalda las transacciones afectadas consiste de hipotecas a tasa fija con primera prelación denominados en UDIS o pesos mexicanos y otorgados principalmente a deudores de bajos ingresos. Esta acción de calificación concluye la revisión a la baja iniciada en septiembre de 2016.

Las acciones de calificación son como sigue:

Administrador: PENDULUM, S. DE R.L. DE C.V.

Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06

Certificado BRHSCCB 06 -- Confirmada en Baa1 (sf) (escala global, moneda local); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Certificado BRHSCCB 06 -- Confirmada en Aa1.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06-2 y BRHSCCB 06-3

Certificado BRHSCCB 06-2 -- Bajada a Baa3 (sf) de Baa2 (sf) (escala global, moneda local); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Certificado BRHSCCB 06-2 -- Bajada a Aa3.mx (sf) de Aa2.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06U y BRHSCCB 06-2U

Certificado BRHSCCB 06U -- Bajada a Caa1 (sf) de B1 (sf) (escala global, moneda local); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Certificado BRHSCCB 06U -- Bajada a B2.mx (sf) de Baa2.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 06-5U y BRHSCCB 06-6U

Certificado BRHSCCB 06-5U -- Bajada a Caa1 (sf) de Ba3 (sf) (escala global, moneda local); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Certificado BRHSCCB 06-5U -- Bajada a B2.mx (sf) de A3.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Certificado BRHSCCB 06-6U -- Confirmada en Caa3 (sf) (escala global, moneda local); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Certificado BRHSCCB 06-6U -- Confirmada en Caa3.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Emisor: Hipotecaria Su Casita - BRHSCCB 07 y BRHSCCB 07-2

Certificado BRHSCCB 07 -- Bajada a Baa2 (sf) de Baa1 (sf) (escala global, moneda local); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

Certificado BRHSCCB 07 -- Bajada a Aa2.mx (sf) de Aa1.mx (sf) (escala nacional); colocada en revisión a la baja el 1 de septiembre de 2016

FUNDAMENTO DE LAS CALIFICACIONES

Las acciones del día de hoy concluyen la revisión de calificaciones iniciada en septiembre de 2016 debido a mayores preocupaciones en torno a i) el desempeño futuro del colateral debido a que a partir de la transferencia de administración a Pendulum de Santander Vivienda, se generó un debilitamiento de la cobranza, y ii) posibles incumplimientos en el pago de intereses debido a la disminución de la cobranza.

Moody's hace notar el importante deterioro en el desempeño de las transacciones calificadas, especialmente en los cajones de morosidad alta, específicamente el de 180+ días, con un incremento promedio de 13% después de la transferencia. Esta es una gran preocupación debido a que la recuperación de los créditos en los cajones de 180+ días es particularmente difícil en México, donde los procedimientos legales pueden tardar mucho tiempo y los gastos de adjudicación son muy elevados. Como consecuencia, la mejora crediticia en la forma de sobre aforo se ha deteriorado, especialmente en las carteras denominadas en UDIS, por ejemplo: BRHSCCB 06U y BRHSCCB 06-5U.

Moody's analizó el sobre aforo, pérdidas futuras, mejora crediticia y disponibilidad de efectivo de cada una de las transacciones. Durante la revisión de las calificaciones, Moody's evaluó nuevamente el supuesto de pérdida esperada durante la vida de las carteras con base en el desempeño del colateral a la fecha.

Bajo el modelo MILAN, Moody´s primero lleva a cabo un análisis de la cartera bursatilizada que funciona como colateral. Este análisis proporcionará: a) las pérdidas esperadas de la cartera (EL de la cartera) y b) la mejora crediticia derivada del análisis de Moody´s sobre cada uno de los créditos en particular (MILAN CE). La EL de la cartera refleja el desempeño esperado bajo la perspectiva económica actual, mientras que el MILAN CE expresa el desempeño esperado en un escenario de recesión severa. Moody´s utiliza los dos resultados del análisis del portafolio para determinar la distribución de probabilidad de las pérdidas. En su análisis estructural, Moody´s utiliza un modelo de flujo de efectivo para evaluar las características estructurales de cada transacción RMBS tomando en cuenta cada escenario en la distribución de pérdidas. Por último, Moody's evalúa el riesgo de incumplimiento de la contraparte y el riesgo legal para derivar las calificaciones finales.

FACTORES QUE PUDIERAN GENERAR UN ALZA O BAJA DE LAS CALIFICACIONES:

Los factores que pudieran ocasionar una baja de la calificación incluyen: un deterioro del desempeño del colateral subyacente que ocasione mayores pérdidas a las esperadas, menor disponibilidad de efectivo y el debilitamiento de la mejora crediticia que se encuentra disponible para los certificados.

Los factores que pudieran ocasionar un alza de la calificación incluyen: una mejora del desempeño del colateral subyacente que genere menores pérdidas esperadas, una mejor liquidez y el fortalecimiento de la mejora crediticia que se encuentra disponible para los certificados.

METODOLOGIA DE CALIFICACIÓN

La principal metodología utilizada en estas calificaciones fue "Metodología de Moody's para Calificar Operaciones de RMBS en el contexto MILAN", publicada en Septiembre de 2016. Consulte la página de Metodologías en www.moodys.com.mx para obtener una copia de la misma.

Moody's revisó las prácticas de administración de cartera en las transacciones y las considera adecuadas.

El periodo de tiempo que abarca la información financiera utilizada para determinar las calificaciones de las emisiones colocadas en revisión es 17 de abril 2006 a 31 de octubre 2016 (Fuentes de información: reportes periódicos de cobranza y reportes envío de remesas producidos por los administradores de cartera, fiduciarios y representantes comunes)

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSR por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSR difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSR asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSR están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".za" en el caso de Sudáfrica. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la Metodología de Calificación de Moody's publicada en mayo de 2016 y titulada "Correspondencia entre calificaciones en escala nacional y calificaciones en escala global". Aunque las calificaciones en escala nacional (NSR, por sus siglas en inglés) no tienen un significado inherente absoluto en términos de riesgo de incumplimiento o pérdida esperada, se puede inferir una probabilidad histórica de incumplimiento consistente con una NSR determinada, considerando la calificación en escala global (GSR, por sus siglas en inglés) a la que corresponde en ese momento específico. Para obtener información sobre las tasas de incumplimiento histórico asociadas con las distintas categorías de calificación en escala global a lo largo de distintos horizontes de inversión, favor de consultar esta https://www.moodys.com/researchdocumentcontentpage.aspx?docid=PBC_189530.

REVELACIONES REGULATORIAS

Para una especificación más detallada de los supuestos clave de calificación y el análisis de sensibilidad de Moody's, consulte las secciones de Supuestos de la Metodología y Sensibilidad de los Supuestos en el formato de revelaciones.

Al emitir y monitorear esta calificación, Moody's de México S.A. de C.V. consideró la existencia y extensión de los acuerdos y mecanismos, de haberlos, para alinear los incentivos del originador, administrador, promotor y garante de los instrumentos con los de sus compradores potenciales.

Las calificaciones crediticias incorporan la perspectiva macroeconómica de Moody's y sus implicaciones en las variables clave que pudieran incluir, sin limitar, tasas de interés, inflación, crecimiento económico, desempleo, desempeño de contrapartes, disponibilidad de crédito, cambios en las condiciones competitivas del sector, oferta y demanda y márgenes, así como cambios específicos del emisor en cuanto a estructura de capital, posición competitiva, gobierno interno, perfil de riesgo y liquidez. Cualquier cambio inesperado en estas variables podría ocasionar cambios en el nivel de la calificación, incluso de varios escalones. Esta revelación incluye información adicional sobre la sensibilidad de la calificación ante ciertos supuestos específicos.

Al emitir y monitorear estas calificaciones, Moody's de México S.A. de C.V. no tomó en consideración las calificaciones emitidas por otras agencias calificadoras respecto de estos emisores/instrumentos o instrumentos subyacentes.

El análisis se basa en una evaluación de las características del colateral para determinar la distribución de la pérdida del colateral, es decir, la función que correlaciona a un supuesto sobre la probabilidad de ocurrencia de cada nivel de pérdida posible en el colateral. Como segundo paso, Moody's evalua cada posible escenario de pérdida de colateral utilizando un modelo que replica las características estructurales relevantes para derivar pagos y consecuentemente las pérdidas potenciales que finalmente se atribuyen a cada instrumento calificado. La pérdida que sufre un instrumento calificado en cada escenario de pérdida de colateral, ponderada por supuestos sobre la probabilidad de que ocurran los eventos considerados en dicho escenario, genera la pérdida esperada del instrumento calificado.

El análisis cuantitativo de Moody's implica una evaluación de escenarios que estresan factores que contribuyen a la sensibilidad de las calificaciones y consideran la probabilidad de pérdidas severas de colateral o flujos de caja deteriorados.

La fuente de información utilizada para esta calificación es la siguiente: partes involucradas en la calificación.

Las calificaciones fueron reveladas a las entidades calificadas antes de su publicación.

Para consultar la lista general de fuentes de información utilizadas en el proceso de calificación y la estructura y proceso de votación de los comités de calificación responsables de asignar y monitorear calificaciones, favor de entrar a la pestaña de Revelaciones en www.moodys.com.mx.

Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Con respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a la acción de calificación referente al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y en relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.mx.

Con respecto a cualquier entidad y/o instrumento calificado afectado que reciba apoyo crediticio directo de la(s) principal(es) entidad(es) a que se refiere esta acción de calificación, y cuyas calificaciones pudieran cambiar como resultado de esta acción de calificación, las revelaciones regulatorias serán aquellas asociadas con la entidad garante. Existen excepciones a este enfoque para efectos de las siguientes revelaciones, en caso de ser aplicables en la jurisdicción: Servicios Auxiliares, Revelación a la entidad calificada, Revelación de la entidad calificada.

Esta calificación puede ser modificada al alza/baja con base en cambios futuros en la situación financiera del Emisor/Instrumento, y cualquier modificación se hará sin que Moody's de México, S.A. de C.V. sea responsable en consecuencia.

Las revelaciones regulatorias contenidas en este comunicado de prensa aplican a la calificación crediticia y, de ser aplicable, a la perspectiva de la calificación o revisión de calificación respectiva.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de entrar a Símbolos y Definiciones de Calificaciones de Moody's en www.moodys.com.mx para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com.mx para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación. La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestro portal www.moodys.com.mx.

Favor de entrar a www.moodys.com.mx para actualización de cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que emitió la calificación.

Las calificaciones emitidas por Moody's de México son opiniones de la calidad crediticia de instrumentos y/o sus emisores y no son una recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com.mx para consultar las revelaciones regulatorias adicionales de cada calificación crediticia.

Gustavo Salaiz
Associate Analyst
Structured Finance Group
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
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Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

Martin Fernandez Romero
Senior Vice President/Manager
Structured Finance Group
JOURNALISTS: (800) 666 -3506
SUBSCRIBERS: (5411) 5129 2600

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
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Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. (“MJKK”) es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody’s Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody’s SF Japan K.K. (“MSFJ”) es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY250.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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