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Moody's toma acciones de calificación sobre tres certificados RMBS de Su Casita

24 Aug 2012

Mexico, August 24, 2012 -- Moody's de México (Moody's) tomó acciones de calificación sobre tres certificados de transacciones RMBS mexicanas promovidas por Hipotecaria Su Casita. El colateral subyacente consiste de créditos hipotecarios a tasa fija con primera prelación denominados en UDIs y otorgados principalmente a acreditados de bajos recursos en México.

La acción de calificación completa es como sigue:

Certificados BRHCCB08-2U/BRHCCB08-3U

Administrador: Patrimonio, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Limitado, SOFOL.

Emisor: HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, únicamente en su papel de fiduciario.

-- Certificado BRHCCB08-2U Serie A-2, baja de calificación a Caa1.mx (sf) de Ba2.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a Caa1 (sf) de B2 (sf) (Escala Global, Moneda Local).

-- Certificado BRHCCB08-3U Serie B, baja de calificación a C.mx (sf) de Ca.mx (sf) (Escala Nacional de México) y a C (sf) de Ca (sf) (Escala Global, Moneda Local).

Certificado BRHCGCB 03U

Administrador: Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R.

Emisor: The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple, únicamente en su papel de fiduciario.

-- Certificado BRHCGCB 03U Serie A, calificaciones de Aaa.mx (sf) (Escala Nacional de México) y Baa1 (sf) (Escala Global, Moneda Local) colocadas en revisión para posible baja.

FUNDAMENTO DE LAS CALIFICACIONES

Certificados BRHCCB08-2U Serie A-2 / BRHCCB08-3U Serie B

La baja de las calificaciones de los certificados BRHCCB08-2U Serie A-2 y BRHCCB08-3U Serie B se basa principalmente en el débil desempeño de la cartera hipotecaria subyacente y nuestras proyecciones del incumplimiento bruto acumulado y la pérdida esperada de la cartera durante la vida de las transacciones.

El deterioro del desempeño ha sido considerable en el último año, con un continuo incremento en la morosidad mayor a 90 días (incluyendo bienes adjudicados, o REOs). Adicionalmente, la transacción tiene un saldo de cartera insoluto (incluyendo REOs) relativamente elevado de 77% del saldo original (factor de la cartera). Dado el débil desempeño a la fecha y el elevado factor de la cartera, esperamos que el incumplimiento bruto acumulado durante la vida de la cartera como porcentaje de la cartera original sea mayor, en comparación con el nivel de incumplimiento bruto observado a la fecha.

Con respecto al análisis del flujo de efectivo hipotecario, modelos y mediciones cuantitativos, consideramos los aspectos descritos a continuación con información a junio de 2012:

-- La morosidad mayor a 90 días, incluyendo REOs, como porcentaje del saldo original de la cartera: 34% (en comparación con 25% hace un año)

-- Proyección de Moody's del incumplimiento bruto acumulado durante la vida de las transacciones: 47% del saldo original de la cartera (ó 61% del saldo actual de la cartera)

-- Proyección de Moody's de la pérdida esperada de la cartera: 26% del saldo actual (supuesto de severidad de 42%)

Posteriormente, Moody's comparó esta proyección de pérdida neta de 26% contra la mejora crediticia disponible estimada durante la vida de cada certificado (incluyendo subordinación, sobre aforo y cualquier exceso de margen remanente, como porcentaje del saldo insoluto de la cartera), obteniendo los siguientes resultados:

-- BRHCCB08-2U Serie A-2: 22% del saldo actual (cobertura de menos de una vez contra la pérdida proyectada de la cartera)

-- BRHCCB08-3U Serie B: 11% del saldo actual (cobertura de menos de una vez contra la pérdida proyectada de la cartera)

Con respecto a la sensibilidad de calificaciones, si Moody's considerara los siguientes supuestos de incumplimiento bruto acumulado como porcentaje del saldo actual de la cartera, los certificados experimentarían un alza/baja de calificación de un escalón, como sigue:

-- BRHCCB08-2U Serie A-2: 52% (en lugar de 47%), baja a Caa2.mx (sf)/Caa2 (sf) de Caa1.mx (sf)/Caa1 (sf)

-- BRHCCB08-3U Serie B: 33% (en lugar de 47%), alza a Ca.mx (sf) / Ca (sf) de C.mx (sf) / C (sf)

BRHCGCB 03U Serie A

La decisión del día de hoy de colocar las calificaciones de Aaa.mx (s) y Baa1 (sf) del certificado BRHCGCB 03U Serie A en revisión para posible baja surge a partir del reciente anuncio que hizo el fiduciario de que ha ocurrido una interrupción en la transferencia de la cobranza hipotecaria a las cuentas del fideicomiso de la bursatilización que Su Casita recibe primero en sus propias cuentas bancarias.

Según el comunicado reciente del fiduciario, como resultado de las varias demandas legales que han presentado los accreedores en contra de Su Casita, se ha implementado un embargo sobre los activos de Su Casita, acción que incluyó el congelamiento de las cuentas bancarias que utiliza la compañía para recibir la cobranza de las hipotecas bursatilizadas antes de remitirla a la cuenta del fideicomiso. Como resultado de esta interrupción, Su Casita remitió al fideicomiso un poco menos de la mitad del total de la cobranza de julio que había recibido.

Aunque estos montos fueron suficientes para cubrir los gastos del fideicomiso y los intereses de la Serie A, el fiduciario tuvo que solicitar, por primera vez, un desembolso bajo la garantía parcial provista por un contrato de apoyo crediticio que Nederlandse Finacierings-Maatschappij voor Ontwikkelingslanden N.V. (FMO) provee para beneficio de la Serie A y así cubrir los pagos mínimos de principal (equivalente al monto que resulte mayor entre i. la cobranza total de principal hipotecario en el período y ii. el monto de amortización requerido para alcanzar el sobre aforo objetivo). Al día de hoy, la Serie A tiene 9,097,298 UDIs disponibles en la línea de la garantía parcial, monto equivalente al 59% del saldo de la Serie A. Este monto debería cubrir aproximadamente 13 pagos mensuales de intereses y principal mínimo de la Serie A.

Sin embargo, Moody's señala que la Serie A cuenta con una fuerte mejora crediticia de 93% (como porcentaje del saldo de la cartera) principalmente en la forma de sobre aforo y fondos disponibles bajo la garantía parcial que se pueden solicitar para cubrir cualquier pago de intereses o principal objetivo de la Serie A que no quede totalmente cubierto con la cobranza hipotecaria. Adicionalmente, Moody's fue recientemente informada que el 14 de agosto de 2012, PENDULUM, S. de R.L. de C.V. fue designado contractualmente como administrador sustituto y que se espera que la transferencia de administración de Su Casita a PENDULUM se lleve a cabo en un período de 90 días. PENDULUM actualmente está en el proceso de informar a los acreditados sobre el cambio de administrador y de las instrucciones de pago. De aquí en adelante, los acreditados recibirán instrucciones de depositar sus pagos directamente en cuentas específicas de bancos comerciales aperturadas a nombre del fideicomiso. Moody's considera que esto es un mitigante clave debido a que la cobranza hipotecaria ya no se mezclará con los fondos del administrador antes de llegar a las cuentas del fideicomiso y que esto es especialmente benéfico dado el congelamiento de las cuentas bancarias de Su Casita.

Moody's continuará monitoreando de cerca la situación durante el período de revisión. La revisión de Moody's se concentrará en observar la duración de la interrupción, si esto tiene el potencial en el largo plazo de ocasionar incumplimientos de pago de intereses de la Serie A, si deteriora significativamente la calidad de los activos y la finalización de la transferencia de la administración de la cartera a PENDULUM.

Con respecto al análisis del flujo de efectivo hipotecario, los modelos y mediciones cuantitativas, la Serie A1 cuenta con una fuerte mejora crediticia de 93% principalmente en la forma de sobre aforo y la garantía parcial para protección contra las pérdidas proyectadas durante la vida de la cartera de 25%.

Con respecto a la sensibilidad de las calificaciones, Moody's monitoreará de cerca la situación para determinar si incumplimientos de pagos de intereses son probables. Si este es el caso, Moody's podría bajar las calificaciones de la Serie A hasta tres escalones en la escala global a Ba1 (sf), o a A1.mx (sf), a pesar de la fuerte mejora crediticia.

Al emitir y monitorear estas calificaciones, Moody's de México S.A. de C.V. consideró la existencia y extensión de los acuerdos y mecanismo, de haberlos, para alinear los incentivos del originador, administrador y garante de los instrumentos con los de sus potenciales adquirentes.

Las calificaciones crediticias incorporan la perspectiva macroeconómica de Moody's y sus implicaciones en las variables clave que pueden incluir, sin limitar, tasas de interés, inflación, crecimiento económico, desempleo, desempeño de contrapartes, disponibilidad de crédito, cambios en las condiciones competitivas a nivel sector, oferta/demanda y márgenes, así como cambios específicos del emisor en cuanto a estructura de capital, posición competitiva, gobierno interno, perfil de riesgo y liquidez. Cualquier cambio inesperado en estas variables podría ocasionar cambios en el nivel de la calificación crediticia, incluso de varios escalones. Esta revelación incluye mayor información sobre la sensibilidad de la calificación ante supuestos específicos.

Debido a que la acción de calificación del día de hoy es por motivos de monitoreo, no se llevó a cabo una revisión de las prácticas de originación. Moody's tomó en cuenta las prácticas del administrador y las considera adecuadas.

La principal metodología utilizada en estas calificaciones fue " Metodología de Moody's para Monitorear Bursatilizaciones Mexicanas Respaldadas por Hipotecas (RMBS) ", publicada en agosto de 2009. Favor de entrar a la pestaña de Metodologías en www.moodys.com.mx para obtener una copia de esta metodología. Moody's también tomó en cuenta el enfoque descrito en el reporte "Enfoque de Moody's para Calificar Instrumentos de Deuda de Tipo Financiamiento Estructurado que Están en Incumplimiento", publicado en noviembre 2009, en su decisión de bajar las calificaciones. Otras metodologías y factores que pudieron haber sido considerados en estas calificaciones también se encuentran disponibles en el subdirectorio de Metodologías de Calificación bajo la pestaña de Reportes y Calificaciones.

La fecha de la Última Acción de Calificación de estos certificados fue:

BRHCGCB 03U Class A octubre 18, 2011

BRHCCB08-2U/BRHCCB09-3U Class A-2 and B enero 11, 2011

La información utilizada en esta acción de calificación data del 22 de agosto de 2012.

Las Calificaciones en Escala Nacional de Moody's (NSRs por sus siglas en inglés) son medidas relativas de la calidad crediticia entre emisiones y emisores de deuda dentro de un país determinado, lo que permite que los participantes del mercado hagan una mejor diferenciación entre riesgos relativos. Las NSRs difieren de las calificaciones en la escala global en el sentido de que no son globalmente comparables contra el universo de entidades calificadas por Moody's, sino únicamente contra otras NSRs asignadas a otras emisiones y emisores de deuda dentro del mismo país. Las NSRs están identificadas por un modificador de país ".nn" que indica el país al que se refieren, como ".mx" en el caso de México. Para mayor información sobre el enfoque de Moody's respecto de las calificaciones en escala nacional, favor de consultar la guía de implementación de calificaciones de Moody's publicada en marzo de 2011 y titulada "Correspondencia de las Calificaciones en Escala Nacional a las Calificaciones en Escala Global de Moody's".

REVELACIONES REGULATORIAS

Con respecto a las calificaciones emitidas en un programa, serie o categoría/ tipo de deuda, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a cada calificación de un bono o nota de la misma serie o categoría/clase de deuda emitida con posterioridad o conforme a un programa para el cual las calificaciones son derivadas exclusivamente de calificaciones existentes, de acuerdo con las prácticas de calificación de Moody's. Con respecto a las calificaciones emitidas sobre una entidad proveedora de soporte, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes en relación a la acción de calificación referente al proveedor de soporte y en relación a cada acción de calificación particular de instrumentos cuyas calificaciones derivan de las calificaciones crediticias de la entidad proveedora de soporte. Con respecto a calificaciones provisionales, este anuncio proporciona aclaraciones regulatorias relevantes con relación a la calificación provisional asignada y en relación a la calificación definitiva que podría ser asignada con posterioridad a la emisión final de deuda, en cada caso en el que la estructura y términos de la transacción no hayan cambiado antes de la asignación de la calificación definitiva de manera tal que hubieran afectado la calificación. Para mayor información, favor de consultar la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad correspondiente en www.moodys.com.

La calificación fue revelada a la entidad calificada antes de su publicación.

Las fuentes de información utilizadas para determinar cada una de las calificaciones crediticias son las siguientes: partes involucradas en las calificaciones e información pública.

Para consultar la lista general de fuentes de información utilizadas en el proceso de calificación y la estructura y proceso de votación de los comités de calificación responsables de asignar y monitorear calificaciones, favor de entrar a la pestaña de Revelaciones en www.moodys.com.mx.

Moody's no recibió ni tomó en consideración una evaluación de terceros sobre la revisión "due diligence" realizada con respecto a los activos o instrumentos financieros subyacentes de estas transacciones en cuanto a su monitoreo en los últimos seis meses.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.

Al emitir esta opinión crediticia, Moody's de México, S.A. de C.V. no tomó en consideración las calificaciones asignadas por otras agencias calificadoras a este emisor/instrumento o instrumentos subyacentes.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Las calificaciones asignadas por Moody's de México son opiniones respecto de la calidad crediticia de los instrumentos y/o sus emisores y no son una recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor.

Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad, obligación o crédito calificado es satisfactoria para efectos de emitir una calificación.

Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar una calificación sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de calificación.

Favor de consultar "Moody's Rating Symbols and Definitions" en la Página "Rating Process" en www.moodys.com para mayor información sobre el significado de cada categoría de calificación y la definición de incumplimiento y recuperación.

Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página del emisor/entidad en www.moodys.com para consultar la última acción de calificación y el historial de calificación. La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de "ratings disclosure" en nuestro portal www.moodys.com.

Favor de entrar a www.moodys.com para actualización de cambios del analista líder de calificación y de la entidad legal de Moody's que emitió la calificación.

Las calificaciones emitidas por Moody's de México son opiniones de la calidad crediticia de instrumentos y/o sus emisores y no son una recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor.

Karen A Ramallo
Vice President
Structured Finance Group
Moody's Investors Service, Inc.
250 Greenwich Street
New York, NY 10007
U.S.A.
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Maria Ines Muller
Senior Vice President
Structured Finance Group
JOURNALISTS: 212-553-0376
SUBSCRIBERS: 212-553-1653

Releasing Office:
Moody's de Mexico S.A. de C.V
Ave. Paseo de las Palmas
No. 405 - 502
Col. Lomas de Chapultepec
Mexico, DF 11000
Mexico
JOURNALISTS: 001-888-779-5833
SUBSCRIBERS:52-55-1253-5700

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Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Este documento está destinado únicamente a "clientes mayoristas" según lo dispuesto en el artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a "clientes minoristas" según se desprende del artículo 761G de la Ley de Sociedades de 2001. Las calificaciones crediticias de MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas.

Únicamente aplicable a Japón: Moody's Japan K.K. ("MJKK") es una agencia de calificación crediticia, filial de Moody's Group Japan G.K., propiedad en su totalidad de Moody's Overseas Holdings Inc., subsidiaria en su totalidad de MCO. Moody's SF Japan K.K. ("MSFJ") es una agencia subsidiaria de calificación crediticia propiedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.

Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación crediticias, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus servicios de opinión y calificación crediticia por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY250.000.000, aproximadamente.

Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

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